淺談物業公司經營現狀

[摘要]物業管理在我國是新興的行業，被譽為“朝陽產業”。隨著房地產業的迅猛發展和房屋私有化程度的不斷提高，物業管理行業對一線員工的管理服務水平、能力和技能的要求越來越高。我們作為教學工作者，需要了解行業用人單位對從業人員的綜合職業能力的要求，合理進行課程改革，提高物業管理專業教學水平，更好為企業輸送適用型人才。通過調研，筆者了解到物業公司對從業人員的學歷要求大部分集中在高職畢業生上，所以我們作為高職院校，培養出的物業管理人員，就業前景非常樂觀。其次，企業對于一線物業管理人員所學專業的要求，更多的希望招收專業對口的畢業生，但是對其他專業比如酒店管理等的認同，也反映了對物業學生綜合素質的要求呈上升趨勢。這就要求我們需要按照一線企業的要求和標準來培養我們的學生，使之能達到企業和職業的要求。

[關鍵詞]物業；管理；業主

[中圖分類號]F293.33[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）20-0000-03

1主要工作范圍

如果要想進行物業管理工作，我們首先要清楚物業公司到底是干什么的，它的工作范圍包括哪些？教科書上明確的告訴我們：

1.1物業管理公司的基本業務

（1）前期物業管理

（2）物業的使用管理

（3）環境養護與管理

（4）物業產權戶籍管理

（5）提供全方位、多層次的后期服務

1.2物業管理公司的輔助業務

物業管理公司的輔助業務是指物業管理以外的各種經營活動，如興辦餐飲服務業，開辦房屋裝飾材料、衛生潔具、家用電器公司等，創辦幼兒園、托兒所、門診部、圖書館、電影院、歌舞廳等文化娛樂場所等。物業管理公司可根據自己的特長，興辦物業管理以外的服務業務。

1.3物業管理公司的內部業務

（1）人才的選用與培訓

（2）勞動與分配管理

（3）設備維修管理

（4）服務質量管理

（5）多種經營管理

如果我們簡單地總結一下，對于物業公司來說，日常的管理工作主要是指：日常管理和特約服務。

（1）日常管理是經濟性的管理和服務，包括以下內容：日常養護，清潔綠化，安全保衛，消防工作，日常維護，征收各類費用、保管使用管理基金，協調各方面社會關系，處理好物業內部人際關系。

（2）特約服務是指：根據業主和住戶需要，提供各類特別服務，這些通常是有償的。如送奶送報，看護老人、病人、兒童，訂票送票，代為購物，送貨上門等。

此外，物業管理公司還可利用部分物業開展多種經營，增加收入，補充管理經費不足，減輕業主和住戶的負擔。

2日常管理存在的主要問題

筆者通過到企業中參加實際工作，對物業管理日常工作有了一些自己的體會，主要概括成一個詞就是：管家。在業主的角度來說，他們所能夠直接對話的就是物業，所以一切事務都是找物業來解決，有些事情甚至可能并不屬于物業公司的直接工作范疇。所以物業就成了業主們的管家，成為業主和其他單位部門的紐帶。

想要做好這項工作，物業公司的組織架構就顯得十分重要了，什么樣的架構有利于行之有效地解決問題，協調各部門關系，對于一個從事服務性行業的企業來說，信息傳遞速度快、失真小、有利于發揮下屬積極性是十分重要的。作為一個人數在百人左右的小公司來講，采用直線職能制是非常必要和有效的。

現階段，由于很多方面很多部門（建筑施工方，室內外設施供貨安裝方，供暖供電供水等部門）存在很多問題，所以導致當前物業公司管理狀況混亂，魚龍混雜，從業人員良莠不齊，致使現在業主和物業的關系并不是那么友善，甚至有些敵我對峙的意思，在走訪掛職單位所負責的物業單元時，很多業主提起物業就是滿腹怨言，而問及物業公司的同事時，他們對業主和每天的工作也是抱怨聲不斷，到底為什么形成這樣的現象呢？

