宏觀調控下的房地產價格影響因素及其趨勢研究

王娟

（渤海大學，遼寧 錦州121000）

1 宏觀調控下的房地產市場分析

1.1 房價構成要素分析

房地產業的迅速發展帶動了投資及經濟的發展，但其也吸引了其他領域的資金過度地向這一領域聚集，直接導致了商品房價格上漲，甚至出現了泡沫跡象。同時，房價的上漲與通貨膨脹交織在一起，進一步助長了房地產的投機性需求，這不但危害著房地產業自身的安全，而且也成為中國經濟增長中不穩定的重要因素。在當前復雜的社會市場經濟環境下，我國的房地產價格的影響因素眾多，且其構成也相當復雜。在實際操作過程中，主要是根據房地產從最初土地的取得，到竣工、驗收及完成銷售，這期間發生的稅費項目、支付標準等，并在此基礎上對其實際項目的發生情況確定價格構成的金額及比例[1]。房價構成的主要要素包括土地獲得的成本、開發過程中的成本及各項費用等。在當前的房價構成上，土地購買占了相當大的比例，土地成本幾乎占據直接成本的百分之六十。根據國土資源部相關的房地產開發項目統計，當前中國的房地產價格構成中，地價占據了四分之一的份額。同時，從實證分析說據來看，決定房價高低的因素并不是地價，其僅僅是房價構成因素之一[2]。房價的構成要素還包括建安成本、營銷稅費、開發商利潤等要素，且這幾種要素在房價構成上占有絕對部分。另外，在市場經濟條件下，房地產價格不但受價格構成要素的影響與制約，而且還受市場供求關系的作用。

1.2 政府調控政策

隨著緊縮銀根、房地產稅的開征及一系列限購措施的實施，這被視為中國宏觀調控房價的一個重要舉措。在這幾年出臺的房地產政策中，被動的去校正市場的占多數，而主動來引導市場的則偏少。因此，這就需要根據市場的變化主動地提出相應的政策調整，并有著中長期的發展目標，因為，住房不但是一個長期性的耐用消費品，而且還是一種投資品，所以，房地產政策就需要一定的超前性及穩定性。房地產宏觀調控政策實施的目的是要遏制房價的過快增長及炒房行為，同時還要保持房地產市場投資量及銷售量的均衡。

1.3 住房保障制度：公共租賃房應該成為我國保障性住房供給的主流

基于地價、建材價格穩重有升及物價總體水平的剛性，尤其是人們對住房改善性需求及收入水平的提高，房價在短期內不可能呈現下降趨勢。雖然政府正在推行保障性住房、經濟適用房在價格上相對便宜，可以在一定程度上緩解中低收入家庭的需求，但是，并不是所有適合其待遇的人都能夠享受到這種福利，且還有相當部分人群連最基本的經濟適用房也消費不起[3]。根據聯合國統計數據，2011年中國的基尼系數突破了0.55，遠遠高于0.4的世界基尼系數標準。因此，在這種情況下，對低收于人群來說，通過購買經濟適用房或普通商品房來滿足其住房需求具有一定的困難。

2 商品住宅價格影響因素分析

2.1 改善性需求及消費結構的升級

首先，隨著恩格爾系數的不斷降低，城鎮居民對自己的住宅需求進入到一個新的時期，有很多人開始將自己的房屋變賣或出租，進而購買自己需要的商品房。其次，在房地產市場中不少富裕起來的居民開始購買第二套房，且這種現象逐步普遍起來，成為時下較為流行的現象。再次，隨著城鎮化的飛速發展，很大一部分城郊居民開始進入城市，并成為城市房地產市場中主要的租房者或購買者，進而使得房地產市場有了新的發展動力。最后，房地產還成為重要的投資工具，同時這些新特點在慣性的長期作用下，使得我國房地產市場上需求剛性總體上在今后十年甚至更長時期內不可逆轉。需求強勁導致房價在剛性基礎上呈現拉上態勢，這是價值規律在房地產市場上作用的必然趨勢和表現。

