地市盛宴下的”冷”思考

土地市場在第三季度的炙手可熱那是不言而喻的，總價出現了近220億元的上海徐家匯中心地塊，單價也出現了7萬元/平方米左右的北京農展館地塊，不僅如此，地王熱潮也席卷武漢、重慶等二線城市。地市之瘋狂似乎又重回到了2009年的境況，開發商這種不惜成本的拿地情況還會繼續嗎？高價拿地所造成的未來房價預期傳導給市場將會帶來何種影響？

在近日克而瑞信息集團董事長丁祖昱主持的一個圓桌論壇上，龍湖地產上海地區總經理張澤林、東方園林高級副總裁殷嶸、泰禾集團上海地區副總經理劉龍、復星控股副總裁康紅恩等一批開發商一線操盤手就近期的土地市場以及未來市場判斷闡述自身觀點。我們可以由此看看市場主要參與者的開發商一方的未來判斷，對購房或者投資決定聊以參佐。

地王頻現更多是偶然因素

克而瑞信息集團董事長、上海易居房地產研究院副院長丁祖昱認為：“第三季度土地價格又到了大家不能接受的情況下，所以現在是一個轉折點，土地到了最高價格，包括政府在內，所以土地市場應該是進入了轉折點。個人認為除了房價和地價上升的空間和幅度都會在三四季度之后受到一定的限制，將會趨緩。”

復星控股副總裁康紅恩對此表達了三點看法：“我們認為總體土地市場情況還是處于一個比較正常的范圍之內，這是我的第一個判斷。地王的出現是有其偶然因素的，非常好的地段，且整個地塊也比較大，兩個因素疊加造成了地王。今年土地市場行情是企業經過兩年也必須要到補貨的時候了，再不補貨開發量都要往下降，怎么可能去維持每年的銷量？很重要一點是房地產行業預期穩定下來了，給整個房地產市場行業的火爆場面會帶來一個很大信心。”

在今年土地市場風生水起的泰禾集團，上海地區副總經理劉龍表示：“集團決定今年年初回歸一線，今年大部分土地資源集中在北京。6月5日拿了閘北地塊、9月18日拿了寶山地塊，才開始真正在華東謀求布局。泰禾給外界的感覺是今年花了很多的錢去拿地，其實我們沒有任何一塊地是必須要拿的，當我們去選擇一塊地的時候首先要考慮高品質和高周轉，還要有它的價值。我們認為是可以承受的才會出手，所以泰禾在拿地方面還是非常理智和謹慎的。寶山可以做，原因就是周圍沒有新的供應，存量供應也很少，附加值贈送的產品可以讓我們支撐這塊地，能夠有更高的地價承受力度。對于高層產品，我們認為到明年上市的時候，也就是明年的10月份應該會在3.8萬元左右，帶精裝修。”

東方園林高級副總裁殷嶸也表示：“今年土地市場實際是瓜熟蒂落的過程，政策逐漸放松，重要的是腰包滿了，現金流活躍了，這是大背景。更重要的是關于未來城鎮化的發展，所有的開發商都明白未來的經濟規律現象。這一輪土地爭奪有兩個特點：一是集中在一線城市，特別是北上廣深，另一個是集中在能夠快速滾動開發、扶持開發，滿足快速現金流的所謂快速適銷產品。”

作為一個業內資深的操盤手，龍湖地產上海地區總經理張澤林表達了自己及龍湖的投資策略，“盈利能力不一樣、控制成本能力不一樣、營銷能力不一樣，所以會有不同的結果，不是別人拿了地掙錢你拿了也能掙錢。龍湖總體來講拿地價格都是比較低的，龍湖一貫的投資概念，就是我們在一個比較好的節奏里掌握好出手的點，以一個比較低的價格出手拿地，然后去操控，盡量避免非理性風險。”

短期仍將是市場正常年

對于未來市場形勢的判斷，丁祖昱表示：“短期判斷來看，全國的量會達到高峰12個億，我覺得可能會維持相當一段時間，再往上突破壓力就很大了。明年也是一個難得的政策真空年、市場正常年，市場還是會繼續正常下去。個人認為2015年是個轉折點，整個市場容量也會達到相對的高點，之后開始平穩或者略有下降，但是平穩可能還會持續一段時間，下降在2018年之后才會慢慢體現出來。房價在2015年之后有些城市還會繼續上升，有些城市達到高點之后就會回落。”