楊浦濱江 厚積薄發(fā) 日漸升溫

漫長(zhǎng)的轉(zhuǎn)型

蜿蜒曲折穿過上海的黃浦江，在東北部轉(zhuǎn)出一個(gè)“U”形彎，如同一張蓄勢(shì)待發(fā)的弓。滿弓所覆之處，便是楊浦，江灣一詞，由此而來。楊浦濱江，綿延著浦西中心城區(qū)最長(zhǎng)的濱江岸線。這里有著輝煌的歷史，承載著上海工業(yè)發(fā)展的起點(diǎn)，同時(shí)也“銹跡斑斑”，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)落后，社會(huì)負(fù)擔(dān)沉重。

上海是中國(guó)近代工業(yè)的發(fā)源地，而楊浦區(qū)則是上海近代工業(yè)的搖籃。在120多年的工業(yè)化進(jìn)程中，這里曾幾度輝煌。在19世紀(jì)末，英國(guó)、美國(guó)、日本的商人紛紛把目光投向這里，楊浦濱江地帶相繼建成了中國(guó)第一家發(fā)電廠，第一家煤氣廠、第一家水廠和第一家紡織廠。解放之后，這里更是上海最重要的工業(yè)集聚區(qū)，這塊濱水區(qū)域，車水馬龍，人頭攢動(dòng)，熱鬧非凡。而在上世紀(jì)90年代，這里的各色工廠大量的關(guān)閉、搬遷，由此開始了艱難的轉(zhuǎn)型。

如今，楊浦濱江的變革仍在緊鑼密鼓地進(jìn)行著，由于區(qū)域內(nèi)工業(yè)遺留濃重，棚戶區(qū)和老廠房非常密集，楊浦舊城改造計(jì)劃可謂任重而道遠(yuǎn)。筆者走在古舊的小道上，那些昏暗、狹小逼仄的老街坊依然隨處可見。弄堂緊挨弄堂，房子貼著房子。里面通道蜿蜒扭曲，前后左右都有蛛網(wǎng)般的岔道。無論陰天或是晴天，走進(jìn)去，都會(huì)覺得天色一下子變暗。不少老人們拿著小竹凳坐在弄堂口，掄著扇子聊天，在路邊搭起小桌吃著飯；主婦拎著剛從菜市場(chǎng)買回來的新鮮果蔬走在回家的路上；小孩們?cè)诨ハ嘧分鸫螋[嬉戲，一副老城區(qū)的安然祥和。

楊浦區(qū)作為目前上海的“棚戶大區(qū)”，尚存的二級(jí)以下舊里為全市最多。據(jù)筆者了解到，楊浦區(qū)今年的舊改征收目標(biāo)是征詢6000戶、完成5000戶。位于定海街道的152街坊D塊房子大多建于上世紀(jì)50年代，居民至今還處于“拎馬桶”的生活。截至今年6月份，共有770產(chǎn)、近千戶居民簽約，簽約率達(dá)68.1%。被列為五大重點(diǎn)舊改地區(qū)的平?jīng)鑫鲏K舊區(qū)改造早在2005年就已經(jīng)正式啟動(dòng)，涉及到14個(gè)獨(dú)立街坊、9個(gè)居委會(huì)和4.5萬動(dòng)遷人口，直到2010年二期工程進(jìn)入收尾階段。

對(duì)于未來要打造智慧型文化產(chǎn)業(yè)和總部辦公集聚地的楊浦濱江來說，這成片的老城區(qū)改建是非常必要的，就目前的情況來看，楊浦濱江大部分地區(qū)的壞境還是比較臟亂，離達(dá)到最終目標(biāo)依然存在一定的距離。如今的楊浦濱江正處在轉(zhuǎn)型期的關(guān)鍵階段。

濱水的文化生活帶

在最近幾年，由于軌道交通匱乏，楊浦濱江算得上是一個(gè)比較封閉的區(qū)域，本地居民的日常生活也主要依托小區(qū)周邊的一些零零星星的小商販和小型超市。位于長(zhǎng)陽(yáng)路的歐尚超市、大連路的樂購(gòu)和周家嘴路的卜峰蓮花超市是目前區(qū)域內(nèi)最大的商業(yè)綜合體，居民們平時(shí)的消費(fèi)也主要集中在這兩處。然而，經(jīng)過初步估算，楊浦濱江區(qū)域大約有將近30萬的常住人口，僅憑區(qū)域內(nèi)的這些商業(yè)設(shè)施顯然是不能夠滿足當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)力的，因此若要體驗(yàn)更豐富高端的商業(yè)配套，只能坐公交車到五角場(chǎng)。