通過觀察和思索，筆者用三個字來總結所感受到的物業管理工作過程中的問題：繁，凡，煩。怎么解讀這三個字呢？

（1）繁，即為煩瑣。對于物業從業人員來說，每天所面對的工作，歸納起來大部分是哪個業主家房頂窗戶漏雨了，哪個樓層的燈不亮了，哪個單元電梯不好用了，為什么又停電停水了？暖氣為什么不熱？等等，這些問題涉及各個方面各個部門，十分煩瑣，瑣碎。但是也正是這些煩瑣的事情，構成了物業管理人員每天所需面對的主要工作，怎么樣與業主溝通，怎么樣協調各部門積極有效地在短時間內解決問題才是關鍵。

（2）凡，即為平凡。每天忙忙碌碌解決了上面那么多煩瑣的問題，很多物業管理人員認為自己的工作卻并沒有太大的成就感，不像其他職業那么“偉大”。很多時候還得不到業主的理解，聽難聽的話，所以很多物業從業人員失去積極性，對工作和問題應付了事，能拖則拖。

（3）煩，即煩躁，心煩意亂。正是因為前面兩個（繁、凡）字，致使很多物業從業人員每天面對工作時被動應付，大部分時間和業主打交道，不是因為什么地方出了問題需要解決，就是催繳物業費。用現在流行的詞語就是，接收到的大都是負能量，所以工作起來很煩躁，這也是為什么物業和業主的關系那么緊張。

3運營現狀的調研及分析

物業產業在中國的興起時間還不長，市場雖然很大，但不成熟。由于缺少行業協會等相關約束機構，使得此行業缺乏較為嚴格的準入機制，不免產生了魚龍混雜的局面，使得對物業公司的管理更加趨于無序和混亂。通過觀察，我感覺，的確不能否認現在大部分物業管理公司由于人員素質不達標而導致物業管理工作經驗不足，處理問題不得當，從而至使現階段大部分物業公司和物業管理人員本身對于物業管理工作的性質的職能不清楚這一現象的存在。但是這些現象的存在也不是全面的，不能以一家物業公司的情況概括整個行業的情況，并且在我了解這個行業的過程中，我發現，隨著物業管轄小區年限的增長，很多問題也會隨之淡化。所以在我們的教學過程中，可以盡量通過在校期間的學習和教導，讓我們的學生明白物業管理工作的本質和特點，了解這個行業的現狀和問題，能夠讓學生們更好更快的過渡到工作狀態。

我歸納總結了一下，對于物業公司或者說物業管理人員來說，首先要清楚一件事情，那就是物業管理或者說物業服務本身，它就是一種商品，業主繳納的物業費就是購買這件商品所支付的費用。這和我們去超市買東西是一個道理，比如我去沃爾瑪超市購物，我支付了2000元，那我一定得到的也是價值2000元的等價商品。如果沃爾瑪收取你2000元卻讓你空手回家，我想沒有人會同意。物業服務也是一樣的道理，如果我們把物業服務也看成是一種商品，那么業主既然支付了相應的費用，作為物業公司或者物業管理人員來說，我們需要為其提供等價的商品才是合情合理的。正是由于很多物業公司和物業管理人員并沒有理清這個關系，致使現階段大部分物業管理工作混亂無序，雜亂無章，致使業主和物業的關系陷入僵局。

由于筆者到物業公司實地考察工作的時間有限，所接觸的物業類型比較單一，對于不同層次，不同規模，不同類型的物業管理模式了解不能達到十分全面。同時，對于未來有較大發展空間的商業地產物業管理與傳統物業管理模式的區別，也有待于我們在教學過程中深入挖掘探討。

通過這段時間的實踐，我對物業公司運營狀況進行研究分析，使我加深了對物業公司乃至整個行業的了解。隨著人們對居住的各方面要求的逐漸提高，物業已經不是一個可有可無的事物了，而是將決定大眾生活質量和生活舒適度的重要因素。在以后的日子里它必將在我們的生活中扮演越來越重要的角色。物業，這一新興產業也必將成為人們關注的焦點，人才的聚集地和經濟的聚焦。而我們也應該把握住這種趨勢，把我們的物業管理專業做大做強，希望這一點兒體會能夠對今后的教學工作有積極的作用，使我們的教學工作更好更順利地進行，培養出更多高素質的物業管理人員，從而慢慢改變物業管理工作的現狀，讓這一行業更好更健康地發展。

參考文獻：

[1] 倪維棟.淺談物業管理活動中存在的問題與解決對策[J].中國市場，2010（41）.

[2]陳凱，劉瑤.物業管理集成服務模式認知及發展現狀探析[J].中國市場，2010（36）.