2.2 收入增長及家庭小型化的需求

城市居民收入水平的提高增強了居民的購房能力，購房需求得到釋放。居民收入水平的不斷提高，更多的人有能力置購房產。一些人“有房住”的愿望得到實現，另一些人“住好房”的愿望也逐步實現。居民住宅觀念和需求也在發生變化，整體上從“生存型”向“舒適型”轉變[4]。家庭戶數的增長是支撐住宅需求增長的重要因素。根據中國的實際情況分析，家庭戶數的增加一方面是來自于外來人口形成的移民家庭戶數的增多；另一方面是由于家庭小型化的結果。從城市人口聚集度的不斷提高及家庭小型化趨勢不斷增強的發展趨勢來看，家庭戶數的增長對住宅需求的支撐將會穩步發展。

2.3 國際化趨勢及人民幣升值的壓力

本文以某樓盤2009年12月至2012年6月期間的實際交易數量為研究樣本，其中有效樣本數據為1043個，包含住宅成交時間、成交價格、居民收入、家庭小型化量、通貨膨脹率等信息[5]。由于成交的住房都來自于同一個住宅小區，小區環境、區域社會治安、公共交通通達程度、基礎設施和商業配套設施完善程度以及賣方的特征等這些對住房價格有明顯影響但又難以收集和量化的解釋變量得以控制，使得我們的模型相對簡潔，提高了估計的準確性。

表1 Hedonic模型估計結果

從表1中可以看到，居民收入、家庭小型化量、通貨膨脹率等及時間趨勢變量對住宅銷售價格都具有顯著影響。以Hedonic模型為基礎，我們得到樣本所包含住宅的內含價格PE，進而得出住宅實際銷售價格與內含價格的偏離度PDI。就樣本總體均值而言，樣本實際銷售價格基本接近其內含價格（僅高于內含價格0.2個百分點）。但是，部分住宅實際銷售價格相對于內含價格的偏離程度較大，其中，折價最大的房屋銷售價格僅為內含價格的50%，而溢價最高的住宅實際售價為內含價格131%[6]。

3 房地產價格的回歸模型

作者選取城市化率、改善性住房需求、舊城改造需求、消費結構、居民收入、家庭小型化量、國際化、通貨膨脹率、投資等十個參數，數據來源于2011年的《中國統計年鑒》、中經專網數據庫和國家統計局網站數據，并經過作者整理和換算所得。

為了剔除通貨膨脹的影響，模型中的每一個參數的名義值都除以消費品物價指數CPI以得到其真實值，以提高模型預測的準確性。

3.1 回歸結果分析

表2 回歸結果

因對famember這一變量進行t檢驗得到p=0.826，即使在很大的顯著性水平上也不顯著，故可剔除這一變量，則新的回歸方程為：

表3 剔除變量后的回歸結果

表4 Eviews輸出結果分析

F(5,13)=277.4,故回歸方程聯合分布顯著，擬合系數R2=0.9907，故回歸方程中各自變量較好地解釋了因變量——住房價格。

3.2 模型檢驗

在對時間序列數據做回歸分析時，模型的隨機誤差項εt有可能存在自相關性，違背關于εt（對時間t）相互獨立的基本假設。為此，我們進行εt的自相關性的診斷。

殘差εt=yt-可以作為隨機誤差εt的估計值，畫出et-et-1的散點圖，如圖1所示：

圖1 殘差散點圖

為了對εt的自相關性作定量診斷，建立如下模型：

同時我們進行D-W檢驗。D-W檢驗是一種常用的診斷自相關現象的統計方法，DW統計量如下：

當n較大時，DW≈2(1-ρ＾)，其中，自相關系數ρ的估計值為；通過計算，我們求得=-0.15415 DW=2.3083。對于顯著性水平為0.05，n=19，k=7，查D-2分布表，得到檢驗的臨界值dU=1.08。現在dU＜DW＜4-dU,我們可以認為隨機誤差不存在自相關，所以，回歸模型是適用的。

由此，可用上述回歸方程求的住房價格的擬合值：

對模型中的六個參數運用二次指數平滑法得到其自2011～2020年的預測值：

式中，at為t時期的數據均值，bt為t時期的平均增長量，τ為t時期到需預測時期的間隔期數。

由此我們可以預測出2011～2020年中國的房價的參數值（如表5）。

由表5可以看出，由于通貨膨脹、人民收入、國際化趨勢、城市化進程等多方面影響，盡管政府正不斷加大調控力度，但在未來十年里，房價仍會有所上升。理論與實踐都充分表明：房地產價格的上漲是由多種因素共同作用的結果，其根本動因是需求的持續性。同時，隨著新型城鎮化、工業化及農業現代化的不斷推進，這都將對中國的消費結構產生重要影響，特別是房地產消費成為城鄉居民消費的重要內容。

