“五道口”與“底特律”

喬志敏

本文作者系中央財經大學財政學院資產評估研究所教授。

先后就學于北京師范大學和中國人民大學，1997年獲中國人民大學經濟學博士學位。

主要講授資產評估學、房地產估價、房地產金融與投資等課程。

出版有《資產評估學教程》（國家十一五規劃教材、主編）、《房地產經營管理》（北京市高等教育精品教材立項項目、主編）、《房地產評估》（國家十五規劃教材、參編）、《房地產經濟學》（合作）、《房地產價格研究》等著作（教材）。

2002年獲霍英東教育基金會第八屆青年教師獎。

房價無疑是近十年來人們飯后茶余談論最多的話題。無論是已經買到了房子的，還是湊夠了首付款準備買房子的，或者是無可奈何地租住別人房子的，乃至于蝸居“蟻族”，大都關注著房價的高高低低，因為這關乎到他們的“身家”和“身價”。進入2013年，人們更加關注房價的起起落落。自2003開始的房地產調控已經“熱鬧非凡”了整整10年，期間雖然也不乏出現房價跌落，但“越調越高”恐怕是對房價十年的一個最真實的寫照。

不同尋常的2013年“兩會”期間，房地產調控政策“國五條”也成為百姓熱議的焦點。一句“對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的，應依法嚴格按轉讓所得的20%計征”的說辭，竟然引發了全民“離婚避稅”的“房事”大討論。參考消息2013年3月8日第15版的一則外媒評述“房產交易新規引發各地離婚潮”，表明中國人的“房事”還成為了世界性話題。“兩會”之后，一則北京五道口的天價房新聞，一則美國底特律的“白菜價”房新聞，更是掀起關于房價畸高、房市崩盤的熱議。

北京市五道口的天價房新聞剖析

自3月20日，關于北京海淀區五道口華清嘉園小區二手房10萬元一平方米的報道，在諸多網絡媒體上廣為傳播。說的是華清嘉園一套37平方米的小戶型二手房，報出了350萬元的價格，相當于每平方米的單價已經達到了9.46萬元，再加上中介費、各種稅費，每平方米的購房成本超過了10萬元。如果說10萬元一平方米的房子是在北京的王府井或國貿附近，估計就不會引起如此軒然大波了。五道口位于北京的北四環外一公里處，而位于同一經向的北三環附近的房價才6萬元左右一平方米，那么為什么五道口華清嘉園的房價竟然“達到”十萬元一平方米呢？首先，華清嘉園建成于2000年前后，購買了小區房子的業主就附帶擁有中關村第二小學的上學名額，而中關村第二小學是北京市屬重點小學之一，顯然小區房價中有相當一部分屬于“二小上學”權益的價值。在北京北五環外的上地信息產業基地，有一個上地東里小區，該小區60平方米兩居室的二手房在6萬元左右一平方米，而同地段的其他小區同類房房價在4萬元左右一平方米，主要是由于上地東里的業主擁有上地實驗小學和上地實驗學校（初中部名額，北京101中學承辦）的上學名額，而上地實驗小學曾經是中關村第二小學的分校，由此可以推測“二小上學”權益的總價值大約在80萬元左右。其次，記者根據核實后的數據報道說，華清嘉園小區里總價最低的3套房源價格分別為350萬元、360萬元、370萬元，它們的面積分別為37平方米、50.23平方米、60.29平方米，而同為中關村二小的學區房的五道口科源小區46平方米的一居室總價為276萬元（1981年建成的板樓）。由此可以估算出這四套房子的每平方米報價分別是9.46萬元、7.17萬元、6.14萬元、6萬元。50.23平方米的房子和46平方米的房子面積接近，又同為學區房，可以認為它們之間的每平方米差價1.17萬元大致體現了兩個小區房屋新舊、環境等方面的差異。上面的50.23平方米和60.29平方米的房價基本是合理的，它們不包含“二小上學”權益價值的房價就分別為280萬元和290萬元，每平方米的價格分別為5.6萬元和4.8萬元。若以6萬元每平方米估算（房屋總面積減小，單價會有所提高），那套37平方米的房子不含“二小上學”權益價值的房價約為220萬元，加上“二小上學”權益價值后總房價估計為300萬元，因而推算其單價為8.1萬元較為符合市場行情。最后，“10萬元一平方米”無非是網絡媒體為吸引眼球的“忽悠價”，總價350萬元、單價9.46萬元一平方米也無非是賣家的“一廂情愿”和“虛張聲勢”，沒有成交就不是真實的市場價格，買家不是還可以討價還價嗎？

美國底特律“白菜價”房新聞分析

媒體報道稱，美國密歇根州州長里克·斯奈德宣布，由州政府接手底特律市財政，任命一名企業破產重組專家為緊急財政管理人，以應對這座城市瀕臨破產的局面。底特律一度是美國第5大城市，人口180萬，美國汽車工業中心，曾經是三大汽車公司通用、福特 、克萊斯勒的總部所在地，如今這座城市僅剩70萬人。市政數據顯示，超過三分之一居民生活在美國“貧困線”以下，當地失業率達18.2%，遠高于全美國的7.7%失業率。由于經濟蕭條，底特律很多地方已經停止提供街道照明燈和警察等基礎服務。底特律的財政危機也引來不少投機者到此抄底房市。有一位投機商人僅花2300美元就買了5年前價值45萬美元的房子，她現在一共買了363處房產，而另外一位紐約投機商也買了上千處房產。記者采訪了新加坡南洋理工大學經濟學教授黃有光，他認為底特律就業環境不好，投資環境也不好，造成大量人口離開，很多房子空在那里，房價就大幅下降，房價如此之低的根本原因在于沒有需求。底特律的“白菜價”房市行情說明：（1）房價的高低取決于供求關系。人口從180萬減少到70萬，人口數量的急劇降低導致需求的大幅度下降，即使再多一些投機者，包括那些聲稱要“奮不顧身”去抄底的中國網友，也難以挽回底特律的房市“敗局”；（2）房價趨勢取決于一個城市或地區的經濟發展趨勢，經濟衰退房價勢必下跌；（3）房價不是取決于房屋本身，而是更多地取決于社會治安、文化環境、基礎設施、政治經濟等外在因素。

如果現在有北京和底特律兩個城市可供你選擇安家，你會選擇哪一個城市？答案不言自明。記得前幾年有報道說年輕人因房價高而不得不逃離北上廣，回老家創業，過不久又報道很多人卻逃回了北上廣，因為在老家“無爹可拼”，這也說明對于年輕人來講，北京具有相對公平的就業環境。就目前來看，支持北京高房價的主要不是具有北京戶籍的人，而是長江以北大半個中國的具有支付北京高房價能力的人。也難怪，北京有人人從小就向往的天安門，是首都，是中國的政治、經濟、文化中心，況且還要進一步建設成為國際化大都市，如此美好的現狀和前景，其房價能會不“一枝獨秀”？ 國務院總理李克強指出，協調推進城鎮化是實現現代化的重大戰略選擇。那么，如何防止城鎮化進一步推高北京的房價，協調推進、均衡發展才是硬道理。