我國房地產企業的融資現狀及其兼并收購探析

趙川云

【摘 要】融資是每一個企業解決資產負債比和利用財務杠桿獲取收益的重要手段，但融資途徑的單一成為阻礙我國房地產企業發展的重大問題。房地產企業如果單純依賴單一的銀行融資體系勢必為其帶來嚴峻的融資風險和經營風險。在我國宏觀調控和加大房地產調控力度的形式下，積極轉變思想，拓寬融資渠道對于房地產企業而言具有極其重要的現實意義。

【關鍵詞】房地產企業；調控；融資；風險；拓寬渠道

【中圖分類號】F293 【文獻標識碼】A

一、房地產企業的融資背景分析

房地產業是資金密集型行業，隨著一系列緊縮房地產銀行信貸的政策和措施相繼出臺，傳統的融資渠道的弊端逐漸顯露出來，并且已經影響到了房地產企業的持續、健康發展，從而融資渠道的拓展勢在必行，建立一個多層次的融資體系以滿足融資多元化的需求是當前我國房地產融資的主要問題。最近一兩年內隨著通貨緊縮日益深化，各類企業步入融資困境，政府為了達到調控房市，近2年來又陸續出臺限制性文件，特別對房地產企業日常經營造成嚴重影響，我國房地產企業將何去何從，如何應對？將成為房地產業內的重大問題。

根據不完全統計我國房地產企業投資方和購買方都以銀行貸款進行融資，現房地產經營中，一項房地產項目投資，一般自有資金占30%-40%，融資資金占60%-70%，目前銀行對于房地產融資來說一般在基準利率上浮動10個百分點以上，對于中小房地產企業甚至到了無款可貸的地步。如果采用銀行融資方式，門檻高，融資成本高；如果不采用銀行融資方式，房地產企業將會面臨重大的經營問題。間接融資是我國房地產企業的顯著特點，因此尋求多渠道融資將成為我國房地產企業發展的必經之路。

在金融危機的沖擊及宏觀調控累積效應的影響下，我國房地產市場結束了連續多年的快速發展勢頭，進入周期性調整階段，房地產市場整體表現低迷，市場觀望氣氛濃厚，房屋銷售不暢，量價齊跌，同時，由于地根銀根不斷緊縮，融資難度加大.對絕大多數中小房地產企業而言，解決融資問題是目前的頭等大事。

二、我國房地產企業融資方式的優劣分析

當前，我國房地產金融市場主要以銀行信貸為主，大約70%的房地產開發資金來自銀行貸款，其他融資方式如上市融資、信托融資、債券融資等所占比例較小。具體如下：

銀行貸款。作為資金密集型產業，融資向來是房地產業生存和發展的關鍵，目前，我國房地產開發資金來源還是以銀行信貸為主導的較為單一的融資渠道，造成房地產業潛在的金融風險。隨著政府對金融調控的利劍頻頻出鞘，銀行信貸被逐步收緊，房地產企業融資面臨前所未有的挑戰。目前房地產企業的銀行貸款門檻被大大抬高，面對資金瓶頸，開發商亟待拓寬新的融資渠道。

海外房產基金。隨著國家對房地產業宏觀調控政策的實施，海外房地產投資基金卻加快了進入中國市場的步伐。海外房產基金的進入，如果控制好風險，對中國房地產業的發展是有益的，一方面，可以緩解國內房地產業對銀行信貸的過度依賴，有助于房地產市場的持續發展；另一方面，融資方式的多樣化，也可以起到分散金融系統風險的作用。但由于目前我國尚未頒布房地產投資基金的法律法規，海外地產基金在中國投資還存在諸多風險，再加上國內一些房產企業運作的不規范。因此，海外房產基金在中國的發展還存在著一些障礙。

債券融資。房地產債券與一般債券相比收益較高，與股票相比，又因可以按期收回本金和利息而有較高的安全性，并且具有一定的流動性，因此，在境外成為廣大投資者歡迎的金融品種。但由于目前國家對發行債券的企業要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率、資本金及擔保等都有嚴格限制。再加上相關的法律、法規不健全、風險比較大等原因，房地產開發企業通過債券融資的規模相當少。

上市融資。上市融資是房地產企業進行融資的一個較好渠道，不僅可以化解金融風險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產企業上市有著嚴格的審批。2007年末，中國證券監督管理委員會開始限制房地產企業首次公開發行股票以及其他再融資方式，只放行優質的房企以借殼的方式上市。因此，優質房企如金科集團即采取反向收購上市的策略，謀求其未來發展的道路。

因此由以上看出，房地產業未來的發展趨勢應當是并購重組為基調，強強聯手，擴寬業務范圍，向多元化，多領域發展而獲取融資途徑。

三、房地產并購重組的特點

兼并收購是企業資本運營的主要方式，是企業發展的對外戰略，可以增加企業競爭力、擴大經營規模、增加企業資本的運作效率，是一個企業發展到一定規模的必然趨勢。企業必須要不斷的發展才能得以生存，企業的發展可以通過自身資本積累，也可以通過兼并與收購得以發展，但是兼并與收購無疑是最高效的運作方式，通過兼并收購，企業可以迅速實現擴張，可以突破行業壁壘，進入其他行業市場，還可以主動應對外部環境的變化，隨著經濟全球化的加劇，還可以進入國際市場。因此收購兼并對于企業生存與發展具有里程碑式的重要意義。

