商業銀行信貸對房地產價格的影響分析

摘要：近年來中國商業銀行的信貸規模呈擴張趨勢，房地產價格持續走高，房地產信貸風險逐步擴大。通過對2008～2010年月度商品房均價數據和金融機構房地產信貸額數據的相互關系進行分析，運用協整分析和格蘭因檢驗等計量方法進行實證研究，結果表明：房地產價格與銀行信貸具有相互促進的密切關系；商業銀行信貸長期影響房地產價格。

關鍵詞：房地產價格；銀行信貸；協整分析

一、引言

近幾年，我國房地產市場快速發展，房地產價格也隨之不斷攀升，引起了社會各界的廣泛關注。根據經濟形勢的發展變化，出于保持經濟持續增長和宏觀調控的客觀需要，為抑制房地產投資增長過快和經濟向偏熱轉變，2004至2007年提出了實施穩健的財政政策和從緊的貨幣政策，頻繁調高存款準備金率和基準利率。從2004年10月29日中國人民銀行首次上調基準利率（本文數據均來源于統計年鑒、中經網整理而得）：一年期貸款利率上調027個百分點，由531%上調到538%，之后便不斷使用貨幣政策工具調整利率，然而加息不但沒有使我國的房地產價格下降，相反地，房地產價格卻快速的上揚。在2008年金融危機爆發以后，出于對當時經濟形勢的判斷，提出了實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，銀行加大信貸投放，更加促進了房價進一步上漲。據國家統計局公布的2010年國民經濟運行數據顯示，2010年全國70個大中城市房屋銷售價格平均漲幅仍然高達999%，新建商品住宅銷售價格全年平均漲幅在1367%。由于銀行信貸在房地產價格波動影響實體經濟的機制中發揮著重要的作用，一次較小的外部沖擊，經過房地產與銀行信貸相互作用，會放大對產出和支出的影響，導致宏觀經濟出現大幅度的波動，加大房地產信貸風險，影響金融穩定，進行銀行信貸與房地產價格關系的實證研究，對防范房地產泡沫具有重要的現實意義。

Gerlach、Stefan和Peng（2005）利用香港1982年一季度至2001年四季度的數據，實證分析了銀行貸款、房地產價格之間的長期均衡和短期波動關系，結論是房地產價格的波動影響銀行信貸擴張，而銀行信貸的擴張并不影響房地產價格。Collyns和Senhadji（2001）對于香港、韓國、新加坡和泰國的相關研究表明，銀行信貸的增長和房地產價格上漲具有顯著的同步效應。Davis和Haibin Zhu（2004）利用17個國家的跨國數據對銀行信貸和商用房地產價格之間的關系進的實證分析認為，房地產價格上漲導致了銀行信貸擴張，而不是過度的銀行信貸擴張導致了房地產價格的上漲。李健飛、史晨星（2005）從銀行信貸與房地產價格關系角度出發，采用Granger因果關系檢驗方法，利用1998年至2004年之間的季度數據，對我國房地產價格和銀行信貸之間的關系進行了實證研究。認為銀行的過度放貸并不影響當前房地產價格上漲，但是房地產價格上漲對銀行信貸擴張卻有至關重要的作用。段忠東、曾令華、黃澤先（2007）利用多變量協整分析法研究了房地產價格與銀行信貸之間的關系，認為雖然銀行信貸在短期內不是房地產價格波動的原因，但長期內可通過協整關系成為房地產價格波動的Grange原因。

以上研究主要是從純定量的角度對銀行信貸和房地產的關系進行研究，并沒有從理論和政策背景上對貨幣信貸與房地產價格的相互關系進行分析，而且定量分析大多選用季度數據，樣本量較少。本文將首先從理論分析出發來說明銀行信貸與房地產價格的相互作用機制，在實證分析中選用月度數據對兩者之間的相互關系進行研究，增加了分析結果的合理性。

