商業地產“泡沫加劇”

中國商業地產在電商大行其道的壓力之下，還面臨著商業體量大放量、彼此之間同質化競爭加劇的局面。外敵來襲，內訌又起，商業地產的“自相殘殺”讓未來增加了些許不確定性。

房企加碼商業地產

自2010年以來，在房地產業錯綜復雜的調控環境下，商業地產逐漸成為了群雄逐鹿的主戰場。除了老牌商業地產開發商在急速擴張，住宅開發品牌企業也不約而同地展示了各自的商業地產宏圖，欲將其勢力版圖從住宅市場逐漸擴展到商業地產領域。根據不完全統計，2011年年底中國購物中心2500家，其中2010年新增249家，2011年新增253家。預計2012-2015年，全國新增購物中心數量將超過1300家。

近年來，眾多開發企業將重金紛紛投向商業項目尤其是城市綜合體的開發，在土地儲備上也開始增加商業比例。如萬科、華潤、保利等企業均加大了商業地產投資比例。除了不斷建設商業地產項目，房地產企業拿地的熱情亦與日俱增。

保利地產在其2010年制定的“十二五”規劃中，就將商業開發提升到與住宅并行的戰略高度，宣布將把商業地產的開發比例提升到30%。預計在“十二五”期間，保利地產擁有的購物中心和酒店項目將分別達到12個和15個，分布于全國11個城市，總面積將超過200萬平方米。

以住宅起家的雅居樂集團，近年也加大了在商業地產的布局。其未來商業地產開發占比將從目前的5%提升到15%。目前，該集團已建的自持商業面積達幾十萬平方米，其商業地產業態已包括了大型城市綜合體、社區商業、寫字樓等多種模式。

去年，中海地產高調發布其商業地產品牌，其高層曾表示，該集團已儲備的260萬平方米的商業地產項目，預計將在2015年前基本落成。遠洋地產也在近年加快了進軍商業地產的步伐，并提出到2015年在商業地產領域將達到百億元的經營目標。

就在前些天，招商地產分管商業地產的副總經理張林也對外宣稱，招商商業地產版圖將在全國開花：超過500萬平方米的優質土地資源將在未來注入，深圳、廣州、南京、重慶等地將出現大型商業項目。其中，深圳海上世界綜合體項目總建筑面積達100萬平方米，總投資額200多億元，重慶的長嘉匯項目總建筑面積達170萬平方米，與香港置地共同開發。

據本刊記者查閱相關資料發現，目前排名前20名的開發商均已進入商業地產，商業地產已然進入“大躍進”的時代。2011年保利新增的20個土地項目中，有多達10個是商業地產項目；據不完全統計，目前萬科已擁有18個購物中心，商業項目規模達到600萬平方米……去年一季度，住宅開發投資增速僅為19%，而商業地產則達到了43.3%。

商業供應過度的現象其實早已存在，而經過住宅房企進入商業地產的浪潮之后，這種現象愈加明顯。2012年中國大城市購物中心整體空置率上升，二線城市的平均空置率為10.5%，高于2011年的10.2%；一線城市空置率從2011年的7.9%增加至8.4%。

業內人士認為，這么多發展商紛紛加大商業地產布局，是市場、政策的變化與企業發展策略需要共同作用的結果。一方面，按照目前國內的土地出讓模式，在獲取大片地塊時，發展商通常都會被要求配套一定的商業面積。另一方面，隨著住宅調控政策的持續，住宅市場的開發風險正不斷累積，加上中國房地產已開始進入深耕階段，一些中心城市的土地資源已日漸枯竭，以往住宅開發“短平快”的運作模式正受到越來越大的挑戰，從企業生存發展需要，發展商急需尋找可持續化發展，能平衡收益、降低風險的營利模式。

資料顯示，2011年至2015年，20個重點城市新增城市綜合體總量將超過1.6億平方米，其中約55%的增量集中在中西部的“三無”（無人口、無產業、無交通）新城。業內人士指出，少數新進入商業地產者能吃著餡餅，多數開發商只是在跳陷阱。隨著住宅市場調控的深入，二線城市尤其是省會城市的商業地產成為很多地產商爭搶的蛋糕；而當地政府則“順應市場”大手筆規劃和推出商業用地，由此導致這些城市商業項目供應量激增。

