中國房地產業可持續發展的對策研究

摘 要：中國房地產市場化改革肇始于1998年，在十多年的發展中，房地產業快速發展，但是產生的問題也比較多，導致中國房地產業發展存在前景堪憂。認為，中國的房地產業發展應該以可持續發展為指導，實施科學規劃，推動房地產市場健康發展，同時加強政府的宏觀調控政策的制定與落實。

關鍵詞：房地產；可持續發展；對策

中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）10-0146-02

一、中國房地產改革與發展的現狀

中國房地產業的改革與中國住房制度變化密切相關。在改革開放之前，中國住房實施“統一管理，統一分配，以租養房”的公有住房實物分配制度，城鎮住房主要由所在單位解決，住房資金的90%主要依靠政府撥款，而農村戶籍的住房問題通過自建的方式解決，因此，也就不存在房地產業的發展。在改革開放之后，中國住房分配制度改革先后經歷了住房實物分配制度改革、實物分配向住房市場化改革過渡。但這兩個階段的改革都是在計劃范疇下推進的。1998年，中國正式邁入住房市場化全面改革的階段，這也拉開了中國房地產業發展的序幕。

中國房地產業市場化改革雖然起步比較晚，但是發展的速度非常驚人。根據第二次經濟普查的資料顯示，2008年，全國房地產投資總量為30 580億元，較2007年增長5 300億元，同比增長20.9%，占GDP的比重為5.2%。與第一次經濟普查數據的2004年相比，房地產五年增長了3倍。房地產投資增長率分別為29.59%、20.91%、22.09%、30.15%、20.97%。

房地產業的供需兩旺直接刺激了房地產業的高速發展，隨之而來的是房地產價格不斷上漲。中國房地產價格在2001年之前基本上在2 000元，但此后一路上揚，2008年平均價格翻了一倍，達到了4 000元（見圖1）。房地產價格的持續上漲，推動了中國GDP的高速增長，同時也帶來了市場的繁榮和重新分配。中國房地產快速發展的主要原因是：一是剛性需求是房地產業得以快速發展的主線。由于中國房地產，特別是住房需求的房地產改革相對于市場經濟比較滯后，所以一旦這一領域的改革推進，必然使得需求旺盛。此外，最近十年也是中國商業性房地產業需求旺盛的十年；二是房地產業是非常重要的投資渠道。由于中國的金融市場不發達，導致投資渠道不暢通，投資的對象比較單一，而房地產業價格的持續上揚給予投資者預期房價將會上漲的想象，因此，房地產作為投資渠道就無異非常重要，也是廣大投資者的首選；三是房地產業對地區和國家經濟增長的貢獻度較大。房地產對地區經濟增長的貢獻，不僅在于有著較長的前后產業鏈而產生產業關聯和產業擴散[1]，而且還在于房地產業的土地稅收效應，房屋銷售的稅費。所以，甚至有學者和實踐界人士指出中國的房地產業已經成為經濟增長的支柱性產業。

二、中國房地產市場發展中存在的問題

中國房地產業飛速發展，必然導致這一產業并非是理性和健康地發展，在產業的快速發展中出現許多問題。

1．土地財政滋生風險。房地產的前端是土地一級市場。這一市場壟斷在地方政府手中，因而房地產的飛速發展必然對土地的需求量大，政府的財政收入自然增加。可以看到，在中國房地產業發展的最快十年，是中國城市化發展變化最快的十年，也是中國地方財政收入增長最快的十年。土地已經成為政府生財的重要工具。但土地財政的危害相當大。據《2007年中國社會形勢分析與預測》藍皮書指出：土地財政存在五個顯著風險：財政風險、金融風險、投資過熱風險、社會風險和行政腐敗風險[2]。

2．房地產行業利潤高于其他相關產業利潤。房地產業的快速發展與房地產業高額利潤密切相關。房地產行業的暴利已經是公開的秘密，但是迄今為止沒有一個地方政府或企業主動公布房地產行業的利潤。由于該行業的利潤比較高，造成不少企業競相在該領域投資，以獲得高于平均利潤的利潤，這必然降低對其他產業的投資，導致房地產業與其他產業發展的不均衡。

