投資性房地產對商業銀行的影響及對策研究

［摘要］根據2012年6月7日中國銀監會印發的《商業銀行資本管理辦法（試行）》有關規定，商業銀行采用標準法計算風險資產時，投資性房地產的風險權重系數高達1250%，會過度消耗資本。本文深入剖析了投資性房地產的概念內涵，提出了確認投資性房地產的要素條件，同時，除資本成本外，還從法律風險、財務風險、審計風險等角度全面分析了投資性房地產對商業銀行經營管理帶來的主要影響。最后，本文針對商業銀行存量、增量房產，分別給出了防范投資性房地產風險的總體框架，并設計了有效降低資本消耗的管理路徑。目前系統地研究投資性房地產對商業銀行影響的文獻還不多見，因此本文的研究既有理論意義，又有實踐意義。

［關鍵詞］投資性房地產；商業銀行；資本成本；轉移路徑

doi：10.3969/j.issn.1673-0194.2013.02.013

［中圖分類號］F832.48［文獻標識碼］A［文章編號］1673-0194（2013）02-0028-03

0 引言

近年來，隨著商業銀行機構網點及業務規模的較快增長、經營管理模式的調整變化，分支機構營業用房購置面積在考慮前瞻性的基礎上逐步擴大，對于暫時閑置部分往往會對外出租。這是基于充分利用資源所作的暫時性安排，但從長遠來看這些出租房產都將逐步轉為自用，而此部分房產是否應確認為投資性房地產，普遍存在爭議。從會計準則的規定來看，商業銀行現有對外出租的部分房產一般為臨時性出租，持有目的不是賺取租金或資本增值。另外，出租部分的房產，由于不是獨立的房產項目，如何公允地“切分”并實現單獨核定其價值存在一定難度，賬務處理也會復雜化。

同時，我們注意到，２０１２年６月７日中國銀監會印發了《商業銀行資本管理辦法（試行）》，商業銀行在采用標準法計算風險資產時，投資性房地產的風險權重系數上調至１２５０％。因此，商業銀行持有大量的投資性房地產會承擔過高的資本成本，付出高昂的代價，這與商業銀行目前普遍推行的發展低資本消耗業務的戰略轉型背道而馳。

針對上述問題，本文剖析了投資性房地產的概念內涵，從風險、資本的角度分析了其對商業銀行經營管理帶來的主要影響，并設計了有效防范風險、降低資本消耗的管理路徑。

1 投資性房地產的界定

《企業會計準則》（２００６年）對投資性房地產的確認、計量和披露作了具體規定，但是如何準確界定商業銀行的投資性房地產，在實際執行中仍存在一定分歧。

1.1 會計準則的規定

根據《企業會計準則》（２００６年）及其應用指南的有關規定，投資性房地產是指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。投資性房地產主要有以下特征：①投資性房地產是一種經營性活動。投資性房地產的主要形式是出租建筑物、出租土地使用權，這實質上屬于一種讓渡資產使用權行為。②投資性房地產在用途、狀態、目的等方面區別于作為生產經營場所的房地產。企業持有的房地產除了用作生產經營活動場所外，出現了房地產用于賺取租金或增值收益的活動，這就需要將其單獨作為一項資產核算和反映，與自由房產加以區別，從而更加清晰地反映企業持有房地產的構成情況和盈利能力。③投資性房地產有兩種后續計量模式。除采用成本模式外，在滿足特定條件下，有確鑿證據表明其公允價值能夠持續可靠取得的，方可采用公允價值模式進行后續計量。

投資性房地產的范圍包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。自用房地產，即為提供服務或經營管理而持有的房產，不屬于投資性房地產，如用于經營管理的辦公大樓屬于固定資產；用于經營管理的土地使用權屬于無形資產。自用房地產的特征在于服務企業自身的經營活動，其價值將隨著房地產的使用而逐漸轉移到服務中去，通過提供服務為企業帶來經濟利益，在產生現金流量的過程中與企業持有的其他資產密切相關。

投資性房地產應當能夠單獨計量和出售。某項房地產部分用于經營管理、部分用于賺取租金，若用于賺取租金的部分能夠單獨計量和出售，應當確認為投資性房地產；否則，不應確認為投資性房地產。

