房產稅或“溫柔”擴容

龔小鋒

業界盛傳杭州、南京、深圳、青島或成為房產稅新增試點城市，在征收范圍上以增量住房為主。

“國五條”細則出臺后，盡管各地樓市成交量下降，但房價上漲壓力仍大，土地市場“地王”頻出，加劇了人們對房價的憂慮。被外界寄望能抑制高房價的房產稅，自2011年滬渝兩地試點以來，關于第二批試點城市的猜想一直沒有停息。

此前，傳言杭州、南京、深圳、青島、湘潭、鄂州等地將開征房產稅，但照舊是媒體傳遞擴容消息后，地方政府部門緊急辟謠，依然沒有確切的消息傳出。

不過，與以往不同的是，今年房產稅試點擴容得到官方確認?！艾F在正在考慮擇機擴大房產稅試點范圍，今年會有具體動作”，近日，國家發改委經濟體制綜合改革司有關負責人如此表示。而國務院公布的《關于2013年深化經濟體制改革重點工作的意見》中，對擴大個人住房房產稅改革試點范圍做出回應，正式將房產稅試點擴圍一事提上日程。根據各路傳聞，房產稅新試點城市的征收范圍上或以增量住房為主，“溫柔”擴容。

試點城市“猶抱琵琶半遮面”

繼滬渝兩地后，哪座城市將成為房產稅試點“第三地”暫無明確指向，業界盛傳的主要有杭州、南京、深圳以及青島。其中，傳言杭州、南京房產稅方案已經上報國務院，而杭州房產稅民間版本最為詳細。

對于房價居高不下的華東地區來說，杭州是一個代表性的試點。此前有消息稱，“杭州版”房產稅試點方案今年已上報至國務院待批復，杭州征收房產稅的通知擬于4月26日發布，并從5月1日起執行，但一個月過去傳言并未成真。

“還沒未接到試點通知。是否會在杭州試點、什么時候試點，都要等國稅總局的通知?！焙贾莸囟惥窒嚓P人士告訴記者。南京也是第二批試點城市名單中的“熱門”城市，南京地稅局工作人員也回復稱：“最近很多電話過來詢問，但是否試點我們還沒有接到明確的通知。”有消息人士稱，杭州、南京方案在經國務院討論后，基于推廣的慎重態度，還是被壓后下發執行。

深圳因為房地產市場成熟且“房價較高”，又“完成對存量房全面評估價格系統工作”，被坊間視為最有可能開征房產稅的城市之一，此外，還有消息稱湖南湘潭、湖北鄂州可能在下半年一并試點。

業內人士認為，在東部房價上漲壓力較大的二三線城市試點推行可能性較大。實際上，在上海、重慶試點房產稅之前，全國共有10個?。▍^、市）啟動物業稅“空轉”試點，包括北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶、安徽、河南、福建、天津，有觀點即認為新一輪房產稅試點城市可能在以上地區中誕生。

值得注意的是，理論上必須從目前房價調控最難、上漲過快的一二線城市，特別是一線城市中的北廣深中選擇擴圍對象。但北京、廣州、天津等熱門城市，卻并未被納入業界盛傳的擴容試點范圍之內。業內人士表示，如北京房屋權屬關系復雜導致阻力較大，二三線城市參與試點的阻力可能小一些。

上海中原地產研究咨詢部總監宋會雍認為，地方政府之所以推行試點動力不足，在于短期內征收房產稅增收難以填補因它帶來的土地收入減產。

北京理工大學房地產研究所所長周畢文表示，由于房產稅的征收比較復雜，涉及面比較廣，全面開征時機尚未成熟。但目前試點城市推行有望，官方的正式表態，說明房產稅征收已經是共識。

征收增量更“靠譜”