二、銀行信貸對房地產價格影響的政策分析

1998年，國家出臺住房體制建設的綱領性文件——《國務院關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，這是我國住房體制改革的轉折點，我國開始實行住房分配貨幣化，促進我國住房體制改革的市場化方向，從此我國房地產信貸業務進入快速發展階段，商業銀行將其視為優質信貸資產，中國掀起了房地產熱，這引起了國家相關部門的關注，于是頻繁出臺宏觀調控政策旨在防止銀行房地產信貸風險，在國家一系列宏觀調控組合拳下房地產熱開始逐漸降溫。2008年，受次貸危機影響，全球經濟低迷，我國各商業銀行房地產開發貸款和個人住房貸款增速放緩，為了使經濟走出次貸危機的陰影，2008年下半年到2009年末，我國出臺了一系列經濟刺激計劃，得益于“保增長”的政策，房價飛升，來了個“鯉魚跳龍門”，國內各大商業銀行緊跟國家政策，房地產信貸業務飛速發展，于是又掀起了新一輪的房地產熱，資產泡沫越吹越大。進入2010年，經濟復蘇基礎明顯鞏固，但通貨膨脹壓力逐漸加大，CPI從1月份的15%攀升到11月份的51%，國家政策急轉直下，開始加大房地產市場的宏觀調控，“國四條”、“國十一條”以及被稱為史上最為嚴厲的“國十條”等一系列“政策重拳”組合出擊嚴控房價，房地產市場有所降溫。房地產市場經歷了從全面支持，到調控供給，再到全面調控的階段，這種周而復始與國家宏觀政策調控密不可分，因此國家的宏觀調控政策對房地產信貸市場的影響不容忽視。

縱觀我國房地產調控政策，主要是以信貸政策為主，尤其金融危機后，調控房地產信貸的頻率和措施顯著增加，房地產信貸政策成為房地產市場調控不可或缺的政策工具。國內很多學者已經證明了房地產貸款與房價成正相關關系，因此，通過信貸政策影響商業銀行的信貸擴張，從而引導房地產市場的發展。當宏觀政策寬松時，擴張的信貸政策使銀行的信貸投放加大，造成貨幣流動性過剩，由此房地產市場的供給和需求增加，進而推高房價；當房價上漲時市場呈現一片繁榮景象反過來又會刺激銀行進一步增加貸款投放，如此高的信貸投放，使得全社會固定資產投資和房地產投資在高位運行，必然使房地產的供給和需求增加，引起房價、地價不斷上漲，資產泡沫不斷膨脹。當市場過度膨脹，資產泡沫不斷擴大到一定程度，房地產信貸的風險就會因政策的變動而加大，貸款的某些不良基因會因為各種內外部因素相互作用在一定的時間或空間內頑強地表現出來。

三、 商業銀行信貸對房地產價格的影響的實證分析

（一）數據選取及說明

本文選取2008～2010年月度商品房平均銷售價格（P）作為房地產業的一個表現數據，以我國金融機構月度中長期貸款額（A）代表房地產信貸額作為國家宏觀和銀行金融支持程度的表現數據，其原始數據均來源于《中國統計年鑒》經整理而得。為消除異方差的影響，將商品房平均銷售價格、房地產貸款額和利率都取自然對數，分別用LnP、LnA表示。

（二）數據平穩性檢驗

時間序列大部分是不平穩地，所以根據E-G兩步法，先對房地產信貸供給總額和商品房平均銷售價格進行單位根檢驗，以驗證兩時間序列是否是平穩。利用計量經濟學的分析軟件Eviews進行ADF檢驗。

從表1可知，時間序列變量的ADF統計量的值均高于臨界值水平，原序列在1%的顯著性水平均接受零假設H0=0，因此，所有時間序列原序列都是不平穩的。兩個變量系列在經過一階差分后，變量的ADF統計量都在1%的水平顯著，這說明兩個序列的一階差分序列在1%的顯著性水平是平穩的，因此可以得出的結論是，LnP、LnA都是一階單整序列，序列間可能存在協整關系。

（三）協整檢驗

（1）滯后階數K的選擇

在滯后階數的選擇上，為了確定合適的K值，首先選擇盡可能大的滯后期數5，然后利用Eviews中的Lag Length Criteria功能，得出如表2的結果，根據AIC、SC最小原則，選擇滯后期為2。

