大華錦上城 上大板塊迎來(lái)商業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)

自今年3月以來(lái)，上大板塊持續(xù)有新盤(pán)入市，受關(guān)注度較高。上大板塊因上海大學(xué)寶山校區(qū)的移入而得名，板塊成熟度較高，加上軌交7號(hào)線的開(kāi)通，獲得不少購(gòu)房者的青睞。整個(gè)板塊在今年上半年占據(jù)著寶山供應(yīng)和成交數(shù)據(jù)的半壁江山，板塊的均價(jià)也從去年的20000元/平方米不到漲到現(xiàn)在25000元/平方米左右。在整個(gè)板塊一路飆紅的當(dāng)下，一個(gè)全新的樓盤(pán)——大華錦上城即將亮相，這個(gè)位于祁連山路錦秋路的樓盤(pán)，開(kāi)盤(pán)時(shí)間曾經(jīng)是謎一樣地從5月推到了8月下旬。

“眾盤(pán)拾柴火焰高”

上大板塊的新盤(pán)供應(yīng)，自去年下半年以來(lái)呈現(xiàn)集中上市的態(tài)勢(shì)，有的是老盤(pán)新開(kāi)，有的是新盤(pán)首開(kāi)，供應(yīng)量急劇攀升帶動(dòng)了整個(gè)板塊的熱度，一時(shí)間，盤(pán)多價(jià)漲，成交活躍。

去年年底，隨著錦秋花園前期房源售罄，保利葉之林前一批房源所剩無(wú)幾，整個(gè)板塊進(jìn)入供應(yīng)缺失期，而與此時(shí)相對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)情況是，樓市正迎來(lái)年末的一波“翹尾”行情。經(jīng)緯城市綠洲做為板塊老大哥也按捺不住了，緊趕慢趕趕在了今年3月新開(kāi)四期房源。幾乎同時(shí)開(kāi)盤(pán)的還有同濟(jì)城市陽(yáng)光和聚豐福邸，加上接下來(lái)即將面市的大華·錦上城，上大的房產(chǎn)市場(chǎng)在整個(gè)寶山都炙手可熱。

在板塊活起來(lái)之前，上大的公寓單價(jià)一直保持在20000元/平方米以下，隨著板塊熱度的不斷升溫，定價(jià)紛紛都往上走。經(jīng)緯城市綠洲和聚豐福邸都是22000元/平方米左右，但經(jīng)緯供應(yīng)的都是大戶型，最小的是108平方米兩房，如此一來(lái)總價(jià)也不低了；保利葉之林的毛坯房和同濟(jì)城市陽(yáng)光單價(jià)都在25000元/平方米左右，同濟(jì)是裝修房，保利的檔次更高。即使這樣，同濟(jì)城市陽(yáng)光也喊出“沒(méi)有兩百萬(wàn)預(yù)算不帶看”的口號(hào)；如今，板塊內(nèi)的房?jī)r(jià)由保利葉之林二期的精裝修產(chǎn)品創(chuàng)造出超過(guò)30000元的制高點(diǎn)。即使這樣，據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近一個(gè)月來(lái)，寶山銷售套數(shù)前10的榜單中，上大板塊就占了4席，其中經(jīng)緯城市綠洲榮居榜首，保利葉之林、同濟(jì)城市陽(yáng)光，聚豐福邸分居第四至十位。

受板塊整體上揚(yáng)趨勢(shì)影響，即將上市的大華錦上城毛坯房對(duì)外報(bào)價(jià)已達(dá)25000元/平方米。這是去年保利葉之林開(kāi)盤(pán)價(jià)的水平。老牌大盤(pán)錦秋花園預(yù)計(jì)今年10月將加推裝修小戶型，產(chǎn)品跟去年差不多，但是價(jià)格估計(jì)也要直線上升了。