直到今年正式開業(yè)運(yùn)營(yíng)的上海國(guó)際時(shí)尚中心，這個(gè)集辦公、商業(yè)、餐飲為一體的綜合性創(chuàng)意園區(qū)，標(biāo)志著東外灘區(qū)域邁入一線市場(chǎng)的第一步。由原上海十七綿廠改建，亞洲規(guī)模最大的時(shí)尚中心，同時(shí)具備時(shí)尚多功能秀場(chǎng)、創(chuàng)意辦公、時(shí)尚精品倉(cāng)、時(shí)尚公寓酒店和市場(chǎng)餐飲娛樂等六大功能區(qū)域。面積達(dá)1500平方米的多功能秀場(chǎng)能夠同時(shí)容納800多名觀眾，在這里，已經(jīng)成功舉辦了由華誼兄弟時(shí)尚文化傳媒和《時(shí)尚芭莎》攜手呈現(xiàn)的上海時(shí)裝周，以及來自美國(guó)、德國(guó)、澳大利亞、新西蘭等多個(gè)國(guó)家的幾十輛世界頂級(jí)收藏車的展覽會(huì)。除了以上這些頗具國(guó)際化色彩的東西，全上海最大的時(shí)尚運(yùn)行休閑品牌OUTLETS更貼合居民的生活，你能夠在這里購(gòu)買到各種樣式齊全的實(shí)惠型服裝。在園區(qū)的觀景平臺(tái)上，作為黃浦江最樸素的一段，你看不到什么摩天大樓，但復(fù)古的園區(qū)設(shè)計(jì)、舊時(shí)的工業(yè)煙囪、老式火車、兩岸的老房子和對(duì)岸的復(fù)興島，這些上世紀(jì)的古老元素，足以引起人們無限的遐思。買完衣服，品嘗一杯星巴克咖啡，再與黃浦江來個(gè)“零距離接觸”。在這個(gè)濱江帶的最深處，能夠發(fā)現(xiàn)這么一塊區(qū)域，著實(shí)讓筆者驚喜了一下，同時(shí)還有一絲愜意。

要說楊浦濱江未來最具標(biāo)志性的建筑，自然非東方漁人碼頭莫屬了。前身為水產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)的漁人碼頭項(xiàng)目，由水產(chǎn)集團(tuán)和文廣集團(tuán)聯(lián)手開發(fā)，一期二期項(xiàng)目將在今年年底完工。這項(xiàng)工程將著重突出漁文化、水產(chǎn)貿(mào)易歷史文脈，建設(shè)成為集高級(jí)商務(wù)、世界海鮮特色餐飲、國(guó)際旅游交易服務(wù)、海洋文化博覽等功能為一體的文化型旅游服務(wù)中心，預(yù)計(jì)將在2014年整體完工。到時(shí)候，楊浦濱江的居民們就能夠天天品嘗到美味的海鮮大餐了，這點(diǎn)對(duì)于像筆者這樣的吃貨而言實(shí)在是非常誘人！

未來的楊浦濱江，無論是商業(yè)、辦公、娛樂、文化等產(chǎn)業(yè)都將集聚在這條綿長(zhǎng)的濱水帶，同樣也是居民生活重心的主軸線。江景辦公樓，國(guó)際飲食文化城，由水廠改建的自來水博物館等一系列設(shè)施，可以說楊浦濱江帶的開發(fā)建設(shè)承載著近30萬人豐富多彩的生活方式。據(jù)筆者了解到，漁人碼頭旁的沿江區(qū)域?qū)⒃O(shè)置寬度不小于50米的公共綠帶，整個(gè)長(zhǎng)約500米的沿江岸線全部作為公共岸線首度開放，最快明年年底與公眾見面。

交通出行略顯尷尬

楊浦濱江在交通出行方面一直以來都存在一定的缺失。只有居住在大連路附近的人能夠通過步行到達(dá)軌交4號(hào)線站點(diǎn)。大部分的住民出行依然要依靠公交車。筆者曾在平?jīng)雎窇训侣犯浇鼫?zhǔn)備乘坐公交車前往楊樹浦路站，但是在上午過了早高峰時(shí)期的10點(diǎn)左右，公交車上依然處于非常擁擠的狀態(tài)，區(qū)域內(nèi)的公共交通可謂承受著巨大的壓力。而位于定海社區(qū)的人們?nèi)绻俗罔F，則是軌交8號(hào)線更方便。

