村民自治中賄選交易的經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

〔摘要〕本文結(jié)合當(dāng)代我國村民自治中民主選舉的實際背景，從人們擁有對時間偏好的差異——對即期利益和遠(yuǎn)期利益的偏好不同這一基本假設(shè)出發(fā)，構(gòu)建出一個“n個選民+1個候選人”的最大化收益決策模型，原創(chuàng)性地展示了賄選現(xiàn)象的本質(zhì)，即矛盾雙方政治妥協(xié)的交易邏輯。與一般性的倫理批判不同，本文的結(jié)論表明：賄選交易具有經(jīng)濟(jì)上的合理性，它不僅具有帕累托改進(jìn)的性質(zhì)，還有助于能人當(dāng)選；賄選現(xiàn)象的發(fā)生是有條件的，選舉環(huán)境與選民的社會福利有著重要聯(lián)系；在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)政治生活中，時間才是唯一有價值的稀缺品。本文最后給出了相關(guān)政策建議。

〔關(guān)鍵詞〕村民自治；賄選交易；候選人能力

中圖分類號：D035；F0626文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1008-4096（2013）04-0066-08

〔摘要〕臺灣房價不合理飆漲，非不動產(chǎn)市場之正常現(xiàn)象，為了抑制快速上漲的房價，政府通過立法施行奢侈稅以管控房地產(chǎn)政策，來防范可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)泡沫危機(jī)。本文探討、分析奢侈稅政策內(nèi)容及施行現(xiàn)況，藉由發(fā)展期間的觀察及探討，分析法令施行后對不動產(chǎn)交易市場產(chǎn)生的影響，使用專家訪談的方式，匯總分析結(jié)果，并整理歸納出不動產(chǎn)中介業(yè)因應(yīng)之道。建議應(yīng)有效整合房地產(chǎn)政策，使相關(guān)配套措施更加完備，進(jìn)而有效抑制房價，使不動產(chǎn)市場健全發(fā)展，交易價格走入正軌。

〔關(guān)鍵詞〕特種貨物及勞務(wù)稅；奢侈稅；不動產(chǎn)中介

中圖分類號：F81042文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1008-4096（2013）04-0074-05

不動產(chǎn)買賣價格取決于市場實況，很難控制，因為市場是動態(tài)性的發(fā)展，而且要綜觀整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境，故臺灣在實施奢侈稅后，不動產(chǎn)市場在短期間可能會產(chǎn)生閉鎖效果，會對不動產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)帶來重大沖擊。倘若經(jīng)濟(jì)發(fā)生不景氣時，政府又需要以房地產(chǎn)的投資帶動其他產(chǎn)業(yè)，屆時可能要再度松綁金融、修正財稅政策來帶動經(jīng)濟(jì)，單一稅制之施行是否為治本良方仍有待考驗。臺灣的奢侈稅在施行之前后，對于整個不動產(chǎn)業(yè)的影響甚巨，因此在政策的制定上是否考慮周延？法令上是否有不合時宜之處？而一般民眾是否真正了解相關(guān)的法令內(nèi)容？房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)可能會產(chǎn)生的影響為何？不動產(chǎn)中介業(yè)要如何面對奢侈稅實施而有所因應(yīng)？以上是本文研究的重點。

一、政策形成之背景原因

1健全房屋市場

2008年美國次貸風(fēng)暴不僅重創(chuàng)了全球金融體系，更波及了全球經(jīng)濟(jì)，臺灣也同樣面臨了經(jīng)濟(jì)嚴(yán)重衰退的考驗，無論在失業(yè)率飆升、企業(yè)裁員，亦或員工放無薪假等方面，都嚴(yán)重影響了臺灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展。林祖嘉指出，自2010年初以來，由于經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇，大量資金涌向都會區(qū)進(jìn)行不動產(chǎn)炒作，導(dǎo)致部分區(qū)域房價過高及房屋供需失衡。由于房價過高，許多人只能望屋興嘆，尤其年輕人因薪資停滯，居高不下的房價使他們對未來產(chǎn)生高度的不確定感，高房價遂成民怨之首。

