淺談房地產企業的成本控制

摘要：近年來，政府對房產業進行了嚴格的調控，加上市場競爭激烈等使房企的日子沒以前那么好過了，要把成本控制好成了業內共識，成本控制除了要有科學完善的制度并落實、要有合格敬業的人員配備并管控到位外，還要結合房企自身的特點把成本控制工作細化、目標化，做到有計劃、有優化、有執行、有監督、有考核，把房產企業成本控制落到實處。

關鍵詞：房地產；成本；控制

一、引言

成本控制是解決用什么辦法去管理成本，以實現成本最優化的問題，是企業財務制度的重點。房地產企業屬于資金密集型企業，其開發周期比較短，但短期內的資金需求量又很大，成本支出在資金流出中占很大比重，因此，做好房地產企業及房地產開發項目的成本控制，是房地產企業財務管理的重要內容。

二、房地產企業成本控制的原則

科學完善并落地生根，環環相扣地形成規范鏈條，做好各關鍵環節的成本控制是房地產成本控制的原則思路。房產開發的產業鏈長，各環節都是成本控制的點位，成本控制制度應涵蓋每一個環節，項目預測、綜合計劃、執行控制、精細核算、重點分析，是成本控制工作的核心內容，是成本控制工作執行力的重點。要從預測、計劃、控制、核算、分析、考核的流程上去建立完善制度，用規范的制度去指引成本控制工作的落實；制度應涉及人、財、物的管理，資金、時間、合同、設備、質量等多要素的管理；要實現全過程的成本控制，涉及成本估算、成本目標、工程預算、成本計劃、成本實際發生核算，從而全面實現對開發項目各個階段成本進度的掌控。

三、房地產企業成本控制的主要思路

（一）明確意義、注重落實并形成合力，全面系統地部署成本控制工作

1明確意義。要對每位參與和涉及成本控制的人講清為什么要控制成本。房企的成本管理，因過去政策松、市場廣、競爭弱、利潤高可粗放式管理，而現在是政策緊、市場窄、競爭強、利潤低只能精細化管理，要讓整個團隊都能意識到成本控制已是關乎企業生存發展的必要手段。

2重在落實。成本控制工作要放到實質性管理中，不講空話。不能說是重視成本控制，可并沒有在決策、執行工作體現出來，沒有制度的保證、沒有人財物力的支持；有的雖然有，但形同虛設。

3形成合力。成本控制不只是領導層的事，更不只是財務部門的事，在成本發生的各個環節，各個部門、各個參與人都應自覺地為成本控制工作出力，或執行、或配合、或監督、或建議。形成合力還要重視成本控制的組織落實成本控制機構和人員，就是要解決主要由誰去控制的問題，企業人事部門應按財務成本管理要求，設置合理機構，配備專、兼職成本控制人員，加強培訓，解決執行中人的問題。

（二）編制計劃、目標指標并優化細化，使成本控制工作有章可循

1 項目成本預測。這是決策過程中的重要環節，也是一個項目成本控制的最初切入點。項目成本的預測是項目決策中必不可少的，除了對項目的土地成本、建安成本、稅收規費、管理費用、銷售費用、財務費用等生產經營中成本項目進行全面預測外，還要充分考慮：法律政策風險、相關決策及項目實施人員素質因素、外部環境變化帶來的影響等，通過分析，避免失誤和因決策不當造成的成本增加。

2 綜合計劃。在成本控制這方面，綜合計劃是指在項目決策確定后編制系統的計劃書，通過本項目成本計劃書把各部門成本控制工作任務明確，用各項細化后的指標設定各環節的成本控制目標。按項目生命周期，通過計劃、跟蹤和控制來實現對房地產項目成本的動態管理，通過制訂詳細、完善的計劃來指導項目的實施；在實施的過程中隨時搜集項目的進度信息，將實際進度與計劃進行對比，對其中存在的偏差及時予以糾正，切實保證項目的成本目標的實現。

（三）注重過程控制，形成成本控制綜合執行力

應按房產開發流程，以資金流為成本控制的核心，以合同管理為基礎、以銷售為龍頭、以開發成本控制為重點，通過信息化管理，把項目的各個方面及相關部門統一協同起來，做好以下具體工作：

1土地取得環節的成本控制

在立項以前，要編制目標成本控制方案，要經過反復測算，不得盲目進行投資，綜合確定成本控制指標。土地取得過程中，要注意控制地價總成本，不管是通過何種方式取得，都應設定總成本上線。還要特別要注意合同條款和文字表述，及時分析更正其中將來會增加成本的條款。

2規劃設計環節的成本控制

設計環節的成本控制在整個房地產項目的成本中占極大比重，施工環節的成本節約遠比不上在設計環節進行優化。本環節中，應分析方案及指標的變化對造價的影響，不同的方案會有不同的成本，不同的指標也會造成分攤的地價等成本不同，不同的戶型配比會影響到將來稅收等。另外，還應控制好設計費等。