上大優(yōu)秀的人文資源

上大板塊中坐落著約200公頃的上海大學(xué)新校區(qū)。在上海，復(fù)旦大學(xué)、上海財(cái)經(jīng)大學(xué)等名牌高校匯聚五角場(chǎng)，騰飛城市副中心。華東師范大學(xué)助推長(zhǎng)風(fēng)板塊，打造上海生態(tài)商務(wù)區(qū)。

以上大為中心輻射的從幼兒園到小學(xué)，再到初高中，形成了一套完整的教育鏈條，比如徐悲鴻幼兒園、祁連中心幼兒園、錦秋幼兒園、祁連二小、錦秋中學(xué)、上大附中等，一站式解決3-18歲全學(xué)齡教育體系難題。

上大板塊的房地產(chǎn)發(fā)展也主要以教育地產(chǎn)為特色，上大新校區(qū)的入駐，給這里帶來(lái)了濃郁的學(xué)府氣息。家里有小孩的購(gòu)房者住在這里，上學(xué)擇校的一系列問(wèn)題將不再是問(wèn)題。

不過(guò)盡管上大板塊以人文高質(zhì)素自居，但是無(wú)可否認(rèn)，區(qū)域內(nèi)環(huán)境嘈雜、到處充斥貨車集卡。這與錦秋路往西緊接外環(huán)有關(guān)，而且這一問(wèn)題短期內(nèi)不會(huì)得到很好的改善。

7號(hào)線之后還有15號(hào)線

上城位于7號(hào)線祁華路和上海大學(xué)兩個(gè)站點(diǎn)之間，步行至上海大學(xué)站約需要10分鐘左右，而祁華路站目前還處于未開(kāi)通狀態(tài)。

上大板塊內(nèi)還有15號(hào)線（規(guī)劃中），開(kāi)工據(jù)說(shuō)還要到2015年。15號(hào)線為南北走向軌交，始發(fā)寶山區(qū)祁華路站，途經(jīng)上海西站、婁山關(guān)路、伊犁路、上海南站、梅龍鎮(zhèn)，最終到達(dá)紫竹園區(qū)。這條線路由于還沒(méi)有正式投入建設(shè)，所以不可避免存在眾多變數(shù)，目前就有小道消息稱，15號(hào)線起始站祁華路站可能搬遷，存在2種計(jì)劃，一種是北遷顧村公園，另一種是南遷錦秋路，祁華路站作為起始站的可能性變小。但不管怎樣，這條線路經(jīng)過(guò)的長(zhǎng)風(fēng)、虹橋、紫竹等商圈也是比較集中的商務(wù)區(qū)，只要大致方向不變，未來(lái)就能讓上大的居民享受到往這個(gè)方向出行的便利，同時(shí)也會(huì)導(dǎo)入更多沿線區(qū)域客戶群。

商業(yè)配套供需的主要矛盾

上大板塊內(nèi)基本生活設(shè)施如地鐵、學(xué)校、醫(yī)院、公園（規(guī)劃中）都有了，但商業(yè)配套主要還是依附于錦秋花園門(mén)口的社區(qū)商業(yè)和聚豐園路商圈。錦秋路上的錦秋新天地商業(yè)街區(qū)，因?yàn)橛绣\秋花園大型社區(qū)的支持，商業(yè)氛圍還比較濃厚，目前已有不少餐飲、超市、休閑娛樂(lè)等配套，加上位于7號(hào)線上海大學(xué)站上蓋，也提升不少人氣。總體而言，這些商鋪檔次停留在沙縣小吃、蘭州拉面、迪亞天天的水平，不足以形成有規(guī)模的商業(yè)氣候。