2金融管制措施嚴(yán)防炒作

尤子彥^[1]認(rèn)為，自2011年1月起實施選擇性信用管制以來，金融管制更加嚴(yán)厲，針對臺北全區(qū)及新北十三區(qū)（板橋、三重、中和、永和、新莊、新店、土城、蘆洲、樹林、汐止、三峽、林口和淡水）管制房屋貸款及土建融資；要求銀行嚴(yán)格管制房屋貸款部分，將最高貸款成數(shù)降至60%，一般民眾辦理第二套房貸，以及以公司名義購買戶；嚴(yán)禁銀行利用修繕、周轉(zhuǎn)金等其他貸款名目，額外增加貸款成數(shù)；土建融資部分，要求借款戶提出具體興建計劃，且貸款額度不得超過該筆土地取得成本與估價值較低者之65%，其中10%要等到動工興建始得撥款；開始針對豪宅、高單價的房屋放款采取緊縮措施。

3改革措施

從2011年1月開始，為了墊高投資者成本及達(dá)成課稅公平，同時也兼顧都會地區(qū)享受都市繁榮發(fā)展與公共工程利益，陸續(xù)推出了多項財稅改革措施，匯總分析如表1所示。

4奢侈稅之施行

開征奢侈稅之緣由，一則因為近期房價的不合理飆漲，非不動產(chǎn)市場之正常現(xiàn)象；二則因為房屋短期移轉(zhuǎn)賦稅低而且土地短期交易并未課征土地增值稅；三則因為高消費帶動物價上漲引發(fā)不當(dāng)奢侈感受。如圖1所示。

因此，在參考美國、新加坡、韓國及中國香港之立法案例后，中國臺灣于2011年6月1日正式施行奢侈稅，針對短期內(nèi)移轉(zhuǎn)非自用住宅的房屋及其坐落基地及都市土地的核發(fā)建造執(zhí)照的空地，納入課征奢侈稅不動產(chǎn)部分的范圍內(nèi)，用以抑制不動產(chǎn)短期內(nèi)移轉(zhuǎn)交易之投機(jī)炒作，并彌補(bǔ)土地增值稅之不足，達(dá)到縮小貧富差距和租稅公平的成效。

二、亞洲各國或地區(qū)奢侈稅措施比較

1中國香港打房措施的功效有限

在香港于2010年11月宣布實施奢侈稅措施之后，房市成交量在3周內(nèi)雖重跌了70%，屋主開價也平均下降7%—8%，截至2010年12月交易量下滑50%，但價格并未明顯下跌。2011年甚至呈現(xiàn)出“價量齊揚”的現(xiàn)象。更有甚者以每平方米新臺幣1 600萬元的價格高價成交，不但突破打房前每平方米新臺幣1 400萬元的高價，更成為世界高房價的新紀(jì)錄。

2新加坡房地產(chǎn)市場量縮價跌

新加坡在2011年1月中旬也將4年內(nèi)轉(zhuǎn)手的非自用房地產(chǎn)印花稅由原本的3%大幅提升至第1年內(nèi)征收16%、第2年內(nèi)征收12%、第3年內(nèi)征收8%、第4年內(nèi)征收4%。奢侈稅施行半年內(nèi)，成交量6個月內(nèi)重跌已逾六成，成交價也得以控制穩(wěn)定。相對的新加坡實施奢侈稅對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的影響，對于中國臺灣奢侈稅的立法打了一劑強(qiáng)心針，而新加坡政府國民住宅興建及出租政策更值得中國臺灣學(xué)習(xí)。

比較亞洲地區(qū)現(xiàn)正施行之不動產(chǎn)奢侈稅之情形如表2所示。

3宏觀調(diào)控下抑制房價之政策

中國大陸第一輪的調(diào)控是在2002—2003年間，但是調(diào)控中期卻碰到了2003年的SARS疫情沖擊，造成2003年連續(xù)兩季的經(jīng)濟(jì)增長下滑，基于經(jīng)濟(jì)增長的考慮，第一次宏觀調(diào)控才剛開始沒多久就宣告夭折。

經(jīng)過一段時間的調(diào)整，中國大陸宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的情勢逐漸變好，政府對不動產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的態(tài)度再度轉(zhuǎn)變。2010年3月，中國大陸70個大中城市房屋銷售價格較上年度同期上漲117%，這樣的局面就導(dǎo)致了更加嚴(yán)厲的打房措施。2010年4月17日新國十條頒布，并厲行“房價考核首長問責(zé)制”，調(diào)控措施力度逐次加重，打房措施一次比一次力度要大。

