房企年報：分化加劇，高周轉成為趨勢

政策持續收緊的背景下，房企年報幾家歡喜幾家愁。當下，無論是強者的持續發力，還是弱者的頑強逆襲，高周轉無疑成為優勝劣汰的最后法寶。

去年這個時候，人們紛紛預計中國房地產開發商前景不妙，因為經濟增長在放緩，而官方正采取行動抑制至少算是有點小泡沫的樓市。到了今年，房地產調控措施仍在執行，新“國五條”出臺，要對房屋交易征收20%的資本利得稅，旨在為去年二季度開始回溫的房地產市場降溫，但從目前來看，效果差強人意。

即便是這樣，部分房企所交出的2012年的成績單依舊令人驚嘆。以萬科為例，其公布的2012年年度報告顯示，2012年公司實現營業收入1031.2億元，同比增長43.7%，實現凈利潤125.5億元，同比增長30.4%；全面攤薄凈資產收益率達到19.66%，為1993年以來最高水平。

Wind數據顯示，按照申萬一級行業分類，當前A股市場上的上市房企共有152家。截至3月7日，已經發布2012年業績預告、業績快報或年報的公司有83家。從上述83家公司的業績情況來看，有37家公司預計業績同比將下滑，44家公司預增，另外兩家公司預計業績較上一年不會發生太大變化?？梢?012年房企整體情況喜憂參半。

喜憂參半的成績單

從房企年報整體顯示的情況來看，房地產“寡頭”正在出現。在調控之下，房地產行業的市場份額、資金正在加速向大型房企集中，而中小房企則會面臨缺項目、缺資金、缺地皮的困境，市場份額不斷受到擠壓。對此，有業內人士指出，房地產正在經歷“優勝劣汰、適者生存”的過程，未來市場或出現少數房企壟斷的格局。

蘭德咨詢認為，在過去一年中，房企的整體銷售情況是：銷售額大都實現了同比增長，但業績也在進一步分化，由此也導致了市場競爭格局的變化。

首先來看強者的業績。2011年，萬科、綠地和保利地產紛紛躋身“千億俱樂部”，中海、恒大、萬達等房企年度銷售總額也均超過900億元。數據顯示，2012年全國銷售額前10家房企占市場份額的12.46%，較2011年提高2.03個百分點；前20家房企的市場份額較2011年提高2，77個百分點。特別值得注意的是，2012年銷售額超過千億的房企由201 1年的萬科一家，增加到萬科、綠地、保利3家。另外商業地產大鱷萬達在2012年的銷售金額為905億元，但其總收入可達1416.8億元。百億企業群體由2011年的42家，增加到53家。

在大型房企突飛猛進的同時，中小房企的增長速度放緩。據中國指數研究院數據顯示，2012年全年銷售額在1000億元以上房企的增速為29.8%；銷售額在500億至1000億元房企的增速為28.0%；銷售額在300億55500億元的房企增速為26.7%；銷售額處于100億55200億元的房企增速為20.5%，增速隨著銷售額的遞減呈下降趨勢。

另有統計數據顯示，到目前為止，已經有8家上市企業可能陷入虧損，包括海德股份、新潮實業、萬好萬家、ST珠江、綠景控股、實達集團、大龍地產和中房股份。以ST珠江為例，其預計2012年度的凈利潤為-1.35億元～-1.15億元。虧損的主要原因是報告期內可結轉的房地產銷售收入減少、旅游酒店業務淡季虧損及財務費用增加。另外新潮實業也表示，其虧損主因是下屬房地產公司相關項目在報告期內無法確認收入。

同樣失意但尚未虧損的房企是SOHO中國，這家自稱是中國最大的甲級寫字樓開發商的公司，繼2011年后再遇業績滑鐵盧。SOHO中國在今年1月發布的相關報告中提到，其2012年合約銷售總額僅為94.68億元，與年初制訂的230億元銷售目標相去甚遠，也遠遠不及2011年109億元、2010年238億元的銷售額。有專家認為，其業績遭遇滑鐵盧的主要原因是正在謀求“由散售到持有的戰略轉型”。

據Wind數據統計，除上述虧損公司外，還有17家公司預計凈利潤同比下滑50%～100%。其中，華麗家族盡管未進入虧損行列，但其預告稱2012年凈利潤將比上年同期減少90%-100%，已經接近虧損邊緣；而天倫置業、宜華地產、亞太實業等，2012年預期凈利潤只有百萬元左右，也瀕臨虧損。

另外，房企高管的年薪也從另一角度反映著房企的整個狀態。據不完全統計，在已發布2012年年報的230家A股公司中，年薪排在前十位的高管，萬科就占了八席，在業內遙遙領先。萬科董事會主席王石稅前報酬高達1560萬元，比去年增加了56萬元。2012年萬科23位高管稅前累計薪酬高達1.07億元。

房企分化加劇

銷售額TOP10的房企同徘徊在虧損邊緣的房企們相比，好比是“均價25075元的北京住房相較于一小時車程均價6024元的唐山住房”。這就是一線與二線乃至三、四線之間的區別，并且我們能夠預見的是，這樣的差距會越來越大。