聚豐園路小商圈有沃爾瑪、好又多、肯德基、菜場(chǎng)等一系列消費(fèi)場(chǎng)所，記者在沃爾瑪兜了一圈發(fā)現(xiàn)，里面的商品不如市區(qū)一些賣(mài)場(chǎng)整齊，新鮮。一樓商業(yè)街里面有些不知名的小店，外圍是一個(gè)萬(wàn)食發(fā)美食廣場(chǎng)，在這里發(fā)現(xiàn)了吳江路小楊生煎分店和一些老字號(hào)的小吃，整體而言是一個(gè)可以滿足日常生活的消費(fèi)場(chǎng)所。聚豐園路往東在宏基生活廣場(chǎng)這里結(jié)束，再往前過(guò)河就是上大的西大門(mén)，宏基生活廣場(chǎng)內(nèi)有日韓料理燒烤，苗家特色，風(fēng)波莊，米樂(lè)星ktv，大地?cái)?shù)字影院，網(wǎng)絡(luò)休閑會(huì)所，消費(fèi)人群主要是上海大學(xué)的學(xué)生一族。

按照整個(gè)板塊逐漸走中高端定位的趨勢(shì)，只靠年輕氛圍的宏基生活廣場(chǎng)和雜亂的錦秋商業(yè)街區(qū)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的休閑娛樂(lè)需求。于是，板塊人群日益增長(zhǎng)的消費(fèi)需求與板塊內(nèi)相對(duì)落后的商業(yè)設(shè)施，成了現(xiàn)階段上大板塊商業(yè)狀況的主要矛盾。

板塊內(nèi)首個(gè)綜合體欲打造高格調(diào)商業(yè)

錦上城作為上大板塊內(nèi)首個(gè)綜合體項(xiàng)目，建筑面積約23萬(wàn)平方米，分A、B、C三個(gè)地塊，涵蓋酒店式公寓、商業(yè)別墅、多層及小高層公寓多種物業(yè)類型，其中酒店式公寓和商業(yè)別墅屬于板塊內(nèi)的創(chuàng)新產(chǎn)品。首期房源位于A地塊上，A地塊由15棟樓構(gòu)成，多產(chǎn)品形態(tài)交融，包括1棟LOFT，3棟住宅公寓，6棟底商，4棟兩層獨(dú)立商業(yè)別墅。公寓預(yù)計(jì)8月底開(kāi)盤(pán)，loft預(yù)計(jì)9月開(kāi)盤(pán)。

盡管上大板塊發(fā)展時(shí)間較長(zhǎng)，不缺商業(yè)，但是缺少高格調(diào)商業(yè)。于是眾多樓盤(pán)都將希望寄托在錦上城未來(lái)將建成的商業(yè)上面。

大華集團(tuán)成功運(yùn)營(yíng)過(guò)大華虎城嘉年華，這是錦上城運(yùn)作的保障；錦上城A地塊商業(yè)是現(xiàn)代英倫風(fēng)格設(shè)計(jì)，這一特點(diǎn)使其成為區(qū)域獨(dú)特的建筑風(fēng)貌，地標(biāo)性建筑；街區(qū)規(guī)劃更容易聚集人氣，對(duì)外廣場(chǎng)更是成為人群交集中心；底商+獨(dú)立商墅兩種形式，底商2層，5.5米+4.5米。獨(dú)立商墅面積小的有400-600 ㎡，大的有1200 ㎡，共有40余套，商墅規(guī)劃定位高端，預(yù)計(jì)引入實(shí)力品牌、旗艦商家進(jìn)駐。

板塊內(nèi)長(zhǎng)期缺乏像樣的中高端商業(yè)，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，錦上城的商業(yè)如果能夠做到開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，在招商方面做到和規(guī)劃如一的話，確實(shí)具有打造區(qū)域內(nèi)高檔商業(yè)的條件。

LOFT公寓幾大不同確立優(yōu)勢(shì)

錦上城的LOFT建筑立面為石材和玻璃幕墻、簡(jiǎn)約現(xiàn)代風(fēng)格。總高有11層，標(biāo)準(zhǔn)層3梯9戶，共90套房源。其產(chǎn)品與普通Loft具有不同，從而確立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：

