房地產(chǎn)項目成本控制分析

李松妤

（廣西南寧幫定人力資源咨詢有限責(zé)任公司，廣西 南寧 530000）

成本管理貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程（決策立項、規(guī)劃設(shè)計、建設(shè)、結(jié)算）的始終，階段性的成本管理不能與全過程完全隔離，尤其是在立項和規(guī)劃設(shè)計階段，因為立項和規(guī)劃設(shè)計階段對房地產(chǎn)項目成本的影響很大，因此，要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理。

1 投資決策階段的成本控制

建設(shè)項目決策階段是工程造價控制的關(guān)鍵階段，工程造價的合理性取決于項目決策的正確性，項目決策的深度影響工程造價的精度。因此，在建設(shè)項目擬建之前，運用多種科學(xué)手段綜合論證建設(shè)項目在技術(shù)上否先進(jìn)、實用，在財務(wù)上是否盈利，作出環(huán)境影響、社會效益和經(jīng)濟效益的分析和評價，以及建設(shè)項目抗風(fēng)險能力等的結(jié)論，從而確定建設(shè)項目是否可行以及選擇最佳實施方案等結(jié)論性意見，為投資決策提供科學(xué)的依據(jù)。項目決策階段工程造價控制的主要任務(wù)有：

（1）以方案的投資估算額作為方案選擇的主要依據(jù)，根據(jù)投資者的投資意圖，綜合考慮多種決策因素，對項目進(jìn)行多方案的技術(shù)經(jīng)濟分析和經(jīng)濟評價，選擇技術(shù)可行、經(jīng)濟合理的技術(shù)方案。

（2）在對建設(shè)方案進(jìn)行技術(shù)經(jīng)濟分析的基礎(chǔ)上，編制并審查決策方案的投資估算，確定項目的造價控制目標(biāo)。

2 規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制

影響成本最主要的因素是設(shè)計，一個不經(jīng)濟的設(shè)計，無論后期招標(biāo)時有多大的競爭性，成本還是居高不下。因此，要達(dá)到成本控制的目的，需要更多地關(guān)注設(shè)計。一個項目從規(guī)劃方案開始、其設(shè)計工作（施工圖設(shè)計、材料部品選擇、二次深化設(shè)計、現(xiàn)場設(shè)計配合等）從宏觀到微觀、涉及各個專業(yè)、始終貫穿于項目開發(fā)的整個過程。無論是哪一個設(shè)計環(huán)節(jié)，成本人員都應(yīng)該了解和關(guān)注。越具體的設(shè)計工作，成本人員的參與深度及可發(fā)揮的影響越大。

2.1 施工圖階段成本控制

（1）面積指標(biāo)復(fù)核：可售面積與建設(shè)面積比；地下面積指標(biāo)。

（2）結(jié)構(gòu)限額指標(biāo)復(fù)核：結(jié)構(gòu)含鋼量混凝土含量等是否超限額指標(biāo)。

（3）材料配比工程量復(fù)核：包括外墻裝修、室內(nèi)裝修材料工程面積；材料性能標(biāo)準(zhǔn)與單價；健康住宅技術(shù)工程量與造價。

（4）通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，固化不同建筑類型涂料、面磚等選擇；通過部品材質(zhì)、安裝工藝的標(biāo)準(zhǔn)化提高設(shè)計速度、施工質(zhì)量；通過大批量采購方式降低成本。

2.2 審圖

擴初及施工圖設(shè)計過程中，根據(jù)施工圖設(shè)計單位的設(shè)計配合進(jìn)度，實施過程圖紙審查及方案優(yōu)化；施工圖完成后，聘請外部專家組織圖紙審查并做好施工圖交底。甲方、設(shè)計單位、咨詢方對此限額指標(biāo)進(jìn)行三方確認(rèn)后開展施工圖設(shè)計。通過考察、咨詢市場各類建筑產(chǎn)品設(shè)計成本，編制不同類型建筑產(chǎn)品設(shè)計限額指標(biāo)數(shù)據(jù)庫指導(dǎo)規(guī)劃方案及施工圖設(shè)計。

3 招標(biāo)階段的成本控制

工程招投標(biāo)成本控制的核心是合同價款的確定以及合同的簽定，具體工作有清單的編制、標(biāo)底的編審、資質(zhì)審查、詢標(biāo)、合理低價中標(biāo)、確定合同類型、約定合同條款等。

（1）在招標(biāo)文件編制過程中，需注意明確工程與總包、各專業(yè)、各分包單位之間的施工界面劃分，避免不必要的真空地帶。加強界面劃分的評審，以免造成工作內(nèi)容重復(fù)、缺漏項目。