表5 2011～2020年回歸模型參數二次指數擬合值

4 房地產市場走勢分析

4.1 房價構成：無明顯下跌空間

(1)建安費用與營銷費用仍有升幅

當前，我國的房地產企業的營銷費用主要是指為了促進物業收入而出現的費用，主要包括廣告費用、促銷費用、樣板房費用等。同時，隨著消費者理性購房行為的日趨增強，房地產開發商要想要吸引消費者，其營銷手段日趨增多，投入的資金規模及資源也會不斷增多。因此，我國房價逐年呈階梯狀上漲，成本推動是主因，在房地產市場供求關系既定，地價不變的情況下，建筑安裝成本與營銷費用、規費與稅收仍有上升的幅度。

(2)政府規費與稅收有增無減

伴隨2009年末的新一輪房價飆升，房產稅、物業稅等房地產稅收政策呼聲見高。稅收政策的根本目的在于規范市場，然而，“十二五”及未來十年稅收政策對房地產市場的短期調節將顯著，在當前房地產市場供需矛盾情況下，政府規費與稅收將有增無減。

(3)開發商讓利空間有限

我國的房價構成大致可分為四個層面：一是樓面地價，即土地價格攤到房屋單位面積中的價格；二是建筑安裝成本與營銷費用；三是規費與稅收；四是開發商利潤。在前三個層面都在增長的情況下，開發商的讓利空間就很有限。

4.2 市場的剛性需求仍處于釋放區間

(1)城鎮化水平不斷深入

當前，中國正處于城鎮化迅速發展的時期，城鎮化率每增長一個百分點，就約有一千萬的人口從農村轉移到城市。同時，隨著城鎮人口不斷增長，城市建設的規模不斷擴增，其房地產業也將進一步增長。但是，過去幾年中中國城鎮化及房地產也明顯滯后于經濟發展速度，特別是房地產業發展的關鍵時期，新建住房占據房地產存量的一半左右。今后一段時期，城鎮化進一步發展及居民的改善性需求等仍是推動房地產市場發展及繁榮的重要力量。

(2)改善性住房需求

隨著中國城市經濟實力的發展及居民生活水平的不斷提高，很多居民已經從過去的居者有其屋，逐步轉變為居者“優”其屋，購房者日益注重其住房的品質，這就使得改善性住房需求不斷釋放，并呈現一種上升的趨勢。購房者主要分為兩類人群，一是對當前的居住環境并不滿意，特別是家庭人口的不斷增多，迫切需要小房改大房，改善其現有的居住環境；二是一部分人群收入可觀，他們為了追求更高的生活質量而去選擇購買周邊配套齊全、綠化率高等重要因素的房源。

(3)“十二五”及未來十年消費結構升級

今后一個時期內，中國的房地產消費將呈現如下幾個方面的新趨勢。第一，城鎮恩格爾系數降低后，城鎮居民住房進入一個新的更換期，許多居民將其原來的住房或租賃或出售，然后購買自己需要的商品房；第二，很多富裕起來的城鄉居民開始購買第二套住房，這就產生了所謂的“第二居所”現象；第三，城鎮化進程的加速使得更多的郊區居民或農民工進入市區，成為城市住房主要購買者或租賃者，進而使得房地產市場更具有活力及需求動力；第四，房地產成為城市居民重要的投資工具，并在這一長期的慣性趨勢下，我國房地產市場上需求剛性總體上在今后十年甚至更長時期內不可逆轉。需求強勁導致房價在剛性基礎上呈現拉上態勢，這是價值規律在房地產市場上作用的必然趨勢和表現。

[1]黃厚霞，侯莉穎.房價影響因素綜述[J].中國房地產，2011,（7）.

[2]巴曙松.房地產行業步入顯著調整起點[J].房地產導刊，2011,（11）.

[3]楊繼瑞.房地產新政：現狀思考與展望[M].成都：西南財經大學出版社，2005.

[4]Ong,S.E.,Koh,Y.C.Time On-market and Price Trade-offs in High-rise Housing Sub-markets[J].Urban Studies,2000,37(11).

[5]Pedroni P.Critical Values for co Integration Tests in Heterogeneous Panels with Multiple Regressors[J].Oxford Bulletin of Economics and Statistics,1999.

[6]Durbin J.,Watson G.S.Testing for Serial Correlation in Least Squares Regression[J].Biometrika,1950,(37).