（2）協整檢驗及分析

為了考察商品房均價和信貸額之間是否存在長期協整關系，我們進行Johanson協整檢驗，結果如表3所示。

所有檢驗的原假設都是“不存在協整關系”，拒絕原假設意味著變量間存在長期協整關系。進而可以直接運用OLS進行回歸分析。

對LnP與LnA序列進行回歸擬合，擬合方程為：

LnP=03484LnA+4157（1）

擬合方程各系數通過了t檢驗和F檢驗，說明各系數顯著不為零。修正擬合優度是0969，方程的擬合度較高。為了確認LnP和LnA是否存在協整關系，還要對擬合方程后的殘差序列U再進行一次ADF檢驗。若殘差序列是平穩的，才能說LnP和LnA是協整關系。

（3）殘差序列ADF檢驗

利用ADF檢驗方法來判斷殘差序列是否平穩，進而確定回歸方程的變量之間是否存在協整關系，同時還可以判斷模型設定是否正確。進行殘差序列U的單整性ADF檢驗，以確定協整關系是否存在偽回歸現象，結果見表4。

（四）格蘭杰因果檢驗

格蘭杰因果檢驗用來判斷一個變量的變化與另一個變量變化是否存在因果關系的方法。格蘭杰因果檢驗的基本理論及定義如下：

如果變量xt有助于解釋變量yt，也就是說根據yt的過去值對yt進行自回歸時，若加上xt的過去值，能使回歸的解釋能力提高，則稱“xt是yt的格蘭杰原因”，否則稱為非格蘭杰原因。

格蘭因果檢驗結果見表5，格蘭杰因果關系檢驗表明，在95%的置信區間下，滯后1期商品房均價是信貸額變動的原因，滯后2期商品房均價和銀行信貸是雙向因果關系，即銀行信貸規模與房地產價格增長二者之間有相互促進的作用，滯后3期以后，信貸額單向地成為商品房均價變動的原因，這就意味著銀行信貸的增長將可能促使房地產價格增幅的上升，并且這一影響會在數月之后顯現，反之，短期內，商品房均價的增長也會為銀行信貸規模的擴張提供有利條件。

以上實證檢驗表明，長期內我國房地產信貸對房地產價格波動的彈性系數為0348，即房地產價格每上漲1%，房地產信貸供給增長0348%。從長期來看，當期的銀行貸款對房地產價格有十分顯著的正向影響，鑒于我國的房地產價格波動在長期內已經與銀行信貸的增長形成顯著的互為因果關系和影響，并且目前我國房地產市場出現了房地產價格的大幅度上漲，銀行貸款增長過快，貨幣政策當局應當密切關注房地產價格波動、銀行信貸波動以及二者的相互影響，防范金融風險。

四、結論

本文研究表明，當前銀行資金已經成為房地產業的主要資金來源，銀行信貸資金的增加推動了房地產價格的上漲，因此房地產經濟得以迅速發展，但是在房價上漲的同時，房地產信貸風險也隨之加大。大量資金涌入房地產業增加了金融風險。隨著大量銀行資金加入，一旦房地產經濟發生大幅波動，企業的經營風險將轉變成銀行風險，大量信貸資金就會無法收回，必將形成大量銀行不良款項，銀行系統承擔了房地產轉嫁的金融風險。政府應該加強對房地產業的引導和商業銀行的監管，制定相應的調控政策，以防范由于過度的房地產貸款投入而造成的房地產金融風險，堅持調整房地產業結構；擴寬房地產企業融資渠道，提高房地產企業競爭力；調整房地產信貸結構；加強房地產信貸監管，放松房地產金融管制；最后，完善政策調控的方式，在運用房地產信貸政策調控房地產業上，注意政策出臺的時間和力度。

參考文獻：

[1]Collyns， Senhadji Lending Booms， Real Estate Bubbles and the Asian Crisis[R] Washington DC： IMF Working Paper， 2001

[2]Davis， Haibin Zhu Bank Lending and Commercial Property Cycles： Some Cross-Country Evidence[R]Basel： BIS， 2004

[3]Gerlach， Stefan， Wensheng Peng Bank lending and property prices in Hong Kong [J]Journal of Banking Finance， 2005， 29（2）：461-481

[4]李健飛，史晨昱我國銀行信貸對房地產價格波動的影響[J]上海財經大學學報，2005，7（2）：26-32

[5]段忠東，曾令華，黃澤先房地產價格波動與銀行信貸增長的實證研究[J]金融論壇，2007，12（2）：40-45