在今年年底即將開通的軌交12號(hào)線，對(duì)于楊浦濱江的交通也能夠起到一定的疏導(dǎo)作用，但是依然處在有點(diǎn)尷尬的位置。據(jù)規(guī)劃顯示，軌交12號(hào)線有4個(gè)站點(diǎn)，愛國(guó)路、隆昌路、寧國(guó)路、江浦公園4個(gè)站點(diǎn)均勻分布在平?jīng)觥⒍êＩ鐓^(qū)。但這些站點(diǎn)均坐落在長(zhǎng)陽(yáng)路上，根據(jù)目前新開盤的一些項(xiàng)目，距離該些站點(diǎn)依然有將近1公里以上的路程，說近不近說遠(yuǎn)不遠(yuǎn)。若未來的楊浦濱江定位為輻射整個(gè)浦西的文化旅游中心，沒有軌交上蓋這個(gè)優(yōu)勢(shì)，可以說是非常不利的。楊浦區(qū)政府表示未來會(huì)有3條有軌電車接入，方便居民出行和旅客游覽，但還是無法改變軌道交通不能一站直達(dá)的狀況。

另外值得一提的是，楊浦濱江是所有浦西濱江板塊中最靠近自貿(mào)區(qū)的，與外高橋自貿(mào)區(qū)基本上等于隔岸相望。而且外高橋作為自貿(mào)區(qū)核心區(qū)域，隨著它的各種新制度的開放和大量福利政策的出現(xiàn)，究竟會(huì)對(duì)楊浦本地居民的生活產(chǎn)生何種具體影響我們還不能判斷，但產(chǎn)生利好因素基本上是可以肯定的。而且軌交12號(hào)線的開通，更拉近了兩地的距離。

低調(diào)而火熱的市場(chǎng)

縱觀近幾年來的楊浦濱江樓市，也許值得引起人們注意的地方確實(shí)不多。就眼下的現(xiàn)狀來看，楊浦濱江板塊生活氛圍最濃厚的地區(qū)，是位于大連路東側(cè)的建筑群，因?yàn)榭拷罔F，集聚了不少樓盤和辦公樓。大連路國(guó)際總部集聚區(qū)是當(dāng)下楊浦濱江最集中的商務(wù)辦公區(qū)，周邊還有寶地東花園，上海大花園等比較知名的樓盤。

相比其他濱江地帶高調(diào)的宣傳，楊浦濱江一直默默無聞。但是只要一有新盤上市，卻無一例外的均是熱銷，即使這些項(xiàng)目幾乎沒有打過任何廣告。早在2007年，保利·香檳花園一期開盤，引起了購(gòu)房者的排隊(duì)長(zhǎng)龍。在2011年末，當(dāng)時(shí)上海樓市正處于前所未有的“寒冬”之際，不少新盤都選擇延遲開盤的方法來觀望愈發(fā)蕭條的房產(chǎn)市場(chǎng)。位于內(nèi)江路的東外灘1號(hào)卻在沒有過多宣傳的情況下破冰而出，開盤當(dāng)日即熱銷百余套。在今年4月份新開盤的濱江晶典二期，也是沒有大規(guī)模宣傳，甚至是連樣板房都沒正式公布的情況下，吸引了大量購(gòu)房者絡(luò)繹不絕的來訪。

水漲船高的房?jī)r(jià)

時(shí)過境遷，隨著限購(gòu)政策逐漸疲軟，上海的房?jī)r(jià)仍然不停的上漲，楊浦濱江自然也不例外。從2009年起，區(qū)域內(nèi)的新房均價(jià)為25000元/平方米左右，直到今年9月份上市的樓盤，均價(jià)已經(jīng)悄然突破了50000元/平方米，漲了將近一倍。但相比其他濱江區(qū)域動(dòng)輒80000元/平方米以上的單價(jià)，楊浦濱江還沒有達(dá)到那么遙不可及的程度。

根據(jù)網(wǎng)上的民意調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有意向在楊浦濱江置業(yè)的人群工作地點(diǎn)主要分布在南京路、靜安寺、陸家嘴等區(qū)域，另外有少數(shù)是在真如、五角場(chǎng)等城市副中心工作，可以看出，區(qū)域內(nèi)的客群主要是白領(lǐng)階層，畢竟40000-50000元/平方米的價(jià)格已經(jīng)脫離了剛需的范疇。而有60%的人群認(rèn)為楊浦濱江的合理價(jià)格應(yīng)該在40000元/平方米左右，有30%的被訪者覺得41000-60000元/平方米的價(jià)格也能夠接受，也反映出了購(gòu)房者雖然覺得房?jī)r(jià)偏高（整個(gè)上海市場(chǎng)價(jià)格都偏高）但對(duì)未來的楊浦濱江依然看好。接下來，筆者為廣大讀者介紹下楊浦濱江近期新開的項(xiàng)目。