1、5層以下5.5米層高。這個(gè)高度在全市的LOFT產(chǎn)品里面也比較少見(jiàn)。

2、5米面寬。通常一些豪宅的客廳面寬會(huì)出現(xiàn)這個(gè)寬度。

3、稀缺性。錦上城的LOFT是上大板塊目前唯一的該類產(chǎn)品，而且總共不足百套。

4、面積大。普通Loft具有面積小格局小，是過(guò)渡型居住產(chǎn)品。而錦上城Loft可以滿足舒適型居住的需求，主力戶型60-75平方米，另外還有少量90平方米的房型。

錦上城除了與普通LOFT公寓的不同以外，還有LOFT公寓的一個(gè)普遍優(yōu)勢(shì)那就是用途比較靈活，靈活的同時(shí)當(dāng)然也不可避免地存在一些弊端，記者就購(gòu)房者買(mǎi)這種產(chǎn)品后的用途來(lái)做優(yōu)勢(shì)和弱勢(shì)分析。

首批公寓戶型可挑選余地小

大華錦上城住宅預(yù)計(jì)月底推出，戶型為90-124㎡左右的2房3房，項(xiàng)目并未制作精致的樣板房，僅有清水樣板房展出，這可能跟首批房源數(shù)量不多有關(guān)。

一期的3棟公寓是按照商品房標(biāo)準(zhǔn)建造的回遷房，回遷居民優(yōu)先選房。200多套房源僅剩余68套作為商品房對(duì)外出售。戶型和樓層分布零散，以大戶型3房為主，90平方米2房?jī)H剩約10套左右，而這一面積段的產(chǎn)品，在市場(chǎng)上一直都是熱銷型。記者探訪時(shí)，唯一的B戶型兩房房型圖已經(jīng)發(fā)放完畢。120平方米左右的A、C兩個(gè)3房戶型，總價(jià)相對(duì)較高。在戶型設(shè)計(jì)上也存在一定的缺憾。雖然2個(gè)臥室朝南，但客廳東西向設(shè)計(jì)，不符合傳統(tǒng)的戶型標(biāo)準(zhǔn)。客廳作為我們生活起居的重要場(chǎng)所，朝南還是很有必要的。

不過(guò)，錦上城后期仍有公寓推出，二期C地塊公寓以90平方米左右的精裝房為主。雖然推出的時(shí)間尚未確定，但品質(zhì)和戶型比一期的回遷房要好。

現(xiàn)代法式洋房，精質(zhì)生活樣板

上海這座城市，具有深厚歐洲情結(jié)，也擁有許多經(jīng)典歐式建筑，做法式的地產(chǎn)項(xiàng)目也不勝其數(shù)，但是多以“大宅”、“城堡”、“豪奢”為定位。錦上城帶來(lái)了不同的法式建筑——一種讓人耳目一新的現(xiàn)代版法式洋房，更為輕盈、親切、時(shí)尚。

真正打動(dòng)世界的法國(guó)，在于很多生活化的細(xì)節(jié)，比如錦上城采用的圍合式街區(qū)布局。這種布局吸取傳統(tǒng)人居的優(yōu)點(diǎn)，具有親切的尺度感；每棟住宅圍繞中心花園而建，實(shí)現(xiàn)戶戶有景；中心花園成為有活力和魅力的交往聚會(huì)場(chǎng)所，增強(qiáng)凝聚力和歸屬感；各組團(tuán)花園的靜謐，較為私密，可以成為室內(nèi)私密空間的延續(xù)；多個(gè)開(kāi)口的處理，營(yíng)造具有開(kāi)放感的圍合，開(kāi)合有致；各個(gè)組團(tuán)的相對(duì)獨(dú)立、各具特色，具有一定的識(shí)別性，也加強(qiáng)了組團(tuán)的歸屬感。閑庭信步，讓人感覺(jué)似乎徜徉于法國(guó)某個(gè)街區(qū)的角落里。

錦上城接下來(lái)即將上市的公寓，建筑采用現(xiàn)代法式風(fēng)格設(shè)計(jì)，法國(guó)naco architectures建筑設(shè)計(jì)事務(wù)所合伙人、法籍華裔建筑設(shè)計(jì)師方欽正主筆。5-7層多層、9-14層小高層，戶型為二房85-95平方米，三房110-115平方米。

