綠城盛世濱江 沒落貴族能否東山再起

隨著前不久上海中心完成結構封頂，一股“高層經濟”的熱潮再次席卷上海樓市，擁有濱江景觀的高層住宅成為了購房者眼中的焦點。綠城盛世濱江，抓住了此次難得的機遇，低調入市，相比其他樓盤巨額的廣告投入，一切都顯得那么平平淡淡，波瀾不驚。究竟是其自身品質過硬，還是另藏玄機？本刊記者進行了實地探訪。

王朝更替

綠城盛世濱江，說起這個名字，可能大多數人會覺得陌生，但一提起豐盛皇朝，那你即使了解的不具體但也一定會有所耳聞。綠城盛世濱江的前身，正是豐盛皇朝。豐盛皇朝本是由香港新世界集團所開發，于2010年上市。但是由于其戶型不太符合內地房地產市場的口味，曾一度陷入滯銷的困境，開盤至今，去化率僅為25%。而在今年的6月份，該項目被融創綠城以80億的大手筆所收購，經過了重新的包裝后，就成為了如今的綠城盛世濱江，時隔2個月，現已再度上市。

融綠成立至今，上海項目所占有公司的整體份額已從38%上升到了65%，綠城盛世濱江是其最為重要的一個項目，70多萬平方米的大體量，未來有將近400億元的價值，前景非常被看好。據記者了解，原先的豐盛皇朝和融綠全新打造的住宅各占綠城盛世濱江項目的50%。作為一個優勢和劣勢都特別突出的樓盤，一個新的面貌是否能夠幫助其扭轉之前的銷售頹勢，讓我們一起共同見證。

優質的社區規劃

該案地處上海最具活力的濱水區域，北靠中山南路，西倚蒙自路，東臨制造局路，坐北朝南，直面廣闊江景，隔江對望世博園區，總占地面積達12.3萬平方米，建筑面積達72.5萬平方米，是目前上海極為稀缺的大體量濱江住宅。

綠城盛世濱江一期推出的是3號樓和5號樓，分別為34層、32層的大平層，每層有5戶，頂層為復式結構，都是原先豐盛皇朝尚未售完的尾盤。社區內綠化覆蓋面積高到35%，大型景觀噴水池烘托出了典雅、高貴的氛圍，配合綠化種植，給筆者曲徑通幽的感覺。兒童游樂園為有子女的家庭創造了嬉戲玩樂的空間。社區內同時采用了綠城的“園區服務體系”，物業質量有較高的保障。小區配有地下停車位，車位比為1：1.。項目在售均價為80000元/平方米。

當下高檔住宅小區內，豪華會所是必不可少的，綠城盛世濱江自然也不例外。7000平方米的雙會所為居民提供了能夠在自家門口就享受到各種類型的服務體驗。此外，1200平方米的大型露天泳池位于會所頂層，如此巨大的規模是市中心的濱江社區絕無僅有的，其中包括標準泳池和兒童泳池。

今后，小區周圍還會開設沿街商鋪，滿足客戶在日常生活用品方面的需要。二期還會推出由融綠自身全新設計的別墅，同時開啟兩棟5A級寫字樓進行招商引資，如此大體量的濱江城市綜合體是目前上海獨一無二的，并且在未來的數十年內可能不會再出現，板塊內的升值潛力巨大。

極致江景難掩戶型硬傷

綠城盛世濱江均為精裝現房，外立面采用大理石干掛石材，室內運用了FOMICA水槽、TOTO潔具以及KOLHER龍頭，精致的室內裝潢彰顯了貴族的氣質，此外還有全屋地暖供應。

最受購房者關注的，依然是之前飽受詬病的戶型問題。該項目的戶型為138-252平方米的2-4房。筆者此次參觀的樣板房是位于3號樓31層的兩房兩廳兩衛的192平方米朝南戶型。筆者發現，該戶型可謂將濱江景觀的特點演繹到了極致，無論客廳還是臥室，甚至連衛生間都能夠直面黃浦江，主臥裝有90度的大面積觀景窗戶，真正做到了在吃飯、睡覺、洗澡全領域欣賞江景，可謂是營造了非常完美的視覺盛宴。

但是對景觀過高的追求，反而讓筆者產生了一種舍本逐末的感覺。從戶型圖上就可以看出，該房型完全與方正大氣不沾邊。太多的過道使得整間房子可利用面積大大減少，空間利用率低。因此，192平方米的大平層卻讓人感到略顯狹促，得房率不高。主臥邊沿的圓弧形設計使得室內很難放置衣柜、沙發等家具。其他的戶型也都有諸如此類的缺點。

只能說綠城盛世濱江的戶型設計更適合用來當作度假公寓或者精品酒店，如果要長時間自住的話，則稍顯華而不實。畢竟景觀再美，終究只是生活的附屬品，良好的戶型才能給購房者帶來更實際的生活便利。

濱江之痛

隨著浦江兩岸的開發深入，如今的濱江資源儼然成為了一顆搖錢樹，什么房子都想往江景房上靠攏。但能實實在在欣賞到黃浦江的雄偉景觀的卻少之又少，而綠城盛世濱江就是這少數個體中的一員。真正的濱江樓盤在被冠以豪宅頭銜的同時，價格也會上一個臺階。

濱江景觀作為一個富有吸引力的商業元素，給樓盤自身增添了極大的附加價值，同時也意味著要與許多高質量的樓盤進行競爭。徐匯的云錦東方、恒盛尚海灣，外灘的華潤外灘九里，尤其是剛剛開盤的中福浦江匯，僅與本期熱盤相距數公里之遙。同區域同類型住宅的相互競爭之中，由于特色點相同，配套也相差無幾，售價也非常接近。在這個時候，細節就能起到關鍵性的作用，綠城盛世濱江的戶型設計自然就會成為致命的弱點，被看房者和競爭對手無限放大。在這個群狼環伺的市場中，如今“偏科”的綠城盛世濱江一期項目，其銷路另人擔憂。

“水土不服”如何治

原先的豐盛皇朝不太受內地市場的青睞，其原因自然是不符合購房者的消費理念，可以說是一個“水土不服”的產品。融綠在收購之后，僅僅間隔了2個月就再次推出，充其量只能對一些無關痛癢的地方略加修飾。事實上，售樓員也透露目前只對社區內的景觀進行了改善。而購房者真正在意的核心問題并沒有得到解決。這樣倉促的推盤究竟能否得到市場良好的回應，筆者覺得可能性不大。現在的顧客對于產品的要求是越來越高，開發商要如何順應地方特色，這是一個必須面對的問題。希望融創綠城能夠在全新設計的二期項目上對戶型問題進行改善，否則將可惜了這么一塊風水寶地。