顧村 青黃不接之后的再次發力

曾經風風火火的顧村板塊在經過一段時間的沉寂之后又有了再次發力的勢頭。住宅方面，中鐵和上坤的兩個新盤即將全新面世；商業方面，龍湖在顧村拿地對于當地來說是另一個利好消息。不難發現，上述兩個方向的發展都已經將觸角伸向了北部的寶安公路，甚至還要往北。在本已是郊區的顧村，發展方向是否將繼續向北轉移。

曾經的配套商品房大基地

顧村板塊的房地產開發始于90年代初，當時泰和新城曾以工薪階層最受歡迎的微利房而著稱滬上。

自2005年起，上海通過政府控低價、控房價的“雙控”手段，建設1000萬平方米配套商品房和1000萬平方米中低價商品住房，顧村板塊正是“北”部寶山顧村基地，在原有100萬平方米配套商品房的基礎上，再擴張200萬平方米。

縱觀顧村地區前幾年的土地出讓情況便可得知，近兩年顧村板塊出讓的土地基本都給了保障性住房，作為全市最大的動遷基地，整個板塊擁有相當部分的保障性住房保有量。

自2008年前后，在保利等品牌開發企業的帶動下，區域的市政面貌快速得以現代化。尤其近兩年，隨著軌道交通7號線的建成通車，以及顧村公園宜居生活的概念影響，給了區域發展很大的持續支撐，越來越多的剛需置業者涌向了這里。

保利熱銷帶來的板塊效應

顧村板塊自保利地產旗下的兩大品牌項目——保利葉上海、保利葉語分別于2008年及2010年末入市以來，迅速成為板塊內新建商品住宅的標桿樓盤。從2008年起該兩大項目每年在顧村板塊內的成交面積占比呈現逐年增長之勢，從最初2008年16.5%的占比至2011年已上升到87.3%，可謂撐起寶山顧村板塊新房成交的半壁江山。不僅如此，保利葉上海與保利葉語分別于2010年、2011年兩年間成為上海區域年內新建商品住宅成交“狀元”。2011年，保利葉語更是以34.3億，以及1502套的成績贏取全年銷售金額與銷售套數雙料冠軍。

2012年3月，保利葉語在板塊內率先吹響降價的號角，成為大調控環境下少有的熱銷樓盤，該案年前的均價在20000元/平方米左右，而年后新推房源的裝修房源均價在17000元/平方米左右，雖然房源位置全部靠近馬路，但仍然得到不錯的銷售成績。在保利葉語的這批房源迅速消化以后，整個顧村住宅市場陷入一個沒有供應的窘境。除了剩少數房源的綠地1860和保利葉語的別墅之外，板塊中幾乎再難找到一個在售的住宅項目。

未成氣候的商業配套

盡管顧村的普通商品房得到很好的消化，顧村的配套房也是大多數人的首選，但是顧村整個板塊內都沒有形成一個稍具凝聚力的商業中心，這一切都跟板塊內的人群有關。

顧村鎮人口在24萬左右，占據總人口的12.61%，僅次于大場鎮，區域人口40%是外省市來滬常駐人口，區域人口多而雜。又因為顧村板塊是大型拆遷安置基地，居住人群廣泛，且多為工薪階層，以上這些因素同時導致了住戶整體消費層次不是很高。

記者覺得，西顧村以安置房為主線的開發基本已經進入尾聲，安置房基地將轉戰更遠一些的羅店。顧村通過安置房，地鐵和基礎商業的建設為將來一個成熟的居住社區打下了良好的基礎。所以，如果顧村希望引入相對中高檔的商品房，配好商業廣場是迫在眉睫的。畢竟只有樓房沒有商業的帶動猶如沒有生機的空城，而空城的現狀必定沒有能力導入外區一些有實力的購房者入住。

