宏觀經濟因素影響下的房價分析

[摘要]房地產產業已經日趨成為我國的支柱產業，它和宏觀經濟中的許多因素都有緊密的聯系，因此本文利用stata軟件建立VAR回歸模型，旨在研究貨幣供給量、匯率、通貨膨脹率和人口這幾個因素對房地產價格的影響，分析這幾個因素影響房價的貢獻分別是多大，從而提出對控制房產價格的政策建議。

[關鍵詞]房產價格；貨幣供給量；匯率；通貨膨脹率；人口

[中圖分類號]F2933[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2013）24-0076-03

1引言

自從20世紀90年代的亞洲金融危機之后，我國開始逐步從住房分配到商品房的過渡，通過擴大內需來拉動經濟的增長，擺脫對外需的過度需求。如今20多年過去了，房地產產業對于GDP的增長越發顯得重要，2005到2011年，房地產投資力度一直在不斷加大，從159092萬億元增長到617969萬億元，房地產投資占GDP的比重從2005年的86%增長到2011年的1306%，雖然2008年金融危機席卷全球，但是房地產投資的比重仍在增長。數據來自國家統計局。

房地產投資的增長固然是好消息，至少說明我國在轉變消費的方式上邁進了一大步，逐步轉型為內需型消費。因為房地產業帶動了鋼鐵、水泥、木材、家具等等行業的發展。但是這同時也帶來了很多弊端，其中高房價就是無法忽視的問題，許多城市的房價遠遠超出了工資收入比例，“房奴”也已經不是新鮮的詞匯，多少人就為了房子奮斗終生。但是房價的提高和宏觀政策也有分不開的聯系。因此，本文就宏觀經濟中各因素對房價的影響進行分析，從而找出控制房價上漲的因素，提出相關政策建議。

2模型建立

本文采用VAR模型，研究房價在人民幣匯率、通貨膨脹率、貨幣供給量以及人口因素的影響下是如何進行變化的。選取數據為年度數據，時間為2002—2011年。對所有的變量都取對數，令lprice表示房價，lpop表示人口，lM2表示貨幣供給量，lrate表示匯率，lflo表示通脹率。

21選擇滯后階數

由于采用VAR模型，因為時間序列數據往往具有趨勢性，表現為非平穩性，為了避免產生偽回歸現象，必須要對數據進行檢驗。首先要進行滯后階數的選擇，通過運行Stata軟件得到表1，由此可知AIC信息準則確定的是最佳滯后階數為3，而根據HQIC信息準則和SBIC確定的最佳階數也都是3，因此3階為最佳階數選擇。

22平穩性檢驗

其次，進行ADF單位根的檢驗，經檢驗發現3階滯后是不平穩的，有點落在單位圓之外，因此選擇滯后一階，經檢驗發現一階滯后是平穩的，所有點都落在單位圓之內，因此VAR（1）是平穩的，如圖1所示。

23granger因果檢驗

granger因果檢驗的本質其實就是VAR模型，主要是用來檢驗一個內生變量是否可以作為外生變量來對待。要求序列必須存在同階單整的協整關系或者都是平穩內序列，如果序列不平穩或者不協整很可能會產生偽回歸問題。在前文中已經確定滯后一階是平穩的，建立VAR（1）模型對各變量因果關系的方向進行判斷。

可以得到，在F檢驗中5%的置信水平區間下，人口的F值大于其臨界值，因此對房價有顯著影響，對人口而言，貨幣供給量和通脹率有顯著影響，對于匯率而言，由于4個變量F值都在臨界值以內，因此對其的影響不顯著，而人口、匯率和通脹率都會影響到貨幣供給量，其中人口和匯率的影響非常顯著，對于通脹率而言，4個因素的影響同樣也是不顯著。如表2所示。

表2granger因果檢驗

24方差分解分析

方差分解是通過分析每一個結構沖擊對內生變量變化（ 通常用方差來度量） 的貢獻度，進一步評價不同結構沖擊的重要性。本文中選取了10步，應用方差分析可以看出（表3），價格自身的影響在第二步跳躍之后就一直趨于水平，變化不大，也就是說房價受自身的影響很小。而人口對于房價的影響在第二步增大之后趨于穩定在第五步又有一個跳躍。通脹率對于房價的影響一直比較平穩同時力度也比較小，趨于一條水平線。而匯率對于房價的影響有上下的波動，如圖2所示。

3結論

綜上所述，房價最主要的影響因素是人口因素，特別是20世紀80年代生育高峰時期出生的人口正是如今房子的需求者，因此都屬于剛性需求，雖然我國在計劃生育的政策下已經控制了人口數量，但是由于我國人口基數大，協調人口數量和老齡化之間的矛盾仍然迫在眉睫。本文認為，生育政策還是不能無限制放寬，不能讓人口猛增猛漲，否則房價只會居高不下。

貨幣供給量同樣也會影響房價，房價攀升的很大一部分原因也是由于金融政策的影響，供給量越大，人們手中的錢越多也越不值錢，因此加大對于房子的投機需求，從而影響到房價。國家應該加強對于金融政策的調整，不能一味追求GDP的增長，要讓老百姓真正過上國富民強的日子，而不是為了一套房子勒緊褲腰帶一輩子。

匯率利率對于房價是負向的影響，匯率利率越高，房價會降低，這也解釋了住房貸款對于房價的影響，適當提高利率可以抑制房價的投機需求，從而控制房價。而對于匯率來說，可以積極引導外資流入實體經濟的領域，而不是限制于房地產領域。

通脹率對于房價的影響比較微弱，但是我們也要警惕通貨膨脹對于整個國民經濟的影響。

國家目前也已經出臺了相關政策來阻止房價的上揚，并且在一線城市也有了成績。希望有一天房子不再是年輕人沉重的負擔。

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