中國REITs發展的法律障礙與建議

2013-04-29 00:00:00王嘉亮

中國市場 2013年25期

[摘要]房地產信托投資基金（REITs），是一種創新的房地產金融產品，并且吸引著越來越多房地產企業和投資者的關注。通過研究國外REITs發展建設的過程及我國引進房地產信托投資基金產品所面臨的法律障礙，分析并提出建設并完善中國REITs法律制度的切實建議。

[關鍵詞]REITs；法律障礙；建議

[中圖分類號]D922 [文獻標識碼]A [文章編號]1005-6432（2013）25-0157-02

1 REITs的發展

人們可以消費房地產，也可以投資房地產，并且投資房地產能夠產生可觀的經濟收益。這一特性使社會資金投資的一大重要領域就是房地產。發達國家通過較為成熟的證券市場逐步發展成了房地產投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs），并不斷完善。簡而言之，一個房地產投資信托就是一個房地產經營公司，在大多數情況下，其目標是致力于持有并經營收益性房地產，例如公寓、酒店、購物中心、辦公樓和廠房倉庫等商業地產。有些房地產投資信托也同時從事房地產融資業務。REITs通過發行股份或收益單位，吸引社會公眾投資者的資金，選擇各種不同的房地產證券、項目和業務進行多元化的組合投資，最終將經營活動中所得收入以派系形式按比例分配給股東。

在最近的幾十年里，以美國為主導的金融發達國家中，涌現著許多金融產品創新及制度創新，就房地產金融而言，已經建立了一套較為健全的房地產金融市場體系。大致分為四個主要市場，公開的證券市場，銀行間市場，銀行間融資市場，場外交易市場。其中最主要也是發展最快的就是以REITs為主的公開證券市場。

房地產投資信托分為三種：收益型、按揭型、混合型。收益型是指擁有和經營收益型房地產，業務包括出租，開發和出租后服務。房地產投資信托絕大部分屬于收益型。按揭型是指直接貸款給房地產業主和經營者，或通過收購貸款和由按揭支持的證券來間接地施放信貸。當今市場上的按揭型房地產投資信托，一般只為現成的地產提供融資，很多現代的按揭型房地產投資信托，通過使用證券化的按揭投資，和有效的對沖手段來控制其利率風險。混合型主要指既擁有地產，又能夠提供信貸的混合型信托公司。

2 REITs在中國

中國房地產金融業發展滯后這一點已經持續多年，并且已經成為了影響中國房地產業發展的一大主要因素，加大房地產金融業建設、推行REITs成為了市場的必然選擇。REITs在發達國家是一項重要的信托形式，而現今的《信托法》及其他有關法規中卻沒有明確的規定。通過研究海外的REITs制度，尤其是REITs市場最大的美國，對于發展和建設中國化的REITs制度將會有很大幫助。

在中國，REITs的試點運作已經開始，2008年開始逐步擴大的保障性住房建設中，資金的需求問題逐步凸顯，需要完成如此巨大的財政投入，地方政府畢竟能力有限，通過REITs方式引入社會資本參與保障房的建設也是地方政府和中央政府的共同想法。REITs在這種背景下漸漸開始了中國化試點。

國內正在進行的REITs主要分為兩種模式：央行模式與證監會模式。央行于2009年頒布了《銀行間債券市場房地產信托受益券發行管理辦法》征求意見稿，央行的REITs方案更偏向債券化，委托方為房地產企業，受托方為信托公司，房地產信托受益權通過信托公司在銀行間市場發行，此受益券收益固定。

證監會模式下的REITs則是以股權類產品的方式建立一支房地產投資信托基金，將地產所有權轉移到該REITs名下并分割出讓，房地產公司與公眾投資者都可以通過持有REITs份額間接擁有該地產所有權，REITs在交易所公開交易，機構投資者和個人投資者均可參與投資。

3 中國REITs的法律障礙

REITs是最早從美國發展起來的。縱觀美國REITs的發展歷程，可以發現法律為REITs的健康發展提供了大力支持。從性質上看， REITs屬于產業投資基金，自1960年《美國房地產投資信托法》起，美國多次出臺稅收改革法案，而我國目前缺乏產業投資基金的相關法律，因此我國的REITs很難享受到稅收優惠。

3.1 產業基金缺乏專項法規

REITs在本質上屬于產業投資基金，但是中國現行的法律中沒有專門的《產業投資基金法》，而只是出臺了《證券投資基金法》，其中的規定只設立了《設立境外中國產業投資基金管理辦法》這一行業規章，因此，中國化REITs在創立階段和實際的運作過程中將會面臨法律障礙。

如果將REITs劃入現有法律，根據《信托法》，對信托產品有200份合同、投資者數量為50的要求，并規定購買的最低金額為5萬元，有些產品在實際的發行過程中門檻更高，而相對的，我國社會個人投資者的購買力相對不足，財富積累程度較低，所以可能會造成基金需求不足而加重了基金的發行風險。

