我國廉租房發展中的問題分析及對策研究

摘 要 廉租房是國家為低收入者提供的最基本的住房保障，是促進經濟發展，社會穩定的必要舉措。本文主要從住房需求者和政府方面進行問題分析，針對其所存在的問題提出一些改進意見和對策。重點從政府方面出發，強調建立一個好的運轉機制的必要性。

關鍵詞 廉租房 政府政策 保障

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

Problem Analysis and Countermeasures in China's Low-cost Housing Development

Abstract Low-rent housing is the most basic housing security countries provided for low-income people， it's the necessary initiatives to promote economic development and social stability. This article from the demand for housing and government to make some improvements and countermeasures for its existence. Focus from the government stressed the need to establish a good operation mechanism.

Key words low-cost housing； government policies； safeguard

廉租房是指政府以租金補貼或實物配租的方式，向符合城鎮居民最低生活保障標準且住房困難的家庭提供社會保障性質的住房。一直以來，解決城市低收入者住房問題有三種方式可供選擇：提供租房補貼、廉租房、經濟適用房。這其中最經濟、最公平、最能滿足城市低收入者住房需求的制度是廉租房。

廉租住房的基本宗旨是努力保護低收入者的生存空間。其最大的特點，就是政府供應并提供資金補貼，其對象是人均收入偏低的城鎮無房戶。特別是在現階段，各地房地產熱有所抬頭，市場混亂，對住房的剛性需求仍然旺盛的時候，為貫徹繼續打壓房價，抑制房地產泡沫的政策，緩解住房的壓力，我國必須堅定不移的實行廉租房政策，給予低收入階層以保障。

1 我國廉租房發展中面臨的問題

前幾年熱錢襲卷房地產業，使高企的房價一度觸動人們的神經，特別是剛性需求者。一時間，炒房需求大大高于對房產的剛性需求，開發商惜售，炒房團大量囤房，一些家庭把房子買來當作可增值的固定資產。導致真正對住房有剛性需求的家庭買不起房，住不起房。政府大力推行保障性住房，做為保障性住房的主要部分的經濟適用房儼然成為了投資性購房、炒房的工具。自1998年，國家出臺廉租房政策以來，我國廉租房的建設已經取得了不小的成就。盡管廉租房在一定程度上緩解了中低收入的者的住房壓力，但也存在不少問題。

就需求者而言。首先，從實行廉租房制度開始，我國就面臨申請對象混亂，資格區分標準模糊的問題。我國各區域的收入水平與生活水平差異很大，個體家庭收入狀況難于統計，因此，在確定可申請廉租房的條件很難有一個統一的標準，更不能確定具體的收入數額。其次，國家每年提供的廉租房有限，并不能覆蓋到所有有需求的人，甚至不能滿足大多數人的需求，廉租房市場總體來說是供小于求的關系。再次，一些人利用虛假的收入信息騙租，把廉租房轉租給有需求的人以謀取差價和政府的補貼。最后，我國的人口流量很大，大量的外出工作的農民、大學生等急需廉租房，而且這個群體還在不停地擴大，如果不能較快地滿足他們的需求，而會給城市帶來不小的沖擊。但現在廉租房的周轉率并不能滿足人口流量帶來的需求，許多地方只能采用排隊搖號這種方式。

就供給者而言。首先，在土地財政的年代，讓地方政府拿出相當一部分建設用地和資金來支持保障房的建設是相當困難的。我國地方政府的債務數額巨大，而過去很多年，地方政府只有靠高額的土地出讓金才能維持其財務的運轉。所謂上有政策，下有對策，可想而知，在中央與地方的博弈中會存在多少水分。因此，地方政府的不作為，在住房條件上會與商品房有很大的差距，住房數量上也會大打折扣，造成旺盛的需求與短缺的房源供給之間的矛盾。其次，在廉租房的準入上，管理部門對申請人的條件審核也存在不全面的問題，還出現很多權力尋租行為，很多不應該享有廉租房的家庭占有房源，使真正需求者的名額被擠占。再次，租房期間的核查也存在困難。由于信息的不對稱，真正的家庭收入狀況難于測定，一些家庭在使用廉租房幾年后，隨著家庭收入水平的提高，可能已經超過了廉租房的保障范圍，而政府沒有一套好的監測機制，且存在一些道德風險，導致廉租房的流動性差，資源得不到最有效的配置。最后，政府沒有一套完整的法律監管體系，來針對廉租房中存在的騙租等行為做出相應的懲處。對于大多數人來說，違規的收益遠遠大于不違規的收益，因此，道德的約束在此看來是相當不靠譜的。

2 應對策略

（1）我國政府要建立個人住房信用體系，并配合出臺相關的保障性法律法規。借鑒其他國家成熟市場的經驗，用法律的手段保證需求者的合法權益，使需求者有處可住。加大力度打擊懲處騙租等行為，給予必要的法律威懾。建立完善的個人信用體系，一旦有不良記錄，應在個人信用上有所體現。

（2）在廉租房資格鑒定上給予嚴厲的監督，加強對收入的審核。以現實的情況來看，我國居民的收入按可查性分為工資收入和非工資收入，通常來說，出于保密的需求，居民在銀行等金融機構的存款賬戶是不可查的。所以，在考查個人收入狀況的時候都會不全面，因此，在考查個人資產的時候政府可以考慮給予相關監督機構適當的政策支持，相關部門和個人也應該給予積極的配合，以便規避某些道德風險，減少資源錯配的可能性。另外，各地方政府應該在一定時間段對界定標準及居民收入進行調整和核查，實行動態管理，建立公平的退出機制。

（3）地方政府應該根據各地的收入與生活水平來確定準入的標準，建立統一的管理系統，防止因信息不對稱帶來的資源浪費。政府給予的補助也應該根據各地的實際情況而定，量化指標。

（4）對于在租的家庭和個人，為了防止騙租行為的發生，對于廉租房應該給予一定的限制。如重慶市就曾經對廉租房和公租房做出規定，在租期內不可轉租，并且禁止廉租房和公租房上市交易。這樣就會減少騙租者獲益的可能性，并從源頭上減少違規行為。

（5）廉租房是低收入者最基礎的住房保障，因此政府一定要保證廉租房只租不售，只有在滿足條件的情況下可續租。但對于有些家庭，剛性需求依然存在，當達到一定收入水平后已不符合廉租房標準但又買不起商品房，也就是所謂的“夾心層”。對此，可考慮將部分公租房先對其出租，當達到一定租期后可以向其出售。也就是說，當公租房住滿一定年限后，可申請購房，政府給予其適當的購房優惠。但再次出售的公租房只能由政府回購。這樣既滿足的“夾心層”的住房需求，也可以騰出足夠多的廉租房房源給有需求的人，實現廉租房的循環利用。

3 結論

我國的廉租房保障制度還很不成熟，需要完善的法律制度和行政手段來引導。但僅僅有這些是不夠的，一個好的制度的形成必須還要有一個完整的內在機制來運轉，只有從房源到準入到退出機制足夠完善，才能更好地發揮廉租房的保障功能。

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