泡沫越吹越大

“在2010年后，突然感覺到所有的開發商都在轉型做商業地產，不管大的小的都要轉型做商業地產，這是令我非常吃驚的一件事情，因為商業地產并不是那么容易做的一件事情，為什么非要去做呢？如果僅是做做宣傳或只是散賣些寫字樓和商鋪，在住宅限購的背景下，也未嘗不是合理的選擇。但如果擬大規模做大型商業地產的持有及經營，特別是購物中心，我認為這很危險，”從事商業地產行業十余年的王威接受本刊記者采訪時直言。

對于開發商熱衷于商業地產開發的原因，業界觀點不一。一種說法是，住宅被限購后投資者轉為購買商業地產，地產商也因此轉為開發商鋪。另一種說法是，相比住宅，各地政府更傾向于出讓能長期獲取稅收、安排就業的商業地產的開發用地，導致地產商被迫開發商業地產。還有一種觀點認為，持續的宏觀調控讓地產商面臨財務壓力，開發商迫切希望改變財務結構，使企業能在市場調控的環境下依然有現金流，因此轉型商業地產開發。

根據第一太平戴維斯為本刊提供的數據顯示，去年北京商業新增7個購物中心，供應量91.5萬平方米。而2013年北京預計將有11個零售項目進入市場，新供給面積近80萬平方米。

商業地產“井噴式”發展已經不僅僅停留在一線城市，在二、三線城市，甚至一些小縣城也在大搞商業地產，遠遠超過需求。判斷城市商業地產泡沫的一個重要指標，是人均商業面積。在西方發達國家的核心城市，人均商業面積一般在1.2平方米左右。“商業地產是不是過熱，供應量是其中一個重要數據。另外，還要看當地的消費水平。”徐偉成指出。目前，我國一批二線城市的人均商業面積已超過人均1.2平方米，部分城市甚至已達到2～3平方米。

以成都為例，據不完全統計，2011年成都市立項和在建的城市綜合體已超過80個，總體量達千萬平方米。由于2009～2011年商業用地供應爆發式增長，未來兩年成都將有1000萬平方米以上的商業項目入市。按照中國商業地產聯盟秘書長王永平的說法，成都商業地產投資泡沫風險隱現。

在昆明，未來五年僅商鋪就將新增298.5萬平方米，人均商業面積直追香港、上海。在沈陽“金廊工程”沿線，在建的以商業為主的項目達700多萬平方米，遠遠超過上海淮海路、南京路、四川北路三大商業街400多萬平方米的建筑面積。

“在住宅市場收緊之下，眾多企業涌向商業地產，一旦失去理性就有可能吹大泡沫。現在看來，有些企業確實還沒做好轉型的充分準備，導致一些地方商業地產閑置、爛尾，商業地產的一些風險已經有所顯現，值得警惕。”王威認為，未來五年內商業地產整體泡沫將非常嚴重。從供求關系來看，總體供過于求，局部供應平衡，個別區域還存在供不應求。造成供應快速上升的原因很大一部分是政府規劃，政府在出售土地時就有10%或以上的商業配套要求，而且純住宅用地越來越少，出讓地塊的商業比例越來越高；此外也有一些開發商本身對商業地產認識不足，沖動購買商業地塊；還有一個原因是，前些年積壓的商業地塊到了不得不開發的時候，住宅開發商之前回避了商業地產，這兩年又一起高呼做商業地產，結果原先商業地塊的庫存現在集中推出，導致了現在商業地產井噴的現狀。王威指出，商業地產的需求一直是平穩增長的，與宏觀經濟增長趨同，不存在暴漲的可能。突然井噴的供應遇上平穩增長的需求，泡沫就產生了。

王威2006年加入凱德商用，做的第一個項目是望京凱德Mall。當時他就做了一個調查，發現望京已有200萬平方米的商業供應量。去年他到望京調查了一圈，發現真正能夠活下來的商業最多50萬平方米，其余百分之六七十都已死掉。這是商業地產的一個真實的縮影。近幾年商業地產集中式的投資熱使得部分城市商業地產出現供過于求，同質化嚴重，行業內競爭激烈，一些商業地產商正在感受著一些城市商場人流冷清、商戶退租以及商鋪空置的寒意。即使在北京和上海，只要留心觀察，關門的商場也比比皆是。單就北京而言，某些形態的商業地產已經呈現出供過于求的現象。比如，很多項目由于競爭激烈，呈現出明顯的招商困難，即便這些項目位置優越。而由于擁有大量選擇，一些零售業的商業機構則在選擇開店的條件上更加苛刻，導致一些耗資巨大的商業地產項目已連續推遲開業，業已開業但人氣不好、苦苦支撐的商業項目也不在少數。