一個板塊的發展必然是商業和住宅相輔相成的過程，那板塊內有些已經投入使用的商業設施目前是怎樣的狀態呢？

幾乎荒廢的北郊廣場

寶安公路滬太路口的綠地北郊廣場，總建筑面積20多萬方，曾經的功能定位是：既作為上海市“四高”示范居住區顧村基地的商業配套，又作為服務于滬太路東西兩側居住區的集商業、商辦、文化娛樂于一體的綜合性社區商業中心。

2012年5月19日，沃爾瑪入駐綠地·北郊廣場的簽約儀式在售樓處隆重舉行，那時候人們一定對這個消息歡欣鼓舞，而沃爾瑪選址于此也是看好它以后的招商和運營前景。然而一年多的時間過去了，北郊廣場的商業經營狀況并不如意，甚至可以說在一定程度上是荒廢著。

記者在炎炎夏日來到南段的商業步行街，地下停車場昏暗無光，電梯也并未開放，從空曠無人管理的停車場走出來，偌大的街面在烈日下竟然滲出一種毫無道理的荒涼。本來規劃是餐飲一條街的鋪面里充斥著寥寥幾家裝飾公司，一直走到盡頭才找到一家位于二樓的餐飲商家。

為什么現實與規劃之間總是差距這么大，記者分析北郊廣場的東側是鉑庭、綠洲花園、東方帕緹歐、綠地公園7號、旭輝依云灣等十余個新建社區，這批住宅的總規模近600萬平方米，但東方帕緹歐和依云灣兩大小區的裙房均有很完善的商業配套環境，東顧村住戶在兩大小區外已經能完成消費；北郊廣場西側有綠地的另外一個商業項目即將完工，而且滬太路車流那么大，還大多是重型集卡，就像是一道無形的屏障，西顧村的人不愿過滬太路來消費。

如果是想導入更多外區的人流量，北郊廣場本身沒什么特色，又處于一個孤立無援的地理位置，最重要在交通出行方面，沒有軌道交通的覆蓋對日常運營產生一定阻礙。

被寄予厚望的公園廣場

相對而言，陸翔路鏡泊湖路西北角上的綠地公園廣場可能會好一些，一個是華山醫院滬北總院開張后，能帶動一些消費，另一個是保利葉語小區并無自身的商業配套面積，又能吸引一些消費；此外顧村公園地鐵站更是能吸引一些消費，加之整個西顧村商業配套極差，大家也眼巴巴地等著綠地公園廣場滿足消費需求。就目前的形式看，短期內顧村整個板塊的發展重點一定是在顧村公園地鐵站周圍。

而且，有消息稱，靠近公園鏡泊湖路里邊的廠房這兩年都要拆遷，那里是規劃的商務區，居民區的商業氣氛和商務區的比，顯然是靠近公園這一片更具吸引力。

龍湖天街模式能否在顧村復制

今年3月25日，龍湖地產旗下的華望投資10.781億中標上海顧村商辦地塊。該地塊東至丹霞山路，南到黃海路，西抵陸翔路，北達潘廣路，出讓面積為81637.1平方米，C2-3地塊容積率為3.0，C3-2為4.0，規劃用途為商辦用地。

據悉，該地塊為上海國土局上周以招標形式出讓，且不設底價。實際上歷年來顧村地區商辦項目的地價一直不高，這主要還是與其板塊內商業氛圍有關，住宅未成規模就無法推動商業，而辦公項目也需要政府政策的引導。

天街系是龍湖商業體系中最早面市也是最為成熟的商業系列，憑借13年的商業運營經驗，天街已布局北京、上海、重慶、成都等8個城市。第一個商業項目重慶·龍湖北城天街，是目前國內唯一“以項目名稱作為國家行政地名”的商業地產項目。2010年，以北城天街為核心的觀音橋商圈成為重慶唯一、西部首條“國家4A級旅游景區”現代商業步行街，日均客流量達35萬人次，日銷售額逾1.61億元。