首先從資金角度來看，大型房企在融資過程中的議價能力持續增強，能夠吸引到更優惠、更大筆的資金流入，并且開拓了多種融資渠道，同時將眼光放至海外。以房地產信托為例，大型房企因為信譽、規模以及資產儲備優勢，在融資方式的選擇上占有主動地位，其信托融資成本通常低于10%；而中小型房企因為風險系數更高，收益率設計也相對較高，普遍高于10%。分析人士指出，中小房企和大型房企之間日漸懸殊的融資能力，有可能加速房地產行業的并購。據萬科2012年報顯示，萬科全年一共收購了28家房地產企業，平均每13天就有一家地產公司被萬科收購。

另外，從布局來看，特別是市場布局對銷售業績影響很大。以保利為例，其年度銷售額為1017.39億元，同比去年上漲38.91%，這與其重點布局一、二線城市直接相關。因為在去年，一、二線市場遠好于三、四線市場。因此，那些能夠把握好市場布局、且擁有前瞻性的房企，自然會更強。

再者，與企業產品定位、產品結構直接相關。蘭德咨詢總裁宋延慶認為，近年來，受調控政策影響，產品定位偏高、又追求高溢價的企業，業績增速普遍較慢，例如合生、星河灣、雅戈爾。雖然綠城和融創的主流產品定位也偏高，但綠城在2012年成功地將銷售均價控制到了兩萬元以內，而融創則實現了高端又高周轉的高難度動作。

以上幾點都能夠影響到房企的運作以及相應的銷售業績。同時，行業內的并購正在加劇，除了此前提到的萬科，融創中國與綠城也在2012年下半年聯合宣布組建上海融創綠城控股有限公司，融創出資33，72億元，綠城則是拿出上海、天津、無錫、蘇州、常州等九個項目50%的股權注入新的合營公司，雙方各占50%的股份。實際上，這相當于融創直接收購了綠城9個項目的股權。這最終使得融創中國的銷售金額同比增長了86%。

蘭德咨詢監測數據顯示，2008～2011年，房地產百強企業的市場占有率分別是19.8%、22.1%、26.9%、28.1%，預計2012年或將達到30%。其中，TOP10企業過去五年來的市場占有率分別是6.2%、8，O%、9，5%、11，3%、12，8%。照此趨勢推算，到2015年，百強企業的市場占有率將會超過33%，或將達到35%，而TOP10企業的市場占有率或將超過15%。

2013高周轉是王道

房地產行業正遭遇洗牌和淘汰，增長方式也在發生不同程度的傾斜。房企想要以政策松綁換取漲價盈利的機會已經不復存在，相反，等待他們的或許會是更嚴厲的政策。

近年來，高周轉、高杠桿、輕資產模式成為主流。通過高周轉來提升盈利能力，已經成為整個房地產行業的共識，各房企提高銷售目標被認為是周轉速度進一步加快的預兆。

萬達集團曾透露，2013年計劃實現總資產3500億元、收入1790億元、持有物業超過1700萬平方米、凈利潤增長10%以上。王健林表示：“所定的計劃是必須完成的下限。今年宏觀經濟比去年好轉，貨幣政策穩健中適度寬松，萬達集團將會向2000億的年收入沖刺?！?/p>

綠地集團董事長、總裁張玉良公開表示，2013年綠地將經營目標定為3000億元，將加碼房地產主業，銷售目標計劃增長30%以上。

另外，恒大、中海均已將年經營目標定在千億元以上。據花旗研究報告顯示，盈利方面，中海2012財年未入賬銷售高達1305億港元（約合1070億元人民幣）；且自去年12月收購多塊土地，估計可供銷售資源將同比增長20%，金額將超過1800億港元（約合1476億元人民幣），預期2013財年銷售額增長可超過15%。

融創中國也表示，2013年其銷售目標將從去年的300億元調升至450億元，上調50%；富力地產管理層也明確表示，預計今年銷售額有望達到380億元-450億元，該數據較去年320億元的銷售目標上調了18.75%～40%。

宋延慶說，由于房地產行業凈利潤率下滑，企業的盈利能力更多要靠快速銷售來實現。銷售規模的大幅增長，代表著銷售周轉率的快速上升，這將大幅提升企業的盈利水平。

金融分析家杜麗虹認為，2012年地產上市公司平均的周轉速度比2011年減慢了8%。從供需看，當前的房價處于剛需的上限，未來能否繼續走高主要依賴于真實收入的增長。但是經濟增速減緩制約剛需釋放，意味著后土地紅利時代地產行業必須轉型，從重資產模式轉向輕資產模式。

中國房地產業協會市場委員會副秘書長陳嘯天在接受媒體采訪時表示，要提高周轉率，未來產品定位與區域十分重要，他認為，2013年最熱銷的房地產產品，依然會是那些定價低廉且符合剛性需求的產品，而一些銷售定價較高、性價比不存在優勢的小戶型產品，仍然可能遇到滯銷的壓力。