星沙國際物流園建設的SWOT分析

○ 楚 峰

（中國鐵建房地產集團有限公司 北京 100855）

一、星沙國際物流園概況

星沙國際物流園由湖南星沙國際物流有限公司開發建設，位于國家級長沙經濟技術開發區，京珠高速、107國道、319國道在此交匯，距黃花國際機場、長沙火車站、湘江霞凝港碼頭均約十公里。項目總體規劃占地3000畝，第一期規劃930畝，計劃總投資10.8億元。

二、項目建設的背景

目前，長沙經濟技術開發區的大部分企業都有自己的物流系統和倉儲設施，企業不放心把自己的產品和貨物交給一般的物流中心去管理。湖南星沙國際物流有限公司擬通過建設開發星沙國際物流園，提供高質量的物流服務，滿足開發區企業的要求，進而達到改善開發區投資環境、提高企業競爭力和生產效率的目的。

三、長沙物流業發展現狀

自20世紀80年代我國引入“物流”這一概念，30年來我國從中央到地方，從政府到企業，從東部到西部，發展物流業的熱潮正在興起，物流體系正逐漸形成，物流格局略見雛形。長沙的物流產業在這期間也得到了一定的發展，物流企業的數量迅速增加，尤其是第三方物流企業在不斷涌現。但整個物流產業缺乏統一的規劃和管理，資源得不到有效整合，規模效應難以顯現。從可持續發展的戰略高度出發，長沙市政府已明確表示，今后將重點發展金霞、星沙、馬王堆以及湖南一力四大重點物流園區。那么，星沙國際物流園面臨哪些優勢（Strength）、劣勢（Weakness）、機遇（Opportunity）和挑戰（Threat）呢？

四、星沙國際物流園項目建設的SWOT分析

1、星沙國際物流園建設的優勢

星沙物流園項目的優勢主要在于政策方面。物流業已經成為我國國民經濟的重要產業，受到各級政府的高度重視。《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十二個五年規劃的建議》中明確提出，物流是現代服務業，要大力發展。星沙國際物流園處于四大物流園區之一的星沙的版圖之內，在工程建設方面享受政策支持和傾斜。

2、星沙國際物流園建設的劣勢

（1）交通不夠便利。長沙位于湘中偏東北處，湘江下游，洞庭湖南。它北控荊楚，南領桂粵，東接浙贛，西引川黔，素有“荊豫唇齒，黔粵咽喉”之稱，地理位置十分重要。京廣鐵路、京珠高速、107國道、319國道等交通大動脈貫穿本市。但本項目位于319國道以南、漓湘路以北、東六線以東、東八線以西，距長沙貨運北站約19公里，距霞凝新港約23公里，距最近的京珠高速約7公里，并且要穿過星沙市區，交通受到一定限制。

（2）周邊環境不適宜建設物流園。根據長沙物流園區建設的戰略理念，要堅持綠色物流的原則，即將保護生態環境的活動、行為、計劃、思想和觀念運用到物流及管理活動當中。長沙現代物流的發展必須優先考慮環境問題，要從保護環境的角度對物流園的建設進行論證，將物流對長沙城市環境和人們的生活影響降到最低。星沙國際物流園一期規劃930畝，目前一期部分土地已經轉讓，華天酒店、華天LOHO小鎮已經建成入住，加上周邊已經建成的星城國際、圣力華苑、博雅上院等樓盤，一個巨大的居住社區已經形成。如果在此建設國際物流園，勢必會對周邊居民的生活帶來較大的影響，而且對周邊的交通也將帶來巨大的壓力。

（3）開發區內的企業也沒有建設物流園的迫切要求。星沙國際物流園建設的目的是為了向開發區內的企業供高質量的物流服務，滿足企業的要求，進而達到改善開發區投資環境、提高企業競爭力和生產效率的目的。但通過對開發區部分潛在物流服務對象，如三一重工、山河智能、中糧可口可樂、百事可樂等企業進行訪談，得出如下結論：第一，大部分企業都有自己的倉儲設施，對原材料的庫存配送，都由企業自行管理，一般不委托第三方物流企業；第二，多數企業在倉庫不夠用時，首先考慮自己建設，少數企業在銷售旺季會租用部分倉庫，但時間和數量都不確定；第三，大型機械制造企業的產品一般都存在工廠的空地或直接放在車間，由于是按訂單生產，所以一般不需要轉移存儲，因此作為開發區的主導產業，對物流的需求不是很大；第四，汽車制造企業的產品一般為整車，配件產品大多數在開發區內流通，對物流的需求同樣不大；第五，產業鏈配套企業之間基本是零庫存模式，雖然貨物運輸量大，但基本上都在企業之間直接運送，沒有外部倉儲需求，因此服務開發區企業的想法雖好，但目前還無法實現。