三、訪談結(jié)果分析

1對不動產(chǎn)市場之影響

依訪談提問內(nèi)容，本文匯總了受訪者對于“奢侈稅議題”對不動產(chǎn)市場影響的觀點，特歸納如下^[3-4]：

第一，對政策目的之看法。奢侈稅是懲罰的重稅，雖可遏止投資者歪風(fēng)，但市場實際反應(yīng)只是讓交易量重挫，而交易價格仍平穩(wěn)上揚，奢侈稅并未能有效抑制房地產(chǎn)市場價格，市場成交價并未下降。主要原因在于賣方會隨交易將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁出去，房價不降反升；而且民眾普遍持有房地產(chǎn)投資具有保值抗通脹觀念，需求量并未下降。在短期內(nèi)，因投資者退場造成市場供需減少，而一般售屋的屋主又因惜售心態(tài)，擔(dān)心出售后買不回來更好的，或是預(yù)期未來房價將上揚，所以奢侈稅的效應(yīng)只能影響市場一段時間，而之后不動產(chǎn)交易市場又將回到不正常供需狀態(tài)。

第二，對法令不合時宜之看法。申報期限規(guī)定為銷售之次日30日內(nèi)申報，逾期加征滯納金之規(guī)定較不合理，因為過戶登記在尚未完成前，交易仍有不履行之風(fēng)險，較易引起民眾反復(fù)，所以應(yīng)以登記日辦竣后30日內(nèi)申報較為合理。

奢侈稅是一種懲罰性稅法，稅負(fù)懲罰不符合比例原則，并無完善配套措施，無論賺或賠皆要課稅應(yīng)以資本利得為課稅前提；另外，沒有漲價的地區(qū)也遭受處罰，故奢侈稅應(yīng)該增列免征之情形，以免傷及無辜。

奢侈稅不動產(chǎn)課征部分原先預(yù)計可達(dá)稅收129億元，實施約一年僅收稅約30億元，實際與預(yù)期落差甚大。地方稅的土地增值稅、契稅大量減少，若考慮稽征成本與課稅總額，奢侈稅根本失其功效，原因是投資者在2011年 6月1日前早已拋售，來不及拋售者則換成符合自用住宅的人頭（出現(xiàn)所有權(quán)人已更名，銀行房貸借款人卻未更名的怪象），或干脆出租等滿兩年后再轉(zhuǎn)售。因此，奢侈稅實際上能課到投資者的少之又少，反而是一般民眾受害最大。

還有些非自愿出售情形，并未顧慮周全，容易傷害到基層平民百姓。例如：家庭因素、夫妻離婚、家人失和、子債父還，而其他如：生意失敗，資金調(diào)度等，不得不將買入未滿二年的房屋出售，因為奢侈稅重罰負(fù)擔(dān)而雪上加霜，易產(chǎn)生民怨。

第三，對經(jīng)濟(jì)狀況影響之看法。若從實施奢侈稅前后的狀況來看，由于市場急速萎縮，成交量創(chuàng)下新低，自2011年第四季度起又因為受到歐債前景未明、中國大陸經(jīng)濟(jì)疑慮、臺灣農(nóng)歷年關(guān)的到來及總統(tǒng)立委選舉等不確定因素影響，不動產(chǎn)相關(guān)從業(yè)人員對施行后半年內(nèi)之狀況普遍表示悲觀，認(rèn)為狀況的榮枯及產(chǎn)業(yè)的興盛是以總體經(jīng)濟(jì)面影響較大，若單純因奢侈稅的施行來看，施行僅會影響投資者的理財規(guī)劃，交易量降低雖不利于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，但對狀況之影響其實有限。

第四，對不動產(chǎn)市場變化之看法。奢侈稅實施后，對于不動產(chǎn)市場造成的變化情形如下：若以一般民眾及投資者來看，為了避免重稅造成收益降低，較容易采取觀望態(tài)度；相對于資金較為雄厚的投資者會將其投資對象拖過兩年再交易，則較無影響；而投資者因競爭減少而加碼進(jìn)入高價市場如豪宅、店面、土地等，長期而言反而牽引未來的房價只會愈來愈高。奢侈稅對不動產(chǎn)市場帶來后續(xù)的效應(yīng)包括，在一定時間內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)績下滑、中介公司經(jīng)營困境、從業(yè)人員失業(yè)率上升、產(chǎn)生資金外流和市場閉鎖效應(yīng)等，對于不動產(chǎn)中介業(yè)者經(jīng)營上非常不利。此外，中南部及沒有漲價的區(qū)域，也因為奢侈稅之施行受到?jīng)_擊，也值得政府認(rèn)真思考。

