溫州松綁限購不會成為標桿

日前有媒體曝光溫州市擬放寬房地產限購政策，并獲得了官方的證實，溫州擬將之前過于嚴格的限購政策回歸至國務院統一規定的各地限購標準，即持溫州本市戶口的家庭在尚無住宅的情況下由可以購置1套增加至2套，對已有1套或有1套以上的家庭限購政策維持不變。

房地產限購政策自2010年實施以來，公布限購令的城市已經由最初的10多個增加至目前的70余個，佛山、成都、蕪湖等城市都曾在2011年前后企圖放寬此前公布的房地產調控政策，但均以流產告終。雖然溫州市住建委的官員稱此次松綁限購依然在國務院要求執行的限購標準之上，但溫州依然因為成為首個放寬樓市限購令的城市而備受公眾關注。

特殊背景催生限購放寬政策

溫州炒房團曾一度在中國房地產市場上聲名鵲起，這些溫州人不僅炒透了本地房價，還逐步開始在上海、杭州、蘇州、廈門、北京、寧波、三亞等地置業。

截至2011年年初，溫州市的房價漲幅大幅高于全國，當全國其他三線城市的房價同比漲幅僅為10%左右時，溫州房價漲幅卻超過了30%。

公開資料顯示，為控制區域內房價上漲，溫州市政府于2011年初下發《關于落實住房限購政策有關問題的通知》（溫政發[2011]23號），被視為國內最嚴格的限購政策。該通知規定：自2011年3月14日起，溫州市戶籍居民家庭及能夠提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭只能新購買1套商品住房（含存量住房）；對已擁有2套及以上住房的本市戶籍居民家庭，以及擁有1套及以上住房且無法提供1年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市購房。違反規定購房的，不予辦理房地產登記。

然而，由于實體經濟運行不佳，2012年超過一半的溫州企業停產或減產，加之民間借貸危機的影響，在房地產調控的高壓政策下，溫州房價開始大幅下降。截至2012年底，超過三分之一的溫州炒房者退出市場，剩下的炒房者很多已經資不抵債，擁有實業而且經營較好的房產投資者則勉強依靠實業資金維持周轉。2011年11月，浙江省正式發行金額達67億元的政府債券，全部用于省內市、縣的保障性安居工程以及各類基礎設施建設，此舉曾被公眾廣泛理解為旨在“救溫州”。

溫州房價的大幅下跌與地方民間債務危機相互作用、刺激，并將情況推向更深程度的惡化。根據百城住宅價格指數，目前溫州月均房價較2012年同期下降14%，較2012年時的最高點下降約26%。而截至目前，全國百城均價和三線城市均價均較上年同期出現上漲，上漲幅度分別為7.9%和2.7%。國家統計局發布的2013年6月70個大中城市住宅銷售均價變動情況顯示，只有溫州的新建商品住房（不含保障性住房）價格是下跌的，這也是溫州自2011年9月以來連續第22個月房價出現同比下跌。

某知名券商分析師表示：“與其說溫州此次要救樓市，不如說是要挽救整個溫州的實體經濟，溫州上半年的經濟增速不僅遠低于浙江省的水平，也低于全國GDP增速，當地政府希望借助房地產的回暖來修補溫州資金鏈，以達到刺激當地經濟復蘇的目的。目前溫州房地產縱向比較已經開始顯現回暖的趨勢，橫向比較溫州房地產投資增速雖然低于全國水平，但商品房存量還在上升，而且銷售均價也還在下跌，這種情況是全國大多數主要城市所不具備的，加上溫州此前的限售政策本來就較其他城市嚴格，拉動經濟增長的需要以及上述的特殊因素促使溫州放寬限購政策，情況相比全國具有一定的特殊性。”

2012年，溫州以6.7%的GDP增速，在浙江省11個地級市中位列倒數第一。國家統計局日前公布的數據顯示，2013年上半年中國GDP增速為7.6%，浙江省為8.3%，而溫州僅為7.4%。

