關于銅陵市居民住宅區位影響因素的分析

摘要：住宅區是城市中最重要的功能區之一，城市居民在進行住宅區位選擇時，會綜合考慮多種因素。為了解影響銅陵市居民住宅的區位因素，筆者特對銅陵市居民住宅的相關問題做了問卷調查，并進行分析，得出如下結論：社會經濟因素是影響銅陵市居民住宅區位的主導因素；環境因素在居民住宅區位選擇中的作用日益重要；而政策因素成為住宅區位選擇中一個特定的制約性因素。

關鍵詞：住宅區；區位；影響因素；成因；調查報告

中圖分類號：F123 文獻標志碼：A 文章編號：1674-9324（2013）36-0281-02

隨著商品經濟的發展，我國的住房制度發生了本質性轉變，傳統的福利性住房實物配給制度已經由房屋貨幣化和商品體系所替代。城市居民對于住房的擁有方式由傳統的被動接受分配轉變為主動選擇與購買，對住房選擇的靈活性大大增加。在這個背景下，城市居民會綜合考慮多重因素，選擇一個適合自己的住宅區。影響城市居民住宅區位的因素多種多樣，本文以銅陵市為例，對影響居民住宅區位的因素進行探究與分析。

一、研究方法

本文采用問卷調查法作為基礎研究方法，調查內容主要有居民的職業、收入、住址、家庭結構、從家到市中心的時間、目前住房情況、購房時所考慮的因素、主要交通工具等內容，在對調查結果整理的基礎上，分析影響銅陵市居民住宅區位的主要因素，并試圖對其成因做一定探究。

二、調查結果及分類

在市中心人流較密集處選擇來往路人進行抽樣調查，共發放了300份調查問卷，回收有效試卷286份。通過對調查結果進行整理歸納，按照各因素被考慮次數的多少，得出下列重要性排序：房價、交通通達性、學校、環境條件、離市中心遠近、生活服務設施、離單位遠近、物業管理、升值潛力、居住氛圍、醫院。而以上因素可歸納成三類：（1）經濟因素，如房價、房屋的升值潛力等。（2）社會因素，如交通通達性、離市中心以及單位的遠近、生活服務設施、物業管理情況、居住氛圍、周圍的學校或醫院等設施情況。（3）環境因素，即住宅小區的環境條件如光照、綠化、空氣質量等。

三、主要區位因素分析

（一）經濟因素

經濟因素中的房價是影響銅陵市居民住宅區位的最主要因素。房屋是不同于日常消費品的一種高價值產品。房價主要取決于房屋的結構和面積，以及與區位條件有直接關系的地價。當房屋的結構和面積一定時，房屋所處的區位條件就成為決定房價的一個重要因素。而城市內不同區位的房屋，其價格相差很大，當一個居民決定了自己愿意支付的房價時，其購買房屋的區位空間也就決定了。目前房屋市場的形勢是房價居高不下甚至持續上漲。在銅陵這樣一個中小城市，多數居民收入的增長幅度是難以與房價的上漲幅度相持平的，只有根據自己的經濟條件量力而行。所以房價的高低自然成了居民住宅區位選擇時考慮的首要因素，是決定居民進行住宅區選擇的客觀因素。此外，調查顯示房屋的升值潛力也成為居民購房時考慮的因素之一。對于一些經濟條件較好的居民來說，購房的目的不僅在于居住，更是作為一種投資手段，這類居民十分關注房子的升值潛力。從調查結果看，這類居民在住宅區位上的選擇，除了傾向于在主城區中心購房，北部新區的新建住宅區也都是比較熱門的選擇。根據銅陵市近期的發展規劃，北部新區將建成市級體育中心、文化中心、科教中心和行政辦公集中地，有可能變成未來銅陵市的政治、經濟、文化中心，有較大的增值空間。

（二）社會因素

1.交通通達性成為僅次于房價的第二大因素。交通通達性是指居住區與外部聯系的便捷程度。交通便捷程度有兩方面含義：一是指目的地與居住地的實際距離；二是指交通工具的獲得性。居住區周圍交通設施的完善程度、交通線路的數量、道路通暢程度、所用交通工具的速度等都會影響交通便捷程度。交通條件的改善，可以改變居民對住宅區位經濟價值和綜合社會功能的評價水平，一般交通通達性較好的住宅區，消費者對其評價也較高，居民會樂意在此購買住房。