當有確鑿證據表明房地產用途發生改變，自用建筑物停止自用，改為出租，企業應將其從固定資產轉換為投資性房地產。

1.2 判定的依據

從上述會計準則的規定看，在判斷一處自有房產是否應確認為投資性房地產時，我們應綜合考慮持有目的、能否單獨核算計量、轉換條件等因素。即投資性房地產應同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。

2 投資性房地產對商業銀行的主要影響

投資性房地產對商業銀行的影響主要體現在法律風險、財務風險、審計風險和資本成本等方面。

2.1 法律風險

根據《中華人民共和國商業銀行法》的相關規定，商業銀行在中華人民共和國境內不得從事信托投資和證券經營業務，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資，但國家另有規定的除外。依據該規定，商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險，可能遭受處罰。

2.2 財務風險

投資性房地產的財務風險就是無法實現其預期資本價值的可能性，這在經濟景氣時可能不太明顯，但在經濟下行周期會比較突出。投資性房地產產生的現金流量在很大程度上獨立于其他資產，當用現金流量來評價其可行性時，現金在不同階段流入、流出的不確定性就表現為財務風險。影響投資性房地產財務風險的因素很多，主要包括外部風險因素變化引起的系統性風險、每年為維持投資性房地產帶來租金收入的經營成本變動情況、出租需求的變動情況、調整租金的能力、租戶違約的可能性等等。

2.3 審計風險

當自有房產滿足投資性房地產的各項確認條件時，商業銀行應將其納入投資性房地產管理，并進行披露。如果不確認并核算為投資性房地產，可能在認定層次上出現重大錯報風險，會使財務報表在所有重大方面未能按照企業會計準則的規定編制，即未能公允反映財務狀況和經營成果。

2.4 資本成本

根據《商業銀行資本管理辦法（試行）》的相關規定，在計算風險資產時，自用不動產，以及因行使抵押權而持有并在法律規定處分期限內的非自用不動產的權重系數為１００％；包括投資性房地產在內的非自用不動產的權重系數高達１２５０％。就非自用不動產的具體內涵，銀監會尚未明確界定，目前主要存在以下兩種理解：僅包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產；除包括會計層面嚴格意義上的投資性房地產外，還包括固定資產中的對外出租部分。如果按后者來確認，在一定假設條件下，投資性房地產對商業銀行資本消耗和資本充足率的影響會相對較大。

3 國內商業銀行投資性房地產的管理情況

從年報公開披露情況來看，國內商業銀行對投資性房地產的確認持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較小（見表１）。經分析，主要呈現以下特征。

3.1 金額相對較小

從２０１１年度財務報告來看，１３家國有銀行和股份制商業銀行中僅有６家披露了存在投資性房地產，且與固定資產相比金額相對較小。在合并報表口徑下，２０１１年底，中國銀行投資性房地產最多，金額為１４６．１６億元，與固定資產的比例也最高，為１０．５７％；華夏銀行最少，金額為０．５５億元，與固定資產的比例為０．８２％。在母公司口徑下，２０１１年底，金額最高的仍是中國銀行，為１２．８億元，與固定資產的比例為１．７２％；與固定資產比例最高的是深發展，為８．３１％，金額為２．１３億元。

3.2 境內分布相對較少

國內商業銀行投資性房地產主要分布在境內以外的其他地區，如：中國銀行和招商銀行在合并報表口徑下投資性房地產與固定資產比例約為１０％，而在母公司口徑下該比例降至２％左右。同時，我們也注意到交通銀行、深發展和華夏銀行的投資性房地產主要分布在境內，但金額普遍較小。

注：本表數據來源于公開披露的年報。

4 投資性房地產的轉移路徑

經上述分析，我們看到，對滿足一定確認條件的自有房產，商業銀行應納入投資性房地產管理，但納入投資性房地產后可能面臨法律風險和財務風險，并且還要承擔過高的資本成本。因此，商業銀行要加強對自有房產的管理，避免形成投資性房地產。就如何轉移投資性房地產的風險和成本，主要路徑是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（ＳＰＶ）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。

4.1 存量部分

4.1.1 轉移路徑

商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（ＳＰＶ）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為戰略合作對象，根據自有房產的市場評估值向其發放一筆貸款，隨后做一筆自有房產的售后租回交易業務，這樣自有房產的產權就轉移給第三方，但商業銀行仍保留使用權。該交易完成后，由于第三方向商業銀行提供物業服務，商業銀行需要向第三方支付租金；由于商業銀行向第三方提供貸款，第三方需要向商業銀行支付貸款利息。若商業銀行支付的租金略大于第三方支付的利息，第三方就有一定的盈利空間，該交易就具有可持續性（見圖１）。