（2）在招標(biāo)文件中請把施工合同全部附在后面，作為招標(biāo)文件的組成部分，可以將各類條件均在合同體現(xiàn)及明確，這為后續(xù)的施工合同簽訂帶來太多的便利和好處。

（3）招標(biāo)文件描述需認(rèn)真斟酌，做到措辭嚴(yán)謹(jǐn)、考慮周全。

（4）合同條款的審核要點

①承包范圍及工程內(nèi)容：此部分應(yīng)該表達(dá)清楚，界限明確。內(nèi)容較多不能一一說明的，應(yīng)使用概括性語音，如“施工圖紙范圍的一切內(nèi)容”等，以免承包人以合同未包括又沒報價為由進(jìn)行索賠。另須明確發(fā)包人單獨分包工程配合內(nèi)容的配合費的計取方式。

②合同價款調(diào)整：即風(fēng)險范圍以外的合同價款調(diào)整方法，應(yīng)首先明確不調(diào)整的內(nèi)容，如僅主材價格調(diào)整、設(shè)計變更、暫定價格三方面風(fēng)險調(diào)整的內(nèi)容。其次明確調(diào)整的方法，如主材按施工工期前 80%月份信息調(diào)整，設(shè)計變更按合同相同費率結(jié)算等；人工按多少價格計算，施工過程中遇政策性調(diào)整是否調(diào)價；機械費、輔材費的界定及結(jié)算方式等等。

③竣工結(jié)算：明確施工單位提交竣工資料的時間，建設(shè)單位的審核初稿出具時間及核對時間，如因施工單位原因?qū)е潞藢ξ丛诩s定核對時間范圍內(nèi)完成，則不受審核時間約定限制的條款，還有明確審計咨詢收費標(biāo)準(zhǔn)等。

4 施工過程的成本控制

在工程施工階段，由于工程設(shè)計已經(jīng)完成，工程量已完全具體化，并完成了招標(biāo)工作和簽訂了施工合同，這個階段影響工程造價的因素主要是現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更，因此，要加強現(xiàn)場簽證及設(shè)計變更的管理。

4.1 現(xiàn)場簽證管理

現(xiàn)場簽證，是指由于施工現(xiàn)場的各種原因，出現(xiàn)了與合同規(guī)定的情況、條件和事實不符的事件，需要明確并作為繼續(xù)工程其他有關(guān)程序的依據(jù)和前提條件時，由發(fā)包人與承包人簽字確認(rèn)的備忘文件的行為。

現(xiàn)場簽證必須以“現(xiàn)場簽證單”為標(biāo)題，并載明簽證事件發(fā)生的時間、簽證的原因和范圍、確認(rèn)的工程量、簽證費用或費用計算標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定、辦理簽證的時間等，并附上必要的圖紙及相應(yīng)的計算資料。現(xiàn)場簽證必須同時有發(fā)包人、承包人、監(jiān)理等有關(guān)單位的項目現(xiàn)場負(fù)責(zé)人簽名。

4.2 設(shè)計變更管理

設(shè)計變更，是指由于某種原因，需要變更原有施工圖等設(shè)計文件資料時，由設(shè)計單位做出的修改設(shè)計文件或補充設(shè)計文件的行為。

設(shè)計變更必須以“工程變更令”為標(biāo)題，并載明變更的原因、工程部位、施工要求、日期等；設(shè)計變更通知書應(yīng)由設(shè)計單位做出，并經(jīng)由設(shè)計單位項目負(fù)責(zé)人或其委托的代理人簽字、加蓋設(shè)計單位圖章，報送發(fā)包人。發(fā)包人確認(rèn)同意時，須簽字并加蓋單位公章，然后按合同約定的程序送達(dá)現(xiàn)場工程師和承包人。

為了減少施工中的設(shè)計變更與簽證，在工程開工前，仔細(xì)研究圖紙，并組織圖紙會審，將施工圖中出現(xiàn)的問題提前解決，對工程圖紙不齊全的部分，需及時督促設(shè)計單位補充、修改圖紙。所有設(shè)計變更必須有文字記載，禁止口頭承諾。特殊情況下，可以先口頭承諾，事后必須在7日內(nèi)補辦完設(shè)計變更通知單。工程變更經(jīng)審核的執(zhí)行結(jié)果備案登記，作為今后結(jié)算的依據(jù)。

