限購會逐步取消 為長效調控機制出臺作鋪墊商道

近期媒體稱，46個限購城市之一的浙江溫州已經悄然松綁限購令。原本不可以購買第二套住房的本地和非本地戶籍人士，被允許購買二套房。單就溫州而言，過去兩年施行本地戶籍只可購買一套商品住宅的政策，其實是比其他限購城市執行嚴格了一些。當前，溫州限購政策定向寬松允許本地和非本地戶籍人士購買第二套住宅，其實，也不過是和其他城市限購政策基本看齊而已。

溫州松綁“限購”真相

溫州限購定向寬松政策出臺，和宏觀經濟“觸底”的階段特征密不可分，在宏觀經濟尚未明顯好轉之時，房地產市場投資拉動宏觀經濟穩中有升的角色還要繼續扮演。在堅持“去投資化”的前期下，適當定向寬松限購政策有助于拉動宏觀經濟回升。

此外，溫州房價自本輪調控以來一直是持續下跌，即使當前大多數城市樓市基本面已持續回升、房價已步入小幅上漲通道的市場背景下，溫州房價仍然是領跌全國。溫州限購定向寬松政策出臺，有助于溫州樓市成交量的回升、基本面好轉與市場信息恢復，也有助于溫州房價止跌回升。可以說溫州限購定向寬松政策出臺是溫州房價的“止跌藥”。

至于其他已經執行限購的城市是否會效仿溫州放松限購令的措施？溫州限購定向寬松政策出臺具有特殊性，這個特殊性在于它原本就比其他限購城市執行的嚴格，當前，溫州限購政策定向寬松允許本地和非本地戶籍人士購買第二套住宅，也不過是和其他城市限購政策基本看齊而已。從這個角度來說，溫州限購政策這點調整也不為過。而其他限購城市來講，由于當前沒有溫州限購政策那樣的放松空間，其他城市很難在現有限購政策基礎上再度放松，允許本地居民購買第三套住宅。

長效機制逐步替代限購手段

但是，從樓市調控政策走向及趨勢來看，限購等行政化調控手段并不是一個長效性調控措施，遲早有其退出的一天。從未來趨勢來講，限購會逐步寬松取消，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然，限購等行政化措施會逐步退出，為樓市長效調控機制出臺做鋪墊。

從當前媒體報道也可以看出，中央對待房地產的態度已經從“強調調控”轉為“建立長效機制”，對于現有的財稅體制、土地政策、金融體制都會有所改革。盡管樓市長效調控機制方案尚未出臺，也不知其真實性與落地的可能性，但是反映了當前房地產市場重現房價上漲的預期的市場背景下，相關部門對于當前房地產市場走勢的擔憂，以及對于中長期房地產市場健康發展的設想。

因此，從這個角度來講，如果樓市長效性調控機制在今年年底明年年初開始出臺，那么，當財稅體制、土地政策、金融體制等長效性調控機制露出端倪之時，也就是限購政策逐步定向寬松，逐步退出樓市調控政策之時。

從限購等當前調控政策執行層面來看，其實，自2012年以來就開始了定向寬松的調整。這些調整包括普通住宅標準調整、各種購房補貼措施、利率上的定向寬松與優惠、限購限貸政策“階段性”的執行寬松（可補繳社保證明和納稅證明、甚至個別時間段在還清貸款的前提下，第三套購房貸款可以做成首套等）等等。

限購退出必將是個長期過程

即使新國五條細則的發布之后，從執行層面來看，樓市調控政策仍然是延續之前定向寬松的措施。此外，從政策對于“限價”與房價的關注度來看，十八大以來，在政策“微調”定向寬松及成交量持續回升的市場背景下，政策面不再強調促使房價合理回歸，而是和當地GDP或人均實際可支配收入掛鉤。

從未來限購限貸限價等行政化措施發展趨勢來看，如果樓市長效性調控機制出臺，那么，將通過以稅費為主的經濟手段與市場手段的使用，遏制投機性需求，保證合理的自住需求，支持中長期的投資性需求，從而穩定房價上漲的預期，促使房地產市場穩定健康發展。此時，限購政策會逐步退出。

至于樓市長效性調控機制初露端倪之后，限購等行政化調控手段的退出方式，筆者認為，應該是一個“階段性”漫長的過程，應該在現有定向寬松的基礎上逐步再度寬松，如在一定時期內逐步放開允許本地戶籍家庭購買第三套住宅，甚至第四套住宅等等。

屆時，通過住房信息制度及不動產登記的建立、房產稅試點范圍的逐步擴大、個人所得稅的征收等等，調節多套房擁有者的持有收益、增值收益部分，同時，通過住房信息聯網，從長遠角度“有針對性”調節房地產市場投資資金的流向及價格的走勢，限制樓市投資性、投機性需求，保護自住購房需求，讓住宅市場回歸居住屬性，達到房地產市場“去投資化”的目的。