基于新一輪房地產宏觀調控對三方博弈的探析

[摘要]央行貨幣超發，而民間投資渠道有限，房地產就成了投資熱點。地方政府對土地財政的依賴導致地價提高，又進一步推高了房價。中央遏制房地產市場的宏觀調控自2009年啟動以來，已經歷四次升級，但成效皆不明顯。本文基于調控第五次升級的背景，探析我國“調控—觀望—升溫—調控”的惡性循環中政府、地產商和購房者這三方的博弈，對政府和地產商的決策有一定參考價值，為市場的最大受害者——普通購房者的正確行為提供理論依據。

[關鍵詞]房地產市場；調控；博弈

[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）20-0056-02

1房地產宏觀調控背景分析

中央政府自2009年12月份通過宏觀調控政策遏制房價以來，已經歷了四次升級，分別為2010年1月“國十一條”，4月“國十條”，9月“9·29新政”，以及2011年1月“新國八條”。

2012年，持續調控及經濟不景氣令全國土地和房地產市場成交降溫，但景氣度前低后高，下半年回升明顯。據國家統計局，2013年1月，全國百城新建住宅平均價格為9812元/平方米，環比上漲1.00%，自去年6月止跌后，連續第八個月環比上漲。

樓市的回暖讓中央意識到來之不易的調控成效將再次失去，“新國五條”在今年兩會前夕便應聲而出，涉及“完善穩定房價工作責任制”、“堅決抑制投機投資性購房”、“增加普通商品住房及用地供應”、“加快保障性安居工程規劃建設”、“加強市場監管和預期管理”、“加快建立和完善引導房地產市場健康發展的長效機制”六個方面。

2各參與主體及其博弈

2.1政府

2.1.1中央政府

“新國五條” 已是中央對房地產調控政策的第五次升級，較此前加強了力度，發揮了較強的信號意義。為了維護社會穩定，保持國民經濟健康發展，控制房地產的發展速度與規模是中央政府的必然選擇。房地產投資過熱和過度發展，在社會穩定方面，將導致社會貧富差距日益擴大，社會矛盾激化，百姓對政府日益失望，動搖政黨的威信與執政之基；在國民經濟方面，渴望一夜暴富的思想將左右民心，導致產業結構失衡，有金融危機和產業空心化的危險。

然而，央行貨幣超發嚴重，政策歷經5次升級，中央卻仍未對地價的限制高度重視。中央政府考慮到房地產業自身特殊性，其快速發展對很多產業起到帶動作用，并能刺激內需，解決一部分就業問題；金融信貸資金大都來自于國有銀行，再加上地方政府賣地收入30%的上繳，中央從房地產業中攫取的利益也相當可觀。

此外，政策在執行的過程中，往往遭遇地方政府的阻礙。自從我國分權制改革以來，中央和地方由合作博弈轉為非合作博弈。中央政府在維護自己利益和保障民生提升百姓幸福感的同時，還要均衡各地方對利益的追求，因此需付出巨大的博弈成本和經歷漫長的博弈過程。

2.1.2地方政府

在我國現行分級管理的制度下，地方政府享有一部分土地所有權和收益權。面對土地財政的巨額收益和房地產市場的巨額稅收，面對房地產業的繁榮對地方GDP的貢獻和官員業績的美化，地方政府消極應對中央政策，在落實過程中制定種種措施放大中央鼓勵性政策，縮小中央限制性政策，推高地價，延緩保障房的建設，對中央政策的低效和多數購房者利益的損失負有極其重大的責任。同時，各地方政府為追求其利益最大化，不斷向中央政府請求政策傾斜，對中央的決策有一定負面影響，造成地方政府之間的互相參照，和對中央政策的陽奉陰違。

同時，鑒于自身的從屬地位，地方政府要考慮中央的主導性質并努力維護中央的權威，加上過度依賴房地產業引發的社會問題，讓其不得不對本地區房價的調控采取相應措施。

2.2地產商

地產商的屬性是商人，做任何決策都不會忘記追求自身利潤最大化，總是更青睞利潤空間巨大的高端物業。為了激發購房者的購房沖動，為了推動房價上漲，地產商區域壟斷，并與媒體形成利益同盟，散布房源緊張、房價上漲的傳言的同時捂盤惜售，保密樓盤銷售真實信息，讓多數購房者在中央政策、自身需求以及傳言中無所適從，直接損害購房者利益，動搖百姓對中央政策的信賴，間接損害中央政府的權威。