只算新賬，還是新賬老賬一起算，這是一個大問題。綜合目前市場各方消息來看，第二批試點城市上報的方案中將借鑒重慶、上海經驗。

“相對來說上海模式比較容易推廣”，在原中國房地產及住宅研究會副會長顧云昌看來，上海模式相對溫和，推行阻力會小些。上海只對增量房開征，重慶則對高檔商品房征收增量，對獨棟別墅則存量增量都需征收，稅率為0.5%-1.2%。實際上，目前傳聞中采取增量模式征收的最多。

周畢文指出，對于超面積持有部分要分梯次征稅，根據超出面積的多少決定征收稅額的大小。從稅率上看，上海規定，凡新購房超過人均60平米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔，并對稅房總房價打七折后計稅。

此前流傳的“杭州方案”即借鑒上海試點對增量房屋征收房產稅的模式，劃定人均60平米的免征面積，按照家庭為單位綜合計征，稅率分別分為普通住宅和非普通住宅兩檔。

此外，即使征收增量房也并非只核查增量，以上海為例，如果不新購房屋，之前存量面積不計算房產稅，但如果新購房將疊加之前存量一起計算房產稅。

業內人士表示，新增試點城市方案也很有可能在滬渝經驗上，另起爐灶。起步階段可對大戶型、別墅、豪宅以及兩套以上的進行征收，持有房產套數越多征收的越多。但總體來說，在征收范圍上應以增量住房為主，可能涉及部分存量住宅，且短期內稅率不宜太高。

顧云昌指出，房產稅的鋪開是一個從點到面、逐漸加強的過程，隨著試點城市經驗的積累，試點城市數量會隨之增加，征稅范圍會從增量房逐步擴展到存量房，稅率也會從低到高。

房產稅并非“救命稻草”

從上海、重慶的房產稅試點效果看，雖然在一定程度上抑制了炒房現象，但并未如外界預期起到抑制高房價的作用。在業內人士看來，不但不能因此否定房產稅作用，恰恰是由于兩地稅基太窄稅率太低，導致“殺傷力”不夠，新試點推行時應在此基礎上有所改進。

此外，房產稅雖能一定程度上抑制投資者和多套房產的業主，但基于對房產保值的認可，房價大幅下跌可能性不大。此外，房產稅也無法影響到剛需住宅的價格。

宋會雍認為，很難把房價下降和房產稅開征捆綁到一起，二者無絕對關系，房價漲跌主要取決于供求關系。應正視房產稅的作用，首先是為了改變土地財政，構建合理穩定的地方財政收入，其次才是調控作用。

在國際上，房產稅占據財政收入的大頭。目前英國住宅稅是其最大的地方稅種，而美國房產稅約占地方收入的70%。

此前在底特律有“一雙鞋的錢可以買兩套房子”的新聞，即可以看出美國房產“買得起，養不起”的真實情況。在美國，計算房產稅的房屋價值是由政府估定。如果在底特律花500美元購買房產，其估價可能高達30萬美元，買房人每年需要支付2%即6000美元左右的稅費。

因此，業內人士認為，加強持有稅，最終替代土地出讓金是根本方向，應該是作為長效機制來探索。從全國范圍來看，要推行房產稅試點就必須做好基礎工作的推行，此外，房產稅并非萬能，還必須進行一系列政策配合。

周畢文就指出，全面征收房產稅的基礎在于房屋業主產權明晰、全國房產信息聯網實現等。

此外，有效的信息基礎也必須具備。2013年4月，國務院辦公廳提出2014年6月底前出臺《不動產統一登記條例》，目前全國40個重點城市住房信息聯網工作已經完成，2013年將繼續推進266個地級市聯網。目前，住建部和國土部兩部門的系統正在設法對接。一旦對接成功，即可形成“房地合一”的個人不動產登記查詢系統，為房產稅的征收奠定技術上操作的基礎。

如無相關政策配合資金疏導，房產稅可能會起反作用。一名業內人士就如此吐槽對大面積開征房產稅的憂慮：“在持有環節征重稅會造成大量拋售，當太多手持百萬、千萬的人不知道拿著錢干嗎時，通脹可能比想象的嚴重?！?/p>