5 工程材料及設(shè)備管理

在材料進(jìn)場計劃方面應(yīng)考慮招標(biāo)采購和簽訂合同時間、運輸周期、驗收及安裝周期。在施工單位和材料設(shè)備供應(yīng)單位采購時，應(yīng)制定采購方式選擇規(guī)則，明確各類設(shè)計應(yīng)采取的采購方式。根據(jù)各類供應(yīng)商進(jìn)場計劃制定采購計劃，提前準(zhǔn)備，為招標(biāo)采購爭取更多時間空間，對直接委托項目嚴(yán)格審查。建立合格供方名錄、可試用供方名錄和不合格供方名錄，不合格供方不得入圍。嚴(yán)格招標(biāo)文件審核，由招標(biāo)小組評審確定招標(biāo)文件。招標(biāo)項目由招標(biāo)小組對投標(biāo)方案評選打分確定供方，遵循技術(shù)標(biāo)書優(yōu)先經(jīng)濟標(biāo)書。議標(biāo)、直接委托項目由部門會簽、分管副總審批確定供方，名錄外單位由總經(jīng)理審批確認(rèn)供方在材料設(shè)備供應(yīng)方面，在擴初圖確定前確定材料設(shè)備，多方共同確認(rèn)貨到現(xiàn)場數(shù)量，注重外觀質(zhì)量、投入使用后的質(zhì)量驗收。

6 工程結(jié)算管理

結(jié)算是指工程竣工驗收后，根據(jù)合同、竣工圖紙、變更簽證等與工程造價相關(guān)的資料編制的最終工程造價文件。

6.1 工程結(jié)算的條件

（1）工程確已竣工驗收并移交給建設(shè)單位，進(jìn)入保修階段。

（2）竣工結(jié)算資料齊全，包括結(jié)算書、內(nèi)業(yè)資料、竣工圖等。

（3）結(jié)算審查工作小組成立。結(jié)算工作小組將根據(jù)全套竣工資料、結(jié)算書和其它相關(guān)資料進(jìn)行仔細(xì)審查，編寫審查報告，遞交結(jié)算領(lǐng)導(dǎo)小組。

6.2 工程結(jié)算的審查原則

（1）重復(fù)報量：部分標(biāo)段承包的工作內(nèi)容可能在別的標(biāo)段或零星工程內(nèi)重復(fù)出現(xiàn)，對于該部分要仔細(xì)查找核減。

（2）虛報工程量：將實際未發(fā)生或不需要發(fā)生的工程量列入結(jié)算，需查找證據(jù)列出核減。

（3）缺竣工圖和資料：施工過程中發(fā)生了不少設(shè)計變更，如因施工單位提交的竣工圖和變更資料不齊，造成某些工程量發(fā)生沒有證明材料，視為該項目沒有發(fā)生，應(yīng)預(yù)扣除。

（4）設(shè)計變更、洽商、簽證手續(xù)不齊：對于合同外項目，重點審查設(shè)計變更。洽商和簽證手續(xù)是否齊全，是否與內(nèi)業(yè)資料一致，發(fā)現(xiàn)疑問的需進(jìn)一步確認(rèn)，不合理的應(yīng)予核減。

（5）不按圖施工，偷工減料：對于某些單位不按圖施工，結(jié)算時應(yīng)收集證明材料，按相關(guān)規(guī)范和定額核減該部分價格。

6.3 工程結(jié)算的審查要點

（1）按合同進(jìn)行標(biāo)段分類。

（2）重點突出：由于工程涉及金額較大，先進(jìn)行合同金額較大的標(biāo)段重點審查，然后審查合同額少的標(biāo)段，對于每個標(biāo)段中單項金額為合同額10%以上的重點審查。

（3）商務(wù)優(yōu)先：首先熟悉招、投標(biāo)文件和合同文件，充分理解商務(wù)條款對工程量變更的單價調(diào)整以及措施項目結(jié)算計費等的約定，從商務(wù)角度審核不合理項目和工程量。

（4）復(fù)核工程量：在商務(wù)審核后對于標(biāo)段內(nèi)涉及金額大的鋼筋、砼要按比例復(fù)核工程量，如復(fù)核項目準(zhǔn)確率低于80%時，需全部復(fù)核。安裝工程審核主要工程量，如挖方、撼砂、大口徑管線、管件、電纜等數(shù)量。

7 結(jié)束語

總之，成本管理貫穿房地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的始終，階段性的成本管理不能與全過程完全隔離。組織好房地產(chǎn)項目成本控制，對全面提高企業(yè)管理水平，提高企業(yè)經(jīng)濟效益，有很大的推動作用。

[1]尹貽林.建設(shè)工程項目價值管理[M].天津人民出版社,2006.

[2]戚安邦,孫賢偉.建設(shè)項目全過程造價管理理論與方法[M].天津人民出版社,2004.