亞太區房產投資現轉機

過去幾年，市場對核心物業的需求并沒有減少，隨著亞洲的退休金、保險和主權基金增加對房地產上的投資比重，這方面的需求將繼續增長。

無論是通過租賃、杠桿或選擇位置更佳的物業，越來越多的投資者會愿意接受更高的風險，以換取更大的回報。如果沒有額外的經濟沖擊，刺激經濟措施能一如預期重新刺激增長，使得經濟和金融情況改善，那么這類接受更高風險的做法將會更加普遍。

2012年下半年亞太地區的經濟大幅放緩，而緊隨的財政及貨幣刺激措施使得該地區于2013年出現增長的轉機。宏觀的經濟情況反映出，企業將在2013年增聘人手和擴大商業投資。消費市場普遍擁有較好的抗跌能力，因此零售和住宅房地產市場保持得較為平穩，但不會如其他物業類別般大幅升值。

目前，亞太區主要的風險有：第一，中國經濟突然回升將推動國內資本價值，特別是住宅市場。回升的趨勢也將帶動整個亞太地區的增長，特別是與中國內地經濟增長緊密相連的經濟體，如澳洲、香港、日本、澳門、新加坡和臺灣。第二，由于全球利率長時間保持在低位和亞洲經濟好轉，越來越多的流動資金將流入亞太區內。資金涌入可能如2009～2010年般導致交易量和資本價值激增。

因此，亞太地區投資者在2013年應考慮四個方面：第一，對于愿意接受降低資本回報，以換取穩定收入的投資者，可考慮市場上具有吸引力的核心物業投資機會。第二，投資者應研究是否可利用核心物業的需求不斷增長及亞太區內經濟復蘇的預期，對資產進行重新定位。第三，可通過發展核心物業或主動的資產管理以提高租戶質量，獲取非常具吸引力的回報。第四，填補因投資組合貸款人退出，對開發項目造成的風險資本再融資缺口。

而對于中國內地房地產而言，以下五個方面將存在最佳投資機會。第一，物流倉庫。穩定的現代化倉庫在許多國家提供極具吸引力的購買價格和穩定的收入，其中以中國的預期回報率最高。這些項目將受益于全國物流網絡基礎設施的投資和持續的效率提升。雖然該投資機會具有吸引力，但投資者應注意，由于建設周期短，加上缺乏透明度，使中期的供應風險難以確定。第二，寫字樓。由于甲級與乙級寫字樓的租金差距擴大，一線城市核心地段的乙級寫字樓可通過改善資產和租客組合，提供升值潛力。第三，酒店。最好的投資機會是一些能提供穩定的，與核心物業回報相若，但傳統上并不被視為核心的物業。因此，將經營不善的中國國內品牌酒店重新定位，應該會得到相當豐厚的回報。第四，零售物業。雖然位置非常重要且交易量有限，但零售物業仍然具吸引力。投資機會可在中國個別的一線和二線城市的優質零售物業中尋找。第五，綜合開發項目。在中國的綜合開發項目可利用具備長者護理或國際學校的概念，從而得益于日益增長的中產需求并較競爭對手擁有突出優勢。這類項目具有吸引力，并有機會以較低的成本從政府獲得土地。