3.2 稅收制度缺乏配套法規

稅收優惠的缺乏。國外房地產投資信托業務在稅務方面有一定的支持，如可免除利得稅。使信托可分派收益較多，信托投資人的回報率也相應上升。中國這方面的優惠稅收政策還沒出臺，稅收上存在雙重征稅等問題。對營業稅、租賃稅等的征收，政府表現出不鼓勵長期持有基金的態度，這在很大程度上削弱了REITs的競爭力。因此，我國稅收政策的缺乏，將直接阻礙REITs的發展。

配套法規的缺乏還表現在財務體制上，財務的不透明嚴重影響了投資者的利益，但是對于財務不透明卻沒有切實可行的法律法規來遏制。REITs要求信息定時披露、財務高度透明，以便最大限度地保障投資者的利益。但我國房地產行業多年存在的不規范操作，造成會計制度嚴重的不透明和信息披露嚴重不對稱。我國房地產行業的短期收益模式以及高負債率，使其在與基金這一高度制度化和專業化的創新金融方式的接軌上，缺乏系統性的準備。

3.3 土地制度存在風險

相對于國外而言，中國的制度決定了土地并不是所有人擁有產權，土地實際上是歸集體和國家所有，而且產權規定并沒有進行細化。所以，在市場中進行交易的地產都是有著使用時期（70年或其他）上的限制的。

《物權法》第149條規定：“非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬，有約定的按照約定，沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規辦理。根據規定土地使用權續期的，需補交土地出讓金，提前收回土地使用權的，則需補償，并退還相應的土地出讓金。”但是相應的《土地管理法》的修訂尚未完成，土地期滿后如何進行補償，補償的依據和標準更無從談起，土地使用期限將可能會是REITs運行中一個巨大的不確定風險。

3.4 缺乏其他配套法律

相關法律和政策不完善。REITs興起于美國，成熟于歐美國家，這主要因為這些國家的法律意識非常強。20世紀70年代后期，歐美政府就通過一系列法律，鼓勵退休基金謹慎投資現金流好且穩健的品種。我國目前已有《證券投資基金管理暫行辦法》、《開放式證券投資基金試點辦法》等法規，監管的相關法規也不完善。因REITs運作流程較復雜，本身不可直接經營管理所屬資產，要委托專門管理機構管理，加大了信息不對稱程度。在信托過程中，受托人侵犯委托人利益的情形也經常發生。

4 完善中國REITs相關立法的建議

隨著國內對REITs的需求越發迫切，建立相關的房地產信托制度也越發現實，因此，我們應從以下幾方面完善REITs的法律制度建設：

4.1 完善REITs相關法律體系

REITs要在中國有更大發展，首先需要解決的就是法律制度框架，現行的《信托法》規定國內資金信托只能通過使用“私募”方式來募集資金，對資金信托的發行人數、額度以及推廣方式有著嚴格的限定，也是因為資金信托的私募性質，暫時也很難為發展REITs提供更廣闊的空間。我們不僅要使我國的《公司法》、《證券法》、《信托法》等的法律之間消除障礙，還要為REITs建立相關的、獨立的法律法規，從而營造出有緊密聯合的制度環境。

相對的利好消息是，從2008年起修訂近四年的《中華人民共和國證券投資基金法（修訂草案）》（即《基金法》）將于2012年12月24日至28日在北京經全國人大常委會第三次審議。如果獲得通過，那么中國的基金行業將會更快的走向正軌。

4.2 完善稅收體制與法規

稅收制度的優惠政策是REITs在國外得到發展的源動力和根本保障，中國現行的稅收制度使得REITs運作的交易成本將會較高，削弱了產品的競爭力。為此，可以適當的參考國外對于REITs專項法律中制定的稅收減免模式，REITs可以在一定的層面免征所得稅。例如《美國房地產投資信托法》對REITs的收入來源、擁有、運營、管理、服務范圍、稅收補貼做出了詳細的規定，凡符合法定要求的REITs具有避免雙重征收的特征，獲準把股利支出從公司征稅中扣除。REITs只要每年把征稅收入的95%（2001年1月1日降低到90%）作為股利分配給股東，就可以避免交納公司所得稅。

4.3 明確REITs的法律責任

首先，作為產業基金，REITs必須將收入中的大部分應稅收入作為分紅，分配給股東，由此才可以享受相關的稅收優惠。其次，法律應對REITs的投資領域和借貸比率予以限定，并且只能參與前期以外的房地產開發，避免運作風險。REITs在上市方面也需要有具體的限制，并且所管理財產的相關信息應該及時披露。

另外，在法律的責任認定方面，應當明確各投資主體在投資以及投資后運行過程中的各違規法操作所應承擔的法律責任，防患于未然。對于已經發生的違法違規事件，也應當加大處罰力度，提高違法成本，保證市場的有序運行。

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