表面上，楊浦濱江作為市中心區(qū)域的價(jià)格洼地，具有較高的性價(jià)比，促使眾多購(gòu)房者毅然決然的出手。而更深層次的信心來源于，他們認(rèn)為眼下是“搶占濱江藍(lán)籌股”的最好時(shí)機(jī)。楊浦濱江的住宅，有別于其他區(qū)域的樓盤，不是剛需就是豪宅那樣的涇渭分明，這里的住宅有著剛需的價(jià)格，卻坐擁著市中心的地段。無論是作為剛需置業(yè)的婚房，還是改善型需求住房，都可以一步到位。

由于濱江資源的稀缺性，決定了東外灘今后的價(jià)值。從陸家嘴、傳統(tǒng)浦西濱江到北外灘，再到世博發(fā)力的世博濱江、徐匯濱江，“江”的盛宴已逐漸進(jìn)入尾聲。雖然東外灘沒有其他濱江板塊的霸氣、時(shí)尚、高貴，有的是實(shí)實(shí)在在的生活，而這也是楊浦濱江最真實(shí)的氣質(zhì)。

置業(yè)推薦翡麗云邸

翡麗云邸是保利置業(yè)在去年以32.59億元低價(jià)競(jìng)得地塊，由保利集團(tuán)與綠地集團(tuán)聯(lián)手打造的大連路國(guó)際總部聚集區(qū)保利綠地廣場(chǎng)率先推出的高端住宅。項(xiàng)目坐落于霍山路遼陽(yáng)路，緊鄰軌交4號(hào)線大連路站，將于今年年底正式開盤，主推125㎡3房、155㎡3房和190㎡4房精裝修房源，預(yù)計(jì)均價(jià)在55000-60000元/平方米。

該樓盤被評(píng)為綠色三星建筑，以節(jié)能環(huán)保為特色，盡量減少使用合成材料，充分利用陽(yáng)光，節(jié)省能源，為居住者創(chuàng)造一種接近自然的感覺，并且還配備有智能家居系統(tǒng)。

置業(yè)推薦保利？香檳花園

保利？香檳花園在2007年推出的是一期項(xiàng)目，本月新推的為二期，以內(nèi)環(huán)濱江法式住宅為賣點(diǎn)，主推91㎡左右2房及116㎡左右3房，總價(jià)在370-700萬之間，折合下來單價(jià)在40000-60000元/㎡，就毛坯房而言，價(jià)錢偏高，況且項(xiàng)目地處懷德路龍江路，步行至地鐵站略顯吃力。但該項(xiàng)目是學(xué)區(qū)房，對(duì)口懷德路第一小學(xué)，也為過高的定價(jià)提供了一定的理由。

置業(yè)推薦文通雅苑

在上個(gè)月末，文通雅苑可以說得上是毫無宣傳的就突然開盤了，項(xiàng)目是由民泰集團(tuán)開發(fā)打造，坐落在遼陽(yáng)路昆明路，主推91-95㎡2房，120-155㎡3房，全裝修交房，均價(jià)為50000元/平方米，步行6分鐘可達(dá)大連路地鐵站。

未來生活的猜想

某個(gè)平凡日子的晚上，一對(duì)年輕的夫婦做完了一天的工作，下班之后，一起前往附近的學(xué)校，接到了自己的孩子。小孩剛上小學(xué)，活潑可愛，就讀于離家很近的重點(diǎn)學(xué)校。年輕夫婦各自牽著自己孩子的一只手，慢悠悠的走向那個(gè)燈火輝煌的碼頭。忙了一整天，他們一家人打算吃一頓海鮮大餐，好好犒勞一下自己。晚餐過后，一家三口在江邊悠閑地散步，小孩子滿足的打著飽嗝。望著波光粼粼的水面，映照著各色燈光，五光十色，煞是好看。微風(fēng)拂面，有點(diǎn)涼爽，卻又不讓人感覺到冷。天色漸漸暗了下來，小孩說困了要回家。這個(gè)年輕的家庭坐上了有軌電車，隨著電車緩緩的移動(dòng)，巨大的自來水博物館慢慢的消失在身后，原發(fā)電廠高聳的煙囪進(jìn)入眼簾，讓他們想到了自己父母年輕的時(shí)候也曾在這里打拼過。不消片刻，他們到了目的地，下了車，自家小區(qū)近在咫尺，和保安友好地打著招呼。走入家門，洗漱過后，丈夫摟著心愛妻子的肩膀，站在28層的陽(yáng)臺(tái)邊，共同欣賞著寂靜的浦江美景，訴說著甜言蜜語。而他們身后的小孩，早已躺在床上，在朦朧夜色之中，沉沉睡去。