雖然對商業地產的未來仍然看好，但王威卻一再強調：“在經濟持續增長的情況下，在項目做得好的情況下。”但他目前不得不坦陳的是，由于受招商周期延長、與租戶租金議價能力下降，以及空置率上升等問題，商業地產項目的投資回報周期也在不斷延長，商業地產項目回報周期已由5～6年普遍延長至8～10年。“繁榮”下的風險

如今，我國對商業地產的投資熱情已然達到接近“瘋狂”的地步，對此著名地產評論人馬躍成接受本刊記者采訪時表示，現階段商業地產有跟風現象。“現在的商業地產一味地追求大規模，有的購物中心甚至占地面積達上千畝；但由于其地理位置的原因，商戶資源不足、客戶資源不足，造成無人光顧的局面。另外，也有的是在同一商圈內擁有多個類似大型購物中心，商戶、客戶資源分流現象嚴重。”

商業地產雖然吸引了大批企業進入，但其中相當一部分企業，在尚未具備相應的資金運作能力及操盤能力的前提下，就開始轉型、擴張。然而，商業物業與地產商熟悉的住宅、公建等明顯不同，商業物業應具備與之相對應的經營模式和管理人才，否則將會付出慘重的代價。北京盈科大廈建好后，為了引進太平洋百貨，僅在設施改造上就投入4000多萬元。濟南泉城路商業街店鋪，由于過于重視城市景觀要求，忽視了商業使用功能，陷入了招商難的尷尬境地。

“這么大的放量，銷售及運營模式卻比較簡單、單一，大多以銷售為主，而自持的比例很小，這無形中暴露出商業地產目前運營的危機所在。”一位業內人士直言，現在所謂的商業綜合體進入的門檻低，開發商更多考慮的是快速回籠資金，這不僅不能很好地保證日后產品運營的品質，而且對今后的商業地產將帶來很多的負面影響。

馬躍成認為，我國商業地產現在面臨三大瓶頸：第一是融資瓶頸，目前制約商業地產發展的最大問題是融資比較單一，過度依賴銀行；第二是運營托管，在發達國家成熟的商業地產開發體系中，專業托管已經成為塑造現金流的重要渠道，目前在中國基本沒有；第三是缺乏專業人才，目前開發商業地產的開發商多為地產商，對商業的選址、功能要求等專業知之甚少，對地產和商業均精通的復合型人才更是鳳毛麟角，人才的短缺導致開發商業地產的風險加大。

正略鈞策管理咨詢負責商業地產項目研究的顧問康桄璃也表示，短期大量激增的商業地產相較于人才儲備、零售業發展等現狀存在極大的不匹配，這必將出現惡性競爭的狀況：大量企業的進入，對土地需求量自然增加，地價必然上漲，導致開發成本增加，在本身融資渠道就狹窄的環境下，企業將承受巨大的資金壓力；大量項目的出現，必然引發人才大戰，高薪挖人的現象現在比比皆是，導致工作的穩定性受到影響，無法正常運作，這也直接影響了項目的服務品質；大量項目的短期激增相較于有限的零售品牌資源，也必將導致商業項目的嚴重同質化，而且因彼此間的惡性競爭不僅增加了招商難度，并使得項目收益缺少保障。

“由于住宅受限，一批開發商轉而進入商業地產，造成部分城市商業地產供應量偏大，而新晉商業地產開發商在人才、運營經驗上的不足，也使得后期操作風險大大增加。未來3～5年內，有些商業項目將難逃關閉、重組和被收購的命運。”商業地產專家鄂麗華認為，供應量大導致商業地產市場上有大量的商用物業存在抄襲、復制，以至形成同質化競爭的趨勢，這在無形中增加了投資商業地產的風險。有些開發商習慣于把住宅房地產的開發模式直接照搬到商業地產開發中，往往是重開發輕經營，先銷售后招商。有些大型商場規模盲目擴大，完全脫離需求；商業地產的開發和后期的商業經營管理嚴重脫節，往往還沒有真正進行前期的商業策劃，就急于找規劃設計單位進行投標，這種急于求成的心態很容易埋下隱患。