松綁限購影響幾何

2012年前后，曾經先后有數個城市試圖以較為隱諱的方式放寬地方房地產調控政策，但均以流產告終。

公開資料顯示，2011年10月，廣東省佛山市住建局試圖放寬限購條件：已辦理房地產權證超過5年（含）的住房產權轉移，不納入限購范圍；允許佛山市戶籍居民家庭增購一套7500元/平方米以下的住房。然而，該政策公告不到24小時就被暫緩執行。

次月，成都市城鄉住房管理局公布，政府擬僅在房產證登記發放時核查購房人資格，網上簽約時對購房人的資格審核資格被轉移給開發商和房產中介，這一變相放松限購的政策在執行一周后被有關部門叫停。2012年初，蕪湖市房地產救市新政也僅出臺3天就被叫停。上海市擬放寬二套房限購令的官方解釋為“外地戶籍居民持長期居住證滿三年，可以享受本地戶籍居民同等購房資質，可以購買第二套房”，但也在出臺數天后就被再次否定。

此次，在輿論圍繞溫州放寬限購展開熱烈討論的同時，浙江省住建廳的一位負責人卻向媒體表示，浙江省相關部門正在對此事進行調查了解，且稱并不排除叫停的可能。

上海某知名券商的房地產行業分析師表示：“雖然限購作為房地產調控的行政手段必然不能長存，取消限購是未來的大趨勢，但目前大范圍放松限購的條件并不成熟，甚至說是并不具備，要真正、穩妥有效地大范圍放寬限購至少還需要幾年的時間。溫州此次放寬限購即使可以過了政府那一關并得以順利實施，也很難產生很大的影響，首先溫州此次放寬限購僅僅是在此前自行規定的較嚴厲的限購政策程度上的放寬，并不是真放寬；其次，溫州人現在手里可供投資的資金相比之前少了很多，即使有錢，經歷過上一次房地產泡沫破裂以及借貸危機，大部分人在房地產上的投資會更為謹慎，加上溫州目前房地產市場供大大過于求的局面，放寬限購的刺激效果可能十分有限。”

擁有一家實業企業的趙先生也曾是溫州炒房團的一員，他曾于2009年分別以每平方米6.5萬元、5.8萬元的價格在市區兩處樓盤購入多處房產，而目前這些房產的均價已較當時的價格縮水近半。“雖然政策向好，但是房價還是不一定會上漲，之前賠的太多了，我和周圍大部分朋友現在對于投資房產都特別謹慎，現在有了政策利好，我們考慮的也是等房價回升之后把現有的房產趕快出手，并沒有再投資的打算，真是怕了。”趙先生表示。

公開資料顯示，截至目前，出臺房地產限購令的城市已經達到70余個，其中二三線城市就有約40余個。由于剛性需求有限，絕大多數二三線城市房地產市場存在供過于求的局面。中國指數研究院年初對全國100個城市進行的調研指出，截至2013年初，全國有3個二線城市在售商品房項目總規模超過1億平方米，超過北京；還有另外兩個城市在售項目超過8000萬平方米，超過了上海，而部分二三線城市現有土地存量需要長達五六年的時間才能消化。

上述券商分析師表示：“即使溫州松綁限購可以有效刺激當地經濟復蘇，此次松綁限購政策有可能效仿的城市也僅限于一些限購政策嚴于中央政策的二三線城市，全國主要一線城市有很強的剛性需求，限購政策短期內不可能放松，而本身現行限購政策比較溫和的二三線城市又沒有放寬的空間。所以，與溫州情況類似具有放寬條件的城市數量其實很少，很難形成波及全國的趨勢。”

安信證券研究報告指出，由于民間融資問題導致溫州房地產市場具有一定特殊性，其房價波動較全國并不具有代表性，因此很難形成全國范圍內的影響。

來自首都經濟貿易大學的一位教授表達了不同的觀點：“目前，國家對于房地產的調控政策其實是有所松動的，在指導性基本政策不變的情況下，地方上可以根據當地的情況進行有邊界的變通，雖然房地產市場明顯供過于求，但一定程度上的放寬有利于緩解目前二三線城市的地方債務問題，對當地的經濟有促進作用，但這個度一定要把握好。如果此次溫州放寬限購的政策可以成功實施，可以說是中央給類似城市發出了一個明確的信號。”