另一方面，地產商從地方政府的買地費用加上相關稅費，目前已占開發總成本的40%～50%，甚至70%。而地產商對于地方政府的土地定價是無能為力的，只能將高昂的地價成本算在購房者頭上。

2.3購房者

2.3.1投機購房者

此類人群一般屬富裕階層，通過投資坐享房地產增值的收益，大都只關注自己利益，期待置業地段房價和地價的提高，鼓勵地產商的炒作，甚至自己加入炒作的行列。其對各主體的危害主要表現在：降低中央和地方政府調控政策的效率；利用普通購房者的剛需對其進行“剝削”；“一夜暴富”的案例極大地危害社會風氣，加劇貧富差距，激化社會矛盾。

2.3.2普通購房者

普通購房者為了使其效用最大化，總是希望以最低的價格購買最好的房子，其追求的無非是個人的生活最基本的權益——住房，但是在與其他各主體博弈的過程中都處于劣勢。央行貨幣超發，房價與地價相互作用并日益升高，普通購房者因為自身需求，用辛苦勞動所得以嚴重超過其價值的價格購買房子，卻只改善了居住條件，而不是生活水平。日漸高漲的房價，保障房的供應數量和較高門檻，讓多數人只能望樓興嘆，期待中央政府出臺政策。但地產商和投資客的炒作又讓普通百姓難以分辨是非，引發“恐慌性”購房，威脅百姓的利益。

3基于新一輪調控對各主體的決策建議

3.1政府

此次調控中最大的亮點在二手交易稅費按轉讓所得的20%計征。雖說城鎮化不是房地產化，但城鎮化絕對離不開房地產。未來十年新增的1.8億城鎮人口將帶來至少50億平方米以上的住房需求。此外，若按“人均35平方米”的小康水平作為改善標準，將帶來約68億平方米的改善性住房需求。為避免政策誤傷剛需和改善型買家，在后續落實中，中央應對某些方面如免個稅條件等做出相應調整。

至2012年年底，我國M2廣義貨幣供應量余額97.4萬億元，占去年GDP（51.9萬億元）的188%。美國的比例為57%，而國際標準比例的上限是100%。這說明前幾年我國貨幣超發嚴重，中央應控制貨幣的發行量，從而減少民間貨幣存量，從源頭上抑制房地產業過度投資。

此外，本輪升級明顯加大了對地方政府的督察和問責，地方政府后續調控壓力將顯著增加，故地方在落實政策時應檢點自己的行為，積極配合中央政府。各地方稅務、城建和工商等部門要密切配合，加快保障房的建設，規范房企行為，整頓市場秩序，對出售自有住房個人所得稅應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。

此外，政府應該鼓勵發展實業，優化國內產業發展結構，給民營資本創造更好的環境。

3.2地產商

此次調控，中央政府對房企的懲處措施比以往列舉得更為細致，且語氣更加強烈。即使房地產在一定地區內已成壟斷，即使其為了利益在市場上哄炒房價，但樓市最終的決定權仍然在地方政府和中央政府的手中。地產商應對自己的行為保持警惕，配合政策落實，并積極促進自身的轉型和創新。

3.3購房者

房地產的改革以打擊投機為主，政策落實后，二手房交易必將受重創，建議廣大投機性購房者放棄渴望坐享地產增值的想法，自力更生，艱苦創業，發展實業，為國民經濟健康穩定發展做出貢獻。

普通購房者不應易受復雜的地產輿論影響，置業應果斷。大城市人口、資源集聚能力強大，社會融資規模廣大，由于快速發展的城鎮化和土地資源稀缺性，大城市的房價并沒有泡沫，因此不要期望有很多降價空間。要相信而不依賴中央政府，不要將精力過多的用于觀望房價和判斷房地產市場孰是孰非。在綜合對價格、質量、付款方式、升級置業空間以及自身需求等多因素的考察后，遇到合適的時機需迅速出手。

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