關于中國房地產業問題的思考

邵雪華

摘 要： 近年來，我國房地產價格一路攀升，房價居高不下。高房價的出現大大增加了我國經濟運行的風險，也使得百姓怨聲載道，社會不和諧的因素陡然增加，中國的房地產業問題逐步成為全社會關注的熱點問題。本文從當前房地產業發展的形勢和存在的問題出發，主要分析了我國房地產業過熱的原因和帶來的危害，并就如何促進房地產業的健康發展提出建議。

關鍵詞： 中國房地產業 房價 宏觀調控

住房本來是人們基本的生活資料，也是社會得以和諧安定的重要因素。然而近年來中國居高不下的房價使百姓苦不堪言，高房價不僅是當今中國突出的經濟問題，而且是突出的政治問題。

一、高房價的危害

（一）加重百姓經濟負擔。我們常說安居樂業，也就是說人要有安定居所，才能身心愉快地勞動。高企的房價奪走了人們積累的財富，使人們家無余財，而且債臺高筑，變身“房奴”，為了還債，他們日夜忙碌。什么時候才能無債一身輕？十年？二十年？三十年？為了還債，他們要精打細算、節衣縮食，生活的樂趣何在？可見高房價使人們的生活質量下降，幸福感大大降低。

（二）房價過高嚴重抑制國內消費需求。每個家庭的消費都需要衣、食、住、行、文、教、醫等多方面構成一個合理的結構，才能健康地運轉。高漲的房價嚴重地透支了整個家庭的消費能力，人們為了還貸不得不縮減在其他方面的開支。這不僅影響了人們正常生活，而且嚴重壓抑了社會需求。

（三）阻礙中國經濟健康發展。高房價占用了更多的社會資源，必將影響中國產業結構的優化升級。這不僅大大擠壓了中國實體產業的發展空間，導致資源配置不合理，而且會影響民族創新力和競爭力的提高。透支國家和人民的財力水平搞房地產，會給國家民族帶來災難性的后果。

（四）加大貧富差距，激化社會矛盾。住房是百姓日常生活必不可少的一部分，其價格理應是多數人都能夠承受得起的。然而房子已然成了百姓遙不可及的夢，成了百姓心中永遠的痛，房地產業卻造就了大批億萬富豪，需要住房子的買不起房子，有房子的卻不等著房子住。這樣容易導致社會階層的對立，引發社會矛盾，破壞社會和諧。

（五）高房價引發通貨膨脹。房地產業的產業鏈長、關聯度高，與其直接相關或間接相關較大的產業就有60多個。房地產業的火爆、房價的高漲導致了相關產業產品價格的上漲，并很快傳導給國民經濟的其他產業，形成價格的聯動效應，引發全社會范圍內的通貨膨脹，加大國民經濟運行的風險，威脅國家經濟安全。

二、近年來中國房價飛速上漲的原因

現在中國各地都在建房子。大片的良田被一簇簇的高樓大廈取代，可是房價卻一天天地水漲船高。到底是什么原因導致中國房價如此瘋狂？我認為主要有以下原因：

（一）經濟高速發展與居民收入增加。改革開放以來，我國的經濟獲得很大的發展，國民收入持續增加，人民生活水平不斷提高，對住房的需求增加，這也促進了房價的上漲。

（二）城鎮化建設進程的加快。城市化進程推動房地產價格繼續上漲，城市人口的急劇增長帶來了巨大的住房需求。將來城市化的進程還將較長時間地持續下去，商品住宅的需求將延續增長的趨勢，城市化進程將推動房地產價格上升的勢頭。

（三）資金流動性的增加。貨幣發行規模不斷增大、大量民間資本進入、國企的加入、國際社會的游資和熱錢的涌入，這些勢必會進一步推高我國的房價。

（四）保障性住房缺失。居民住房過度依賴市場解決，社會保障性住房的建設遠遠不夠，從而刺激購房需求。

（五）土地價格的上漲。土地成本是整個房價成本權重最大的部分。土地成本大幅度上漲，導致房價也大幅上漲。

（六）地方財政嚴重依賴“土地財政”。由于分稅制的改革，使地方政府對土地財政的依賴性大大增強。高額的土地出讓金、房地產稅收是地方財政的重要來源?，F行的房地產稅收體系包括房產稅、城鎮土地使用稅、契稅、印花稅等13種稅、費。這些稅、費是推動地價上升的重要因素，也是推動房價高漲的重要原因。

（七）建筑原材料價格的不斷上漲。建筑造價包括建材成本、勞動力價格和各種相關環節的稅費等。近年來由于我國物價的不斷上漲，再加上勞動力價格的提高，致使房產的造價也不斷上漲。

三、抑制房價過快上漲的主要措施

中國房地產價格的瘋狂上漲有其廣泛而深刻的經濟社會原因，抑制房價過快上漲要從多方面作出努力，具體包括：

（一）加強國家宏觀調控，政府打出“組合拳”。房產是一個特殊的商品，它不僅是人們的基本生活用品，而且是投資的工具，因此不能完全靠市場調節，政府必須介入房地產業，引導房地產行業良性發展。不僅要加大調控的力度，而且要保證執行的力度，貴在落實，不能雷聲大雨點小。

（二）擴大房產稅改革試點。我國已經在上海和重慶進行了試點。房產稅的征收對已經狂熱的中國樓市而言，無疑起到了降溫的作用?？梢酝ㄟ^稅費改革，給地方開辟一些新的稅源，也可以加大中央的轉移支付力度，多向地方傾斜，減少地方政府對“土地財政”的過分依賴。

（三）加快經濟適用房建設，大力支持廉租房的建設，并完善購買制度。這是解決工薪階層、弱勢群體住房難的一個重要途徑。

（四）改革我國現有的城鄉戶籍二元制政策。在我國住房制度與公民享有的社會福利、子女上學連在一起，沒有城市戶口就要交納借讀費，甚至不準入學，增加了城市房子的需求量。實行戶籍制度改革，利于降低大城市的住房自有率，緩解社會的購房需求，降低房價。

（五）改變城鎮化的方向，加強小城鎮建設。要減輕大城市的人口和住房的壓力，就要優化小城鎮的居住環境，加強小城鎮基礎設施建設，進一步完善小城鎮的社會保障制度，增強小城鎮的吸引力，分散大中型城市人流壓力，改善大城市房屋的供求結構，抑制大中城市房價的進一步上漲。

住房是百姓安身立命之所。抑制房價過快上漲，關系到國家經濟結構的調整，涉及人民群眾的切身利益，是迫切需要解決的問題。要堅持以市場為基礎，以政府為主導，協調各方面的力量，實現百姓“居者有其屋”的愿望。

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