短期可操作的樓市長效調控機制“一個系統+三大利器”

何為樓市長效性調控機制

簡單來講，房地產長效調控機制是指在完成住房信息聯網、不動產登記等長效機制基礎的工作下，從土地、金融、財稅等多方面進行改革，而改革方向便是調控更加市場化，堅持“去投資化”，最終通過長效、可持續性、穩定有效的市場、經濟手段使市場回歸以自住需求為主，逐步讓限購等行政化手段退出市場。

從調控思路來看，其實，今年年初新國五條細則當中已經試探性提及相關稅費手段，只不過最終因種種原因各地尚未落地執行而已。但是，這并不代表今后不會再提及并執行。從調控手段轉變的趨勢來看，無論調控政策怎么變化，其實，總體上仍然會以經濟手段、市場手段調控為主，為以后以限購為主的行政化手段退出做鋪墊。

從這個角度來講，新國五條細則當中提及的二手房交易需繳納20%增值稅、房產稅擴圍等相關政策可能會在10月份的十八屆三中全會或明年兩會公布并逐步具體執行。

經濟手段、市場手段調控將深遠影響整個房地產市場的格局及未來走勢。從短期內可操作的樓市長效調控機制來看，極有可能先期形成“一個系統+三大利器”調控體系，然后逐步向土地、金融、財稅等多方面進行改革，最終形成樓市長效調控機制。

一個系統：城市個人住房信息系統

在今年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥才公開表示，40個城市的住房信息聯網工作已經完成（最新媒體報道稱60個城市已聯網）。下一階段的目標是，在今年6月底完成500個城市的住房信息聯網工作，從目前執行情況來看，同時實現500個城市聯網難度也較大，可能需要更久的時間。

從個人住房信息系統與住房和城鄉建設部（住建部）聯網的作用和目的角度而言，房產稅的征收需要家庭房產數據的詳細數據作為依托，住房信息聯網是房產稅擴圍的必要條件。從中長期來講，（40個或更多城市的）聯網為全國范圍內開征房產稅做技術上的鋪墊已成為共識。如果限購、限貸政策一旦取消，房產稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產稅對于控制投資性投機性需求也會起到一定的市場調節作用。

此外，全國住房系統的通聯是對調節房地產市場健康平穩發展有利的。國家相關部門設法將全國住房系統通聯在一起，通過通聯的個人住房信息系統及時發展異地購房、樓市投資投機現象，可有針對性的出臺差別化的調控措施（例如貸款利率、房產稅、二手房20%增值稅等）抑制房地產投資投機現象，可避免像現在調控政策那樣搞“一刀切”，誤傷部分市場及購房者。

三大利器之一：保障性住房

按中央政府要求，“十二五”期間，全國要建設3600萬套城鎮保障性住房。2011年已建1043萬套，截至2012年10月已開工722萬套。2013年-2015年三年將建設1600萬套。住建部9月11日公布，今年1-8月，全國開工建設城鎮保障性安居工程560萬套，基本建成356萬套。按計劃，2013年全國計劃新開工城鎮保障性安居工程630萬套，基本建成470萬套。從發展趨勢來看保障性住房市場將呈現出三方面的特征：

1、 經適房由于分配、操作、市場等多方面原因將逐步取消，逐漸淡出保障房領域；

2、 廉租房與公租房并軌，重點解決低收入、夾心層的居住問題，不一定是購買的問題。

3、 加大對于棚戶區改造的支持力度。

從棚戶區改造的出發點來看，棚戶區改造屬于保障性住房范疇，不僅能夠拉動投資，而且還對改善民生有重要作用，并且不會對商品住宅房價產生助推效應，相反還可以釋放一部分剛需，起到抑制商品住宅市場房價的作用；同樣，棚戶區改造的本質仍然是房地產投資，因此，具備對相關下游產業強勁的帶動屬性，水泥、建材等行業都將獲益，拉動經濟增長的同時，又不太多刺激商品房市場。

三大利器之二：類似于二手房交易20%增值稅的稅費政策

從經濟手段調控對于市場影響的角度來講，可以采用類似于二手房交易20%增值稅的政策調節市場需求，具體來講，可以針對短期內（5年內尤其是1-2年的短期投機客）投機行為而征收的一個資本利得稅，并且這個資本利得稅也將呈現出梯度特征，對于持有套數越多、時間越短的短期內投機客，將通過這個稅收動作降低其短期內投機的空間。

同時，對于中長期投資客，尤其是5年以上的投資客，二手房交易20%增值稅的征收可以適當減免，或根據持有房產年限長短、套數多少進行梯度化設計，最終使中長期投資客的利益不受到太大的損失，基本上是引導市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內，

總體上來講，通過類似于20%增值稅的征收將短期內投機性的購房者或投機客擠出房地產市場，防止整個房地產市場再把房產本身當作投機的工具，弱化房地產本身的投資屬性，讓房產本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性。

三大利器之三：房產稅

從房產稅自身來講，其實是對于購房者或投資客持有環節的稅費征收，其影響主要也是引導市場去投機化，通過稅費的征收，讓投資客的投資回報收益回歸到一個正常合理的范圍內，同樣，也是通過房產稅的征收防止市場再把房產本身當作投機的工具，弱化房地產本身的投資屬性，讓房產本身回歸以自住需求、自住屬性為主的市場特性。

從推進范圍和力度來講，房產稅擴容一開始就向存量開征顯得有些倉促與不合理。首先，市場層面有可能會因為房產稅征收力度比較大而引起短期內較大的市場波動，對于整個房地產行業健康穩定發展不利；此外，從市場接受心理的角度來講，一開始向存量征收市場主體各方心理層面也難以一下子接受，沒有一個市場心理層面的緩沖期，對于房產稅存量征收來講是缺乏周全考慮的。

就現階段房產稅城市擴圍而言，可以分批次逐步在各個城市擴圍推進，“溫水煮青蛙”，不可能一下子所有省會城市都鋪開，首先一線城市及部分重點二線城市可以優先推進，比如深圳、北京、杭州等，其次，東中部省會省市都參與進來，接著，其他市場征收條件成熟的地級市也可以征收，尤其是東部一些地區的地級市。

從房產稅征收力度來講，應該多學習上海、重慶這兩年穩步推進的成效和方法。當前，上海、重慶根據政策制定之初的游戲規則，通過逐年調整、逐年增加征收對象范圍的方式擴大征收房產稅對象的范圍，每年調整的范圍和力度不大，市場均可接受。

從“一個系統+三大利器”內部互動來看，通過房產稅的逐步推進，逐步進行城市擴圍，在已經征收的城市在稅率、征收對方范圍等方面逐步進行調整，其中，可以將所征稅款一部分補貼廉租房建設發債的利息，其他資金也用于補貼保障房的開發與建設，而保障房方面更大程度側重廉租房、公共租賃房等，體現更大的公平性。同樣，二手房20%增值稅也可以起到調節收入分配、支持保障性住房建設的作用。

這樣，通過“一個系統+三大利器”對于市場疊加效應，弱化房地產的投資屬性，讓房產回歸居住自住屬性，最大程度滿足不同人群的居住需求。從而逐步實現利用經濟手段、市場手段調節市場，讓市場自發性的調節市場供需，限購等行政化手段逐步退出，弱化行政干預的作用。