（4）四大物流園已經形成，不應重復建設。第一，金霞物流園區。長沙市人民政府已經發布了金霞物流區發展規劃，在未來的15年內，長沙北城74.9平方公里范圍內計劃建成長株潭城市群北部工業基地、湖南省保稅物流中心、中部地區水陸聯運中心。目前，園區占地1500畝，總投資15億元的保稅物流中心正在建設中，其中一期海關監管區占地450畝，已建成10棟倉庫及堆場，總約面積15萬平方米（其中倉庫約7萬平方米，堆場約8萬平方米），2009年4月28日通過國務院四部委聯合驗收，2009年8月10日正式封關運行。二期用地850畝，投資約6.5億元，主要建設商品展廳、配送與分銷等物流配套設施。金霞物流園區的建立將實現保稅倉儲、國際物流配送、進出口貿易等多項功能，成為中部地區重要的國際轉換樞紐，連接國內國外兩個市場的物流集結點。

第二，一力物流園區。一力物流園是經長沙市人民政府批準，由長沙市天心區人民政府與湖南一力實業有限公司聯合興建的全省首家大型生產資料現貨交易市場。園區占地2000畝，園區自建鐵路專用線4條，總長4.98公里，擁有72萬平方米的倉庫貨場區，128臺（輛）龍門吊、行吊、汽車吊等大型吊裝設備，36萬平方米的加工制造區和16條鋼材開卷校平加工生產線，占地面積18萬平方米的交易配套區。2010年園區已入駐企業1300多家，從業人員近20000人，年交易額超過400億元人民幣，進入全國物流企業50強。

第三，中南物流園區。中南物流園區占地500畝，位于國家級長沙經濟技術開發區內，處于107國道、319國道與京珠高速的交匯點。湖南高速公路網以此為中心快速通達全省各地。物流園距長沙火車站、霞凝新港和黃花國際機場均約10分鐘車程，區位和地理優勢十分明顯，交通十分便利。中南物流園擁有各類貨運門面300多個，包括北京凱迪、北京柳林、南方通威、山東佳怡、湖北捷龍、中郵物流、中外運久凌、佳吉快運、新疆阿凡提等近百家全國知名的大型物流公司。以大唐物流、安達貨運、恒邦快運、猛龍貨運、辰龍物流、川馳運輸等為代表的兩百多家省內知名貨運公司已入駐經營，貨運線路覆蓋全國各地。

第四，馬王堆物流園。長沙馬王堆地區不僅有國家級的蔬菜、果品批發市場，還有陶瓷、建材、汽車、汽配等11家大市場。長沙市蔬菜食品集團投資2000多萬元，將原馬王堆果品批發市場改建為專業物流園區。園區占地50畝，擁有面積達萬余平方米的停車場和200多個貨運代理、信息配載門面及配套服務設施，集物流專線、貨運配載、運輸倉儲、停車住宿、餐飲娛樂等多功能于一體。同時，園區引進了玉柴物流、大唐物流等多家知名物流貨運企業。專業物流園區的設立，改善了過去馬王堆物流市場的混亂局面，促進了該地區各市場的繁榮興旺。

上述四園中，金霞物流園是長沙唯一擁有公路、鐵路、水運和航空立體交通網絡的物流園區，具備集中發展物流產業的先決條件，長沙市政府已將金霞物流園作為全市物流業的唯一核心區別對待，提出要將其建成輻射整個中南地區的物流配送中心和連接國際國內市場的物流樞紐。處于南部的一力物流園位于長、株、潭融城的核心地帶，具備了獨特的政策優勢、區位優勢、交通優勢、硬件優勢及規模優勢，適于發展現代物流業務。經過多年的發展，一力物流園已經具備了一定的規模和實力，在物流行業培育了一定的知名度和美譽度。馬王堆物流園直接服務于國家級的蔬菜、果品批發市場以及萬家麗、百安居等陶瓷、建材市場，已經成為專業超市與物流相結合的大規模多功能物流中心及服務零售體系的城市配送中心。中南物流園是星沙國際物流園的直接競爭對手，經過三年經營，中南物流園不斷采取優惠政策吸引商戶入駐，比如補助經營戶一萬元的開辦費，免收經營戶一年的物管費，免租賃經營戶一年的租金等。中南物流園對面的星沙物流中心即將搬遷，大部分經營戶計劃就近搬遷至中南物流園，所以星沙國際物流園的市場前景不容樂觀。

（5）缺乏足夠的物流管理人才。星沙國際物流園的發展戰略是建立現代貨運交易中心和現代化物流中心，要實現這個目標，需要大量現代物流管理人才。而長沙甚至湖南的物流管理專業教育十分滯后。目前，在長沙高校中開設物流管理課程的院校有五家左右，培養物流管理專業碩士、博士的院校有三所，但是它們的招生人數都很有限，根本無法滿足長沙物流園企業對高級人才的需求。更為不利的是，長沙高校對物流園企業需求量最大的本科學歷人才的培養也非常薄弱，至今沒有一屆畢業生。目前物流企業管理人才的培養途徑還基本靠短期培訓，無法適應現代物流管理的需求。