2.周邊是否有好的學校成為第三大因素。教育關系到青少年未來的成長，中華民族歷來是一個重視教育的民族，“孟母三遷”的故事尤能體現出父母對子女成長環境尤其是教育環境的重視。雖然銅陵市的“均衡教育”策略已全面實施，各類教育資源力圖均衡分配，但實際上教育資源依然存在著明顯的不均衡性，“擇校風”也依然存在。因而，住宅區周圍是否有優質的教育資源、是否有好的學校，理所當然成了影響居民選擇住宅區的重要因素。為了能讓孩子進入一個好的學區，上一個好的學校，許多家庭尤其是中年型家庭爭相在這些所謂的好學校周邊購房。

3.距離市中心遠近以及工作單位遠近的重要性程度不高。在調查中，有47%的人認為需要選擇距離市中心近的住宅區，只有28%的人選擇距離工作單位較近的地區。相比于房價、交通、以及學校等因素，距離市中心以及工作單位的重要性較低。究其原因有二：其一，銅陵市區范圍較小，是安徽省乃至全國行政面積最小的地級市。市區范圍內，從各處乘坐公交車到市中心的時間多數在30分鐘以內，一般不會超過1小時。因而，無論在城市的哪個位置，距離市中心都不會太遠。其二，隨著城市道路系統的完善，公交線路越來越多，交通越來越便利。而且隨著經濟的發展，小汽車日益成為重要的交通工具，這就更淡化了距離市中心以及工作單位遠近的重要性。相反，一些經濟條件較好、擁有私家車、對環境條件要求較高的城市居民，反而更樂意居住在距離市中心較遠的新城區。

4.居住氛圍與物業管理及周邊醫療資源對住宅區位的影響較小。居住氛圍主要是指住宅區及其周邊的人文環境與文化氛圍，例如社會治安狀況、主要居住群體、日常社會交流的團體等情況。物業管理情況關系到住宅小區能否有一個安全、舒適、優美的環境。不同類型與級別的住宅小區，其居住氛圍以及物業管理情況是有差別的，這種差別在高級住宅區與低級住宅區之間表現得非常明顯。但高級住宅區與低級住宅區的分化在銅陵市尚不突出，各小區的住宅氛圍以及物業管理情況的差異也不是很大。因而對于這些要素，居民考慮得較少。相比于其他因素來說，居住氛圍與物業管理情況對于住宅區位影響比較小。

（三）環境因素

隨著我國社會發展和經濟持續增長，人民生活水平的不斷提高，在生活上已從滿足物質需求向滿足精神需求發展。在這一過程中，人們對住宅的要求已由原先“住得下”逐漸發展為“住得好”。環境條件的好壞自然成為人們購房時考慮的重要因素，在所調查的300人中，有48%的人將環境好壞作為選擇住宅區的重要標準，而這也是與銅陵市特定的環境特點密切相關的。銅陵市是在銅礦等礦產資源的開采與加工的基礎上發展起來的城市，是一個典型的工礦業城市。工業發展歷史悠久，由此造成的環境污染不可忽視。但是隨著城市境整治力度的加大，環境質量得到整體改善，空氣日益清新、污水成功治理、巷道及時回填，居民對環境的要求由大環境轉移到住宅小區的內部。他們對樓間距寬、光照與通風條件好、綠化率高、環境優美、社區配備較好的住宅小區，表現出強烈的個人興趣與愛好。

四、結語

綜上所述，銅陵市居民住宅區位的選擇受到多重因素的影響與制約。社會經濟因素是主導因素，其中，房價的高低是決定居民住宅區位選擇的客觀條件。交通通達性是影響居民住宅區位選擇的基礎因素，周邊是否有好的學校成為影響多數居民選擇住宅區的重要因素，而距離市中心的遠近、生活服務設施條件、距離單位的遠近、物業管理、升值潛力、居住氛圍等等都會影響到住宅區位選擇。除社會經濟因素之外，環境因素的重要性越來越大。而政策因素成為了住宅區位選擇特定的制約因素。總之，住宅區位因素多種多樣，不同社會屬性的居民在選擇住宅區時，考慮的因素不盡相同，而這也正是房地產商開發多種類型住宅小區的重要原因。