第五，其他相關(guān)意見。受訪者普遍認(rèn)為，奢侈稅立法之決策太為匆促，并無完善配套措施；稅負(fù)懲罰不符合比例原則，應(yīng)對有資本利得、有獲利者課稅。更應(yīng)該從房地產(chǎn)供給面著手，由政府主導(dǎo)廣為興建民用住宅、社會住宅，并能妥適提供自住家庭購置或出租等措施。臺灣將公告現(xiàn)值逐步調(diào)高下，亦有重復(fù)課稅之虞。預(yù)期稅收不但無法達(dá)成，而且可能傷害經(jīng)濟(jì)發(fā)展，因為奢侈稅功效不彰應(yīng)該考慮整并至相關(guān)稅法或是將其廢除。

2不動產(chǎn)中介業(yè)因應(yīng)之道

自奢侈稅實施后，由于短期投資者退場，市場觀望氣氛濃厚，成交量迅速萎縮，產(chǎn)生不動產(chǎn)交易市場重大變化，本文提出。依據(jù)訪專家訪談提問：『不動產(chǎn)中介業(yè)在奢侈稅施行后，在營銷管理及經(jīng)營管理上之因應(yīng)對策？不動產(chǎn)中介業(yè)要如何因應(yīng)？研究者分別針對問卷訪談中反映其對財務(wù)構(gòu)面、顧客構(gòu)面、企業(yè)內(nèi)部流程構(gòu)面及學(xué)習(xí)成長構(gòu)面等相關(guān)問題綜合匯整訪談意見，希望提供實際作法作為不動產(chǎn)中介業(yè)在經(jīng)營管理上因應(yīng)奢侈稅策略。

第一，財務(wù)構(gòu)面。為了因應(yīng)奢侈稅帶來的交易量銳減，可能造成不動產(chǎn)中介業(yè)經(jīng)營上財務(wù)的困境，公司在財務(wù)方面要有效控制管銷成本及開銷，盤點現(xiàn)金流量，并提升每一位營業(yè)員之人效，保留現(xiàn)金渡過淡季，等待市場重回穩(wěn)定時再增加動能。

第二，顧客構(gòu)面。為了因應(yīng)主要客層及主流產(chǎn)品的轉(zhuǎn)變，因投資者退場后客源將改以自住型及長期客戶為主，要快速調(diào)整銷售商品；依據(jù)訪談結(jié)果表示，各區(qū)域自住需求成交總價帶如表3所示。并且業(yè)務(wù)主攻以自住型產(chǎn)品及長期投資者青睞的商辦、店面等租金報酬率高之租賃對象產(chǎn)品；提供更貼心客制化與顧問化的服務(wù)內(nèi)容，提高服務(wù)附加價值，深耕小區(qū)經(jīng)營以得到客戶的信賴。

第三，企業(yè)內(nèi)部流程構(gòu)面。為了因應(yīng)奢侈稅帶來市場觀望現(xiàn)象以致于不動產(chǎn)中介業(yè)普遍營運績效降低，要將基本設(shè)備與信息系統(tǒng)E化；開發(fā)及庫存、營銷及去化流程標(biāo)準(zhǔn)化；重視內(nèi)部訊息流通、顧客數(shù)據(jù)庫的可及性，讓交易瑕疵降低，提高案件成交率。

第四，學(xué)習(xí)成長構(gòu)面。為了因應(yīng)奢侈稅帶來的信心沖擊，要強(qiáng)化團(tuán)隊士氣及調(diào)整人員的心態(tài)；加強(qiáng)人員的教育訓(xùn)練，學(xué)習(xí)成長使房地產(chǎn)專業(yè)知識更精深，職能有效提升。

3房地產(chǎn)供給者及需求者因應(yīng)之道

奢侈稅實施后，由于短期投資者退場，買方觀望氣氛濃厚，實際成交量下降，賣方市場反轉(zhuǎn)成為買方市場。但因為銀行利率仍處于低檔，市場資金充沛，政府仍持續(xù)鼓勵建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展提高供給量，藉由建筑內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展亦可帶動經(jīng)濟(jì)景氣復(fù)蘇。故本文對于不動產(chǎn)中介業(yè)及房地產(chǎn)買方消費者之建議如下：