3．房地產投機與房地產投資并存。由于房地產中的住房市場是一種剛性需求，在“居有其所”的觀念下，所以對房地產的需求量比較大，這是基于自身的需求而產生的投資行為。另外，由于房地產業是一種投資品，因而將其作為理性的投資品是可行的。但是由于這一行業信息不對稱，導致消費者很難把握房地產業的投資和投機行為，錯將投機當做投資，造成這一行業的發展出現非理性。必將擾亂這一市場，使得這一市場出現混亂的狀況。

4．房地產業的泡沫經濟必將重創中國經濟的可持續發展。一般認為，泡沫是指資產或要素價格高于由其基本面因素所確定的價格區間的部分[3]。房地產泡沫與房地產的市場價格密切相關，但是其均衡價格的長期偏離。有學者作過實證研究，指出中國房地產業的泡沫程度比較嚴重，特別是在2009年以來，房地產價格的猛漲，導致泡沫化程度非常厲害。房地產泡沫的出現，在推高中國GDP總量的同時，造成市場虛假繁榮，一旦泡沫破裂，必將對中國實體經濟造成巨大的災難，對中國經濟的可持續發展造成重要的影響。

三、中國房地產市場可持續發展的思路與對策

房地產業出現這么多問題并不是需要否定這一產業，而是通過反思中國十年來房地產業的發展，對中國未來房地產健康發展提供以資借鑒的經驗和教訓。為中國房地產業的發展軌跡尋求正確的定位。中國經過十年的高速發展之后，房地產的可持續發展是房地產未來發展的主要思路。所謂房地產業的可持續發展，就是在房地產業的發展中，既要重視房地產業推動經濟增長的貢獻，又要保證房地產資源的持續利用，以及房地產市場的健康穩定發展，實現三者的動態均衡。因此，具體的措施包括：

1．科學規劃，合理發展中國房地產業。中國房地產業快速發展的十年也是房地產業發展比較混亂的十年。這十年的無序開發導致土地資源儲量銳減，空間開發格局混亂。因此，在未來的房地產開發中，應該從全國總體上把握房地產業發展的規劃，提高房地產空間資源的利用效率，實現房地產資源的合理配置和利用，推動房地產業可持續發展的先導性工作，是推動房地產業可持續發展的基礎。

2．加強市場的規則的制定和監督，促進健康的房地產市場發展。房地產市場中出現上述諸多問題的癥結在于這個市場本身的不完善而導致的，因此，促進房地產市場的健康發展就是這一市場可持續發展的需要。這就要求制定切實可行的房地產規則，規范房地產市場主體，特別是房地產供給方的行為，打擊擾亂市場的非法行為；切實加強房地產市場的監督管理，嚴格執法，盡可能地讓房地產市場信息透明，讓消費者理性地作出決策。

3．重視房地產的宏觀調控政策的制定和落實。房地產的特殊性決定了政府需要根據宏觀經濟的運行狀況不斷調整該產業。從中國房地產業快速發展中關于房地產調控政策的出臺是比較多的。2002年中國出臺《關于加強房地產市場宏觀調控促進房地產市場健康發展的若干意見》。2003年出臺《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》、《關于促進房地產市場持續健康發展的通知》，2006年出臺《關于調整住房供應結構穩定住房價格的意見》，2010年出臺《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，2011年出臺《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》等。但是中國房地產調控目前存在的問題集中反映為制定多，落實少；監督不到位，存在落實的利益博弈等問題，導致政策效果較差。在今后的房地產調控政策的制定中，應該盡量細化房地產調控政策，同時加強監督和落實。

參考文獻：

[1] 姚景源.房地產投資與經濟增長及產業發展的關系研究[J].經濟，2011，(5).

[2] 汝信，陸學藝，李培林.《2007年中國社會形勢分析與預測》社會藍皮書[M].北京:社會科學文獻出版社，2007.

[3] 李浩然，張輝，李秉華.房地產業泡沫發展階段分析[J].商業時代，2011，(9).

[責任編輯 安世友]