通過設計的上述轉移路徑，自有房產將不在商業銀行表內反映，同時，由于與第三方保持戰略合作關系，又能保證營業用房供給的穩定性，滿足經營管理的需要，從而達到防范風險、節約資本的目的。

4.1.2 模式分析

商業銀行成為特殊目的公司（ＳＰＶ）的控股股東存在一定難度，一方面，根據《商業銀行法》的有關規定，商業銀行在境內不得從事信托投資，不得向非自用不動產投資或者向非銀行金融機構和企業投資；另一方面，金融危機以來，監管當局加強了對“影子銀行”等重點領域的風險防控，設立特殊目的公司（ＳＰＶ）的難度有所加大。

此外，監管當局近來加強了對商業銀行的并表監管，商業銀行成立專門的特殊目的公司（ＳＰＶ），僅能在一定程度上降低風險，但無法有效降低資本消耗。若通過其他投資主體設立特殊目的公司（ＳＰＶ），運作成本可能相對較高。

從目前監管政策來看，房地產公司、資產管理公司模式在實際操作方面更具有可行性，通過建立公開、透明的定價交易機制，不斷增強合作的穩定性。

4.2 增量部分

4.2.1 轉移路徑

就增量部分，我們可考慮在初始購置階段統籌運作，運作的實質是“以租代購”。商業銀行首先選擇一家特殊目的公司（ＳＰＶ）或房地產公司、資產管理公司（以下簡稱第三方）作為穩定的合作對象。根據機構網點建設規劃確定所需房產后，商業銀行不直接購置，而是由第三方購置，然后與第三方簽訂長期租賃合同，從而達到既節約資本消耗，又鎖定租金成本的效果（見圖２）。

4.2.2 模式分析

“以租代購”模式在一定程度上滿足了分行營業用房的實際使用需求，更重要的是可以達到節約資本消耗、鎖定租金成本的目的。但該模式存在的主要問題是：①若商業銀行向第三方提供信貸支持，則大量資金沉淀在房地產行業，當商業地產不景氣時可能面臨較大風險，對此，商業銀行與第三方之間需要設置防火墻，購置房產的資金應來源于資本市場，而不是商業銀行的信貸資金。②商業銀行營業網點一般選取在繁華地段，房產持有人可能存在惜售心理，導致第三方無法購置，從而造成商業銀行無法鎖定租金成本。③若網點經營業績不佳，搬遷受限，支行采用該模式可能受到一定限制，此模式更適用于分行本部。

5 結論

本文首先深入剖析了投資性房地產的內涵，經分析，我們認為若自有房產納入投資性房地產管理，必須同時具備以下條件：①持有此部分房地產的目的是為了賺取租金或資本增值；②能夠單獨計量和出售；③非自用。

針對投資性房地產帶來的風險、成本影響，除一般企業面臨的財務風險和審計風險外，對商業銀行經營管理影響最大的是法律風險和資本成本。我國法律明確規定商業銀行在境內不得向非自用不動產投資，否則將會違反禁止性規定而帶來法律風險。根據即將于２０１３年１月１日起實施的《商業銀行資本管理辦法（試行）》有關規定，商業銀行采用標準法計算風險資產時，投資性房地產的風險權重系數高達１２５０％，會過度消耗資本。同時，我們注意到，考慮到投資性房地產帶來的重大影響，國內商業銀行對投資性房地產的確認普遍持謹慎態度，僅個別銀行在境內披露了投資性房地產，金額也相對較小。

對此，本文提出了防范投資性房地產相關風險的總體框架，并設計了有效降低資本消耗的管理路徑。商業銀行采取的總體策略是盤活存量房產、壓縮增量房產，在實際操作中存在多種模式可選擇，如通過特殊目的公司（ＳＰＶ）、房地產公司和資產管理公司等，但轉移機制的實質是“售后租回”交易下的經營租賃業務。同時，商業銀行分支機構購置新大樓或機構搬遷時，應同時將原營業用房一并處置，嚴禁整體出租賺取租金，避免形成投資性房地產。

主要參考文獻

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