第一，對于不動產(chǎn)中介業(yè)的建議。從業(yè)人員可利用此時調(diào)整自己的業(yè)務(wù)方向，找出市場的主流及市場缺口，并且讓自己房地產(chǎn)專業(yè)知識精深。應(yīng)加強(qiáng)市場營銷，采取以小區(qū)及區(qū)域精耕的經(jīng)營方式，明確掌握區(qū)域內(nèi)的對象，尤其是推出地段、交通及生活機(jī)能俱佳之產(chǎn)品，以求業(yè)績的穩(wěn)定發(fā)展。換屋型及自住型買方不受影響，鼓勵換屋族進(jìn)場，鼓勵客戶能及早制定并實施購屋規(guī)劃。鼓勵中長期投資者，部分短線投資者也會轉(zhuǎn)為中長型投資者，仍可坐享增值。商辦、廠辦、店面、工業(yè)區(qū)用地、大學(xué)大專學(xué)區(qū)出租等對象，將有機(jī)會再受關(guān)注。密切注意政府發(fā)布的重大都市計劃訊息，并鼓勵投資者優(yōu)先布局新市鎮(zhèn)區(qū)域。

第二，給予不同需求的買方消費者建議。因為買方的選擇將變多，遇到好的對象機(jī)率增加，雖然議價空間也因各地而異，市場在遭遇政府打房措施的沖擊之下，對消費者建議如下：對于首購、自住客、換屋族而言，因為市場案源選擇多，可以運用時機(jī)找尋適合自己條件、區(qū)段對象勇于議價，趁此良機(jī)逢低進(jìn)場。對于短期投資者而言，建議出清或減低手中對象，或轉(zhuǎn)為出租。對于中長期投資者而言，提高自備款，尋找具地段佳、有增值潛力、生活機(jī)能強(qiáng)與交通便捷的潛力發(fā)展區(qū)。對于長期投資者而言，投資開發(fā)靠近都會核心商圈的案件，尤其店面及商辦，可望增值獲利。

第三，分析可能規(guī)避奢侈稅的方法。在奢侈稅的開征后，坊間就開始發(fā)現(xiàn)有諸多逃漏及規(guī)避稅捐之弊端，本文將可能規(guī)避奢侈稅方式加以整理歸納，希望有關(guān)部門能密切留意，以維護(hù)租稅公平，同時也呼吁消費者請勿以身試法，以免得不償失。可能規(guī)避的方法分析如下：

私人立契協(xié)議，先付一些訂金，但暫時不過戶，賣方以“假設(shè)定”的方式設(shè)定抵押權(quán)，讓買方先行遷入，等拖過兩年后再過戶，藉由這種方式是以規(guī)避奢侈稅持有期間規(guī)定為主要考慮，并配合設(shè)定抵押權(quán)登記方式來規(guī)避奢侈稅。

隱藏實際成交價金，買賣契約做假，低報成交價金以減少課稅。以上兩種情形，皆屬于應(yīng)該申報卻沒有去申報，或以虛偽不實方式隱匿真實價金，國稅局會依時價或查得數(shù)據(jù)核定銷售價格及應(yīng)納稅額并補(bǔ)征之。

投資者借用符合自用住宅條件（排除條款規(guī)定）之人頭戶來購買后并于短期再賣出，以人頭登記方式作為其買賣交易主體，并配合資金流程的制作，短進(jìn)短出以避免稽征機(jī)關(guān)查核。這也代表未來人頭戶勢必充斥泛濫，值得相關(guān)部門注意。此種情形是利用人頭規(guī)避稅負(fù)，國稅局會依查得資料核定補(bǔ)征稅款，并按所漏稅額處以應(yīng)納稅額3倍以下之罰鍰。至于幫助他人逃漏稅捐，依稅捐稽征法第43條規(guī)定可處罰金或追究刑責(zé)。

以贈與的方式進(jìn)行過戶（因為贈與稅可以先扣除免稅額220萬元），繳交較低贈與稅。因為公告現(xiàn)值及房屋現(xiàn)值明顯偏離市價，且贈與稅稅率僅為公告現(xiàn)值及房屋現(xiàn)值的10%，稅額與奢侈稅相差甚大。但是，此種情形若被國稅局查獲其對價關(guān)系，國稅局依查得數(shù)據(jù)核定補(bǔ)征稅款，并按所漏稅額處以應(yīng)納稅額3倍以下之罰鍰。

四、研究結(jié)論與政策建議

本文發(fā)現(xiàn)，奢侈稅政策是過渡性的法律，絕非最佳方案，雖對于整個不動產(chǎn)市場交易量產(chǎn)生了重大影響，但是交易價還是撐在高檔。對于不動產(chǎn)市場中無論供給者或是需求者而言，都應(yīng)該密切關(guān)心其法令內(nèi)容及未來發(fā)展。