3工程施工環節的成本控制

1） 前期準備：施工方案的確定、工程成本的策劃分析、材料設備的確定與組織、承包方案的與合同的確定、監理單位及施工隊伍的選定、相關備案的完成、各種進度計劃（工程進度、成本進度、形象進度和交付成果進度）的編制。這個過程中，強有力的合同管理是關鍵，還要在項目準備階段做好人的選用管理。

2） 施工過程：施工是一個動態過程，隨時可能產生一些影響成本的因素，所以，成本控制中也應動態調整成本指標。目前部分房企采用純外包方式，減少資金和管理壓力，但仍有很大一部分房企，變通為自管建修方式，減少直接成本。施工階段是工程項目成本發生的主要階段，應通過成本目標計劃，對施工現場發生的各種成本費用進行有效控制。如：人工費的控制，可通過勞務合同控制；材料費的控制，用量方面采用定額、指標、計量、包干等手段進行控制，價格方面由采購部門控制，可引入招標、詢價等方式；施工機械費的控制，合理的選擇和合理的使用相結合等等。

3） 交驗過程：這個過程中主要是要把好驗收關，按合同明確返工、后續維護、質保、復檢、驗收費用等可能產生成本項目的經濟責任，把不應由開發商承擔的費用控制下來。

4房產銷售環節的成本控制

1） 強化成本觀念，特別要強調資金成本概念，制定的銷售政策要引入成本核算，合理設計各項銷售方案，在銷售價格及銷售回款及銷售費用上要統一平衡，尋求綜合成本最低方案。

2） 營銷策劃團隊、廣告、印刷、活動、模型、展會等合作團隊的選擇，除了實力因素，還要注意成本費用的優化，合同約定的工作內容和取費標準要明確，特別是暫估計量的，要對總量予以限定。

3） 嚴控各項銷售費用，合理進行人員配備，降低人力成本；做好各種銷售物料的管理，合理選取廣告宣傳媒介和投放力度，使各項銷售費用產生實效；加強接待車輛等的管理。

4） 若涉及樣板房、展廳及其他投資較大的接待設施的，應對這些投資進行論證，按需要投入并把握好投入的時間的額度，杜絕浪費。

5物業管理環節的成本控制

一般開發企業負責項目前期物業管理，沒有物管費收入還將產生較大的費用，就算大的小區有物業公司愿先期介入，開發公司為銷售計也得投入較多的前期物業管理費用，因此，開發企業應該對物業管理成本進行控制。主要從三個方面控制浪費：一是加強人員管理，減少人力成本的浪費；二是做好備品備件的采購、保管、領用管理，減少物料浪費；三是要有效地利用自身的物業資源，減少外租外借的浪費。

（5） 項目清算環節的成本控制：這個環節主要體現在稅收清算上，要求參與清算人員熟練掌握當前稅收政策，在相關部門配合下，完善各項資料，在稅法許可的條件下合理節約，不上冤枉稅。還應對項目成本控制情況進行匯總，應以圖、表、文字等多種信息簡單、直觀反映項目成本狀況。

（6） 項目融資成本的控制管理：融資常常是房產項目必需的，且往往金額很大，融資成本的控制也是不可少的。主要是要隨時掌握項目資金的需求、供應、使用和回款情況、保證資金動態平衡，把工程管理、材料管理、合同管理、銷售管理等與資金管理結合，隨時動態計劃資金的需要額度、時間，并對多種融資渠道進行比較，找到最優的融資方案，降低融資綜合成本。

（四）監督有方、考核有度、靈活應變并提煉改進，實事求是形成持續發展力

企業應結合自身實際，用合適的方法進行監督，把握考核力度，不能過弱無效，也不能過剛而傷害團隊。企業應根據項目預算指標，參考行業標桿的相關成本范例，對企業及項目成本相關部門與人員進行考核與監督，把成本控制工作進行責任分解，使成本管理真正見到效果。

四、結論

房地產成本控制的涉及部門一般包括房企內的財務、采購、成本、工程、預算等部門，還涉及對外的規劃、國土、房管、建管、稅務、設計等單位，大量的信息需要分析處理，信息傳遞的速度和準確性將直接影響到成本控制，所以，各部門積極配合，靈活應變，及時、準確地溝通協調，并根據變化調整成本控制目標和方法，才能更好控制和有效降低成本。

參考文獻：

[1]蕭薇，唐焱 政策對房地產價格影響分析[J] 經濟研究導刊 2009（02）

[2]鄒琳華 管制和壟斷對房地產成本的影響估計——基于SFA模型及30個城市面板數據的分析[J] 統計研究 2009（02）

[3]熊艷 我國房地產價格影響因素研究[J] 金融經濟 2009（02）