拿地較早，定價(jià)偏高

錦上城目前報(bào)價(jià)為25000元/平方米，而且是毛坯價(jià)。這一價(jià)格在上大板塊內(nèi)，屬于比較高的。據(jù)案場(chǎng)經(jīng)理介紹，項(xiàng)目為大華集團(tuán)開(kāi)發(fā)，品牌很有優(yōu)勢(shì)，另外周邊各種配套成熟，生活方便，項(xiàng)目自身品質(zhì)和商業(yè)規(guī)劃在一定程度上會(huì)帶動(dòng)整個(gè)板塊的發(fā)展。整個(gè)大華板塊的商業(yè)環(huán)境比較低端，如果錦上城的商業(yè)項(xiàng)目能夠帶活整個(gè)板塊，進(jìn)而成為整個(gè)板塊新的焦點(diǎn)，記者毫不懷疑這個(gè)位置樓盤(pán)以后的發(fā)展，但就目前記者在現(xiàn)場(chǎng)看到的現(xiàn)狀，周邊多為老式街區(qū)，在交通和環(huán)境方面都不占優(yōu)勢(shì)。

另外，據(jù)可以查閱到的資料顯示，錦上城項(xiàng)目一期A和一期B兩塊土地都是在2005年6月17日以招標(biāo)的形式取得，樓面地價(jià)都是289元/平方米。拿地當(dāng)時(shí)的低價(jià)跟大部分房源要優(yōu)先照顧回遷居民有關(guān)，但樓盤(pán)的商品房房源在進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)候是對(duì)比周邊近些年拿地的普通商品房的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，而土地使用年限卻大打了折扣。單純地從價(jià)格來(lái)講，記者把它跟周圍在售的樓盤(pán)價(jià)格做一番比較，就會(huì)發(fā)現(xiàn)這些項(xiàng)目雖然處于同一個(gè)板塊，但地理位置上還是存在差異的。比較下來(lái)，記者認(rèn)為就環(huán)境和配套因素而言，大華錦上城定價(jià)偏高。

錦上城開(kāi)盤(pán)時(shí)間幾經(jīng)變化的背后，記者猜測(cè)由于工程進(jìn)度拿不到預(yù)售證是一方面，另外還有很大程度上是想主觀推遲開(kāi)盤(pán)時(shí)間，以迎合更加旺盛的后市供應(yīng)。價(jià)格上有北面的保利葉之林30000元的單價(jià)撐著，錦上城才有足夠的理由開(kāi)出25000元的單價(jià)。

板塊革命

上大板塊是一個(gè)發(fā)展相對(duì)成熟的區(qū)域，是寶山區(qū)性價(jià)比較高的改善型板塊，但一直以來(lái)板塊內(nèi)都缺乏一個(gè)集中的，有代表性的商業(yè)來(lái)支撐整個(gè)板塊的層次更上一層樓。大華錦上城的出現(xiàn)可謂是聚眾望于一身，其商業(yè)產(chǎn)品多樣性和定位的創(chuàng)新性似乎給板塊注入了新鮮的血液，往大了說(shuō)就是一次板塊的革命。

對(duì)于公寓產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，大華錦上城靠近板塊的商業(yè)中心，周邊公交線路較多，距離地鐵站也很近，地理位置較好。不過(guò)，目前一期的公寓剩余房源可選余地小，從報(bào)價(jià)來(lái)看，也屬于板塊的上游。鑒于整個(gè)項(xiàng)目供應(yīng)充足，產(chǎn)品變化多使后續(xù)房源或許仍有價(jià)格上漲空間。從投資的角度講首批房源應(yīng)該是最優(yōu)惠的，如果是打算改善生活品質(zhì)，不急著買(mǎi)房的購(gòu)房者，記者建議不妨等待后期的公寓產(chǎn)品，品質(zhì)會(huì)有所提升。