另外，因為奢侈稅衍生了不動產(chǎn)業(yè)者經(jīng)營上的困境，不動產(chǎn)中介業(yè)尤其要針對困境尋求突破，相關(guān)從業(yè)人員更應(yīng)該盡速調(diào)整自己的業(yè)務(wù)方向，在營銷上要找出市場的主流及服務(wù)缺口，同時讓自己房地產(chǎn)專業(yè)知識更加精深，讓事業(yè)經(jīng)營更加穩(wěn)健。

而政府相關(guān)部門既應(yīng)該擔(dān)任解惑者，讓民眾充分知悉、解決疑惑及遵守法律相關(guān)規(guī)定，更要擔(dān)任整合者，廣納一般民眾意見。法規(guī)的制定應(yīng)該妥適與公平，應(yīng)加速稅務(wù)改革以利稅收，才能讓房地產(chǎn)市場導(dǎo)向正軌。

奢侈稅實施后，由于短期投資者退場，買方觀望氣氛濃厚，實際成交量下降，賣方市場反轉(zhuǎn)成為買方市場；政府的打房措施并非要打倒房價，因為銀行利率仍處于低檔，市場資金充沛，而且政府仍持續(xù)鼓勵建筑相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，藉由建筑產(chǎn)業(yè)刺激內(nèi)需產(chǎn)業(yè)發(fā)展，來帶動經(jīng)濟(jì)景氣復(fù)蘇，造成未來在觀望期過后，價格會穩(wěn)定、微幅上揚。本文建議應(yīng)該有效整合房地產(chǎn)政策。

第一，盡快調(diào)整土地公告現(xiàn)值與房屋評定現(xiàn)值。

由于評定地價及房屋現(xiàn)值均明顯偏離市價，使得不動產(chǎn)交易者都僅要繳納極少的稅賦，造成目前市面上的交易太過頻繁。由于目前實價登錄與實價課稅皆尚未實施，公告現(xiàn)值與房屋現(xiàn)值太低會讓很多地區(qū)的買賣價格變動太大，容易衍生買賣交易糾紛，因而政府有必要盡快調(diào)整公告現(xiàn)值及房屋現(xiàn)值，以維護(hù)社會公平。此外，面對都會區(qū)房價飆漲，應(yīng)以實際交易價格課稅，才使投資者無厚利可圖，以減少炒作房地產(chǎn)機(jī)會。

第二，建立透明交易平臺，定期公告房地實際成交信息。

奢侈稅看似居住者正義，然而還要有更詳實的設(shè)計，才能真正引導(dǎo)房價進(jìn)入合理化階段。建議政府將房地產(chǎn)信息公開使房價透明，以真正發(fā)揮健全的市場機(jī)制。否則，錯誤及混亂的信息容易產(chǎn)生房價劇烈震蕩，讓消費者會有買不動的恐慌或是日后陷入慘被套牢的行列之中。想要改變這樣的現(xiàn)象就要由官方定期公布成交信息，從交易價格的透明化做起。

第三，個人房貸總額限制。

政府要透過金融控管的方式，才是解決高房價及投資炒作的根本之道。不能因為只要有擔(dān)保品，就讓房貸授信的額度沒有上限。要加強(qiáng)金融監(jiān)控管制，要求銀行利用房貸信用管制的方式，有效調(diào)整規(guī)范個人房貸總額。當(dāng)個人房貸除了購買自用住宅以外或超過個人貸款總額一定金額以上，余額一概以現(xiàn)金交易。只要投資者不能貸款就會減少假性需求，讓房地產(chǎn)交易市場健全發(fā)展。

第四，給予青年首購及弱勢族群購屋協(xié)助，減輕其購屋負(fù)擔(dān)。

政府應(yīng)提高青年首購及弱勢族群購置住宅貸款之額度、利息補(bǔ)貼、租金補(bǔ)貼，以協(xié)助減輕購屋負(fù)擔(dān)；同時應(yīng)該清查無使用計劃之公有土地或閑置國營事業(yè)土地，盡快開發(fā)興建平價住宅以提高自用住宅的供給量。

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Wen Pei （Chung Hua University， PhD Program of Technology Management， Hsinchu Taiwan 30012）

Li Jean-Huan （Chung Hua University， PhD Program of Technology Management， Hsinchu Taiwan 30012）

Lin Hstu-Ming （Chung Hua University， Department of Business Administration， Hsinchu Taiwan 30012）

（責(zé)任編輯：徐雅雯）