房地產業并購重組有如下特點：

多元趨勢導向：一部分企業通過并購，拓展企業經營業務，邁向多元化發展的道路。在這方面，房地產企業通過并購涉足其他行業與其他行業企業并購房地產企業進軍房地產行業的情況是并存的。

加強主營業務：一部分企業通過并購或者剝離，堅持主業經營并逐漸形成核心競爭力。這類企業主要是一些與房地產行業關聯度較大的企業，如建筑施工和工程承包類的企業。企業通過并購或資產剝離方式進行資產重組后的業務轉型較為徹底。

“買殼”上市又稱為反向收購：非上市房地產企業借助“買殼”類的并購活動達到間接上市的目的。受直接上市條件的制約，經營成功但難以直接上市的房地產開發企業“買殼”上市的愿望非常強烈。于是，一些經營虧損或行業前景欠佳的上市公司就成為這些非上市房地產企業追逐的重點和并購的對象。（下轉第358頁）

（上接第356頁）實力較強、業績較好的房地產企業通過“買殼上市”的方式，即采用收購、受讓股權方式，成為上市公司的第一大股東。

強強聯盟策略：實現集團采購和信息共享，以達到降低成本、提高品質、加快開發等目的。此模式下，通常由收購方出具貨幣資金，與擁有目標房地產項目的企業共同出資，組建一個新的合資企業。新企業成立后，又可派生出兩種并購分模式：一種為雙方約定共同經營、共擔風險，房地產項目建成出讓取得收益后，雙方按出資比例分享。在此模式下，沒有購買行為發生，收購方與房地產企業之間為合作關系。另一種模式為：以房地產項目出資的企業在新企業成立后，向出具貨幣資金的一方轉讓新企業股權，即雙方先合資合作，再由收購方出具貨幣資金收購房地產項目企業擁有新合資企業的股權。

改善資產狀況：業績不良的上市公司通過并購房地產企業來改善公司的資產狀況，從而維持上市資格或是配股資格。該類公司涉足房地產的最終目的就是獲得投資收益。通常，上市公司會通過參股，持有房地產企業的部分股權（一般小于50%），然后對房地產企業進行增資擴股，最后通過資本運作將所持有的股權轉讓，獲得投資收益

四、房地產并購重組的模式

直接購買房地產項目：收購方出具貨幣資金直接購買另外一家企業的房地產項目。收購的客體是單純的房地產項目，出讓方放棄房地產的所有權，收購方以貨幣資金為代價取得房地產項目的所有權。交易完成后，收購方與被收購方雙方的法律主體沒有發生任何改變。

收購方購買出讓方股權：收購方出具貨幣獎金，購買另外一家擁有某目標房地產項目的企業股權，以達到間接擁有對房地產項目的實際控制權。交易的標的為房地產項目企業的股權，而并非房地產項目本身，除非收購方取得房地產股權后更改企業名稱，否則房地產項目的名義所有權沒有發生改變。交易主體一方為收購企業，另一方則為擁有房地產企業股權的股東。

合資開發：收購方投入貨幣資金，與擁有目標房地產項目的企業以房地產項目共同出資組建一個新的合資企業，新企業成立后，又可派生出兩種并購模式：一種為雙方約定共同經營、共擔風險，房地產項目建成出讓取得收益后，雙方按出資比例分享收益，收購方與房地產企業之間為合作關系；另一種模式為，以房地產項目出資的企業在新企業成立后，向投入貨幣資金的一方轉讓新企業股權，雙方先合資合作，再由收購方投入貨幣資金收購房地產項目企業擁有新合資企業的股權。

五、小結

在如今通貨緊縮和倍受政策制約的房地產行業來說，通過上市并擴寬了融資渠道，使得原本只能通過銀行融資的單一融資途徑又開辟了一條新的獲取經營現金流量的道路。因此通過上市，增加了融資渠道，同時又減少了房地產企業在經營過程中產生的負債，降低了資產負債比，形成規模經濟降低了運營成本。但從另一方面不是每一家房地產企業都可以通過反向收購進行借殼上市的，中小房地產企業的發展道路將會向何處去？在不久的將來，房地產企業收購兼并，通過做大做強擴寬融資渠道將會成為房地產企業未來發展的主題。

【參考文獻】

[1]張鳴.行為財務視角的投融資研究[J].財會學習，2012（10）.

[2]何冰，王其遠.房地產項目融資研究文獻綜述[J].經濟與法律，2012（1）.

[3]婁欣軒，張磊.關于方向收購的會計處理的探討[J].財會學習，2011（6）.

[4]魏瑋.貨幣政策對房地產市場沖擊效力的動態測度[J].當代財經，2008（8）.