龍湖地產的“天街”模式——統一規劃、統一招商、統一推廣、統一管理的運營模式，從商業地產運營的情況看，要強于綠地集團，但該商業地塊所處的位置周邊是大型動遷安置基地馨家園，馨家園入住率不高，所在潘廣路上白天幾乎見不著人；旁邊在建的顧村一號基地仍然是配套商品房；陸翔路到潘廣路也就到了盡頭，就意味著切斷了北向來人流的通道。這樣的地理位置和人文環境是否可以帶領整個板塊走出商業匱乏的泥潭，還需要等3、4年后才能見分曉。

青黃不接之后的發力

就在綠地公園廣場即將建成，龍湖天街落戶顧村的利好消息之際，顧村的住宅供應在長達一年有余的青黃不接之后又有了新的活力。

上坤樂城，蜂鳥速度

上坤樂城北側為機器人工業園區，東側目前為企業辦公，南側沙浦以南為新顧村大家園，西側為初級中學預留地。項目的塊地是2012年11月9日由掛牌的形式取得，樓板價格4544元/平方米。樓盤占地面積17055平方米，建筑面積41086平方米，整體來說是個小項目。但也正因為小，所以才可以像蜂鳥一樣動作迅速地在今年4月開工，預計今年10月份會面市。

該地塊雖然占地面積不大，但是有兩種產品形態，分別是256套LOFT公寓和266套普通住宅。LOFT產品全部位于5號樓內，層高4.5米，可分割成兩層，建筑面積都在30多平方米左右。記者在實地看盤過程中覺得該產品存在面寬窄進深短的問題，不過這個面積段能夠做到功能分區并有效控制房屋總價，應該是不少年輕置業者過渡性購房的選擇。

普通公寓一梯兩戶設置，有75平方米左右兩方和90平方米左右三房兩種戶型，90平方米三房為精裝修交付。三房在售樓處設有樣板間可參觀，總體感覺就是比較緊湊，朝北的兒童房面積稍顯局促。

中國鐵建·青秀城 引擎作用

上坤樂城的對面，寶安公路的北側，中鐵房地產集團上海置業有限公司，在2012年11月和2013年3月份，先后分別競得兩塊住宅用地。相比而言，這個項目的進度就顯得不緊不慢，該項目的上市時間預計會到2014年。

兩塊地將沿襲中國鐵建·青秀城品牌，是繼北京、成都之后，中國第三座中國鐵建·青秀城，也是中國鐵建房地產集團有限公司登陸上海的一號作品。項目總用地面積約15.02萬平方米，總建筑面積約30萬平方米，規劃建設為集低密度多層、高層公寓，花園洋房及社區商業為一體的低密度高品質花園社區。主力戶型為功能兩房、經濟三房及電梯花園洋房。

樓盤還沒開盤，針對它的猜測就不絕于耳，可能是因為顧村板塊許久沒有這么大的新項目足以成為一個話題，而討論的話題主要是針對其價格。兩個地塊的樓板價分別為8350元/平方米和10531元/平方米，有人說該項目要開25000元/平方米，這是要“逆天”啊！也有人說得到消息是22000元/平方米，看來不管怎樣，這價格是要20000元往上了。

顧村板塊的公寓市場空檔一年多以后，終于即將迎來一個體量較大的新項目，這對于整個顧村來講都可以稱之為帶動整個板塊的引擎，讓我們拭目以待。

重心會北移嗎？

寶山位于整個上海市的北部，顧村又是在寶山區的西北方向，顧村板塊最近的動作都在寶安公路以北，引發了本就是郊區的顧村是否會因此而重心北移的討論。記者認為，龍湖天街建成以后的影響力可能會比較大，但也絲毫不會影響顧村公園附近自成一體的地標地位，鏡泊湖路沿線商業、醫療、交通配套由東至西分別為顧北路商業街—綠地北郊商業廣場—華山醫院北院—萬尚生活廣場—綠地公園廣場—地鐵7號線顧村公園站。

龍湖天街項目位于劉行站，顧村連續的二站，建二個商業綜合體，似乎可以看出地方政府想有所作為的決心，如果一切都按計劃進行，那兩個站點的商業將分別帶動周圍的消費形成兩地割據或者相互穿插的局面。所以不會有北移的變化，最多是平分秋色吧。