3、星沙國際物流園建設的機遇

雖然長沙市的物流規劃和市場需求使得星沙國際物流園的建設不合時宜，但星沙國際物流園項目卻面臨新的發展機遇。作為長沙的衛星城，星沙房地產發展的潛力正在被投資者和購房者所認同。據統計，僅2012年下半年星沙城區新房上市供應量就突破了200萬平方米。據長沙市佐佑房地產代理有限公司針對長沙市區居民的一項調查顯示，超過六成的被訪者愿意到星沙購房。那么，在宏觀調控政策背景下，星沙的房地產市場為何能一枝獨秀呢？

（1）星沙優美的居住環境吸引了購房者。星沙素有“山水甲長沙”的美譽，其豐富的山水生態資源在長沙首屈一指，曾獲得中國人居環境獎、國家十大園林縣等榮譽。近年來，更是投入巨資進行城區市政綠化的建設。例如興建了約33萬平方米的市政綠化廣場、全面治理松雅河并規劃建設總占地面積達12000畝的松雅河水上公園等。最新數據顯示，目前星沙縣城綠地率達到38.8%，綠化覆蓋率達到43.5%，人均公共綠地面積達10.5平方米。

（2）星沙良好的城市規劃吸引了購房者。近幾年來，星沙在城區基礎設施建設方面每年投入多達20億元。迄今為止，共投資興建一級標準道路80多公里、市一級甲等醫院6所、市政綠化廣場33萬平方米，城市生活配套已逐步完善。未來5年，星沙將投入25億元，建設25條城市主次干道，實現與長沙市區的無縫融合。

（3）星沙的發展潛力吸引了購房者。“湖南發展看長沙，長沙經濟看星沙”。從1994年創業到2000年成為國家級經濟技術開發區，憑借優越的地理位置和政策扶植，長沙經濟技術開發區已經成功引進世界500強企業13家，占湖南的三分之一強。包括韓國LG、可口可樂、百事可樂、中糧集團、伊萊克斯、法國達能、法國道達爾、荷蘭飛利浦、日本三菱、德國博世、易初蓮花等知名企業紛紛來此投資興業。三一重工、飛利浦、山河智能、浦沅機械、長豐獵豹、北汽福田等優勢產業集聚星沙，經濟總量急劇增長。在眾多的衛星城中，星沙以其雄厚的工業基礎走在了其他郊區縣市的前面，聚合了大量的資金流、人流和物流。這為星沙的住宅消費和地產開發奠定了堅實的基礎。

（4）作為未來的長沙“第七區”和商業“副中心”，星沙板塊擁有巨大的提升潛力。星沙處于“長株潭都市經濟圈”核心腹地，隨著這一都市經濟圈的進一步融合，其周邊資源在經過充分發掘和整合后，將大力助推星沙經濟的發展，房產市場也將會出現強勁需求。這些都將成為星沙房地產行業發展的強勁支撐。

4、星沙國際物流園面臨的挑戰

（1）來自于觀念轉變的挑戰。星沙國際物流園是湖南省發改委立項的大型綜合性物流園區，如果要改變立項，重新規劃，首先要堅持實事求是的原則。我國在鄧小平理論的指引下搞改革開放，進行經濟建設，而實事求是正是鄧小平理論的精髓。星沙國際物流園從2003年立項至今已經有十年時間，由于資金缺乏，一直未能啟動，而在這十年當中，長沙的物流行業經過不斷的發展、整合，已經形成了金霞、中南、一力、馬王堆四大物流園，長沙市已經明確將重點扶持和加快發展金霞物流園和南部的一力物流園。與此同時，在這十年當中，長沙經濟技術開發區內不少企業又新建了倉庫，未來的倉儲需求很小，所以星沙國際物流園項目應與時俱進、重新論證，不應盲目建設、重復投資。

（2）來自于市場競爭的挑戰。星沙房地產行業的巨大潛力吸引了眾多的投資商。較早進入星沙的美林集團、香港東業集團、廣東碧桂園的產品已經投放市場并取得了不錯的銷售成績，而恒基兆業、華陽投資、深圳鵬基集團、華潤置地也緊隨其后，產品將陸續面世。正是星沙的強勁發展勢頭和不斷增加的住房需求，使得星沙成為房地產開發的又一重鎮。可以預見，未來的星沙房地產市場競爭將更加激烈。星沙國際物流園項目只有抓住機遇，及時轉型，方能在未來的競爭中占據主動。

五、結論

總之，星沙國際物流園項目經過科學的分析，有優勢也有劣勢，有機遇也有挑戰。在原址進行物流園建設已不合時宜，前景不容樂觀。同時，長沙黃花機場正在擴建，2020年將建成國內區域性樞紐機場，2040年將成為大型樞紐機場，航空物流發展將迎來難得的機遇。因此，當地政府和相關企業可以考慮將星沙國際物流園土地進行置換，在靠近機場的位置重新規劃航空物流園，現有土地經過重新規劃，發展綠色住宅項目，這樣既能為長沙經濟技術開發區的企業提供配套住房，又可以搭上航空物流發展的首班車，有效利用了投資，節約使用了土地，其經濟效益一定是明顯的。