淺論物業稅

摘 要：物業稅是一種房地產保有稅，它可以調節房地產市場運行，也可以為地方培植新的稅源。但是物業稅的推出也面臨著如何處理與土地出讓金的關系、依據什么來計稅以及征稅范圍、稅負如何確定等問題，這些問題需要認真考量。研究表明，合理設計的物業稅可以在一定程度上優化房地產市場的需求結構和供給結構，有利于房地產市場的健康發展。

關鍵詞：房地產市場；物業稅；土地出讓金；稅負

中圖分類號：Ｄ９２ 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）10-0025-02

近年來，政府多次推動物業稅的研究和試點工作，表明政府對物業稅十分熱心。在物業稅實行之前，對物業稅的一些關鍵問題進行各方面的探討，則有利于物業稅在開征以后對房地產市場發揮積極的調節作用。

一、提出和推動物業稅的原因

物業稅是對房地產及其附屬物等不動產開征的一種稅負，是房地產稅收的一種。一般來說房地產在使用、轉讓和收益三個環節設計稅收，物業稅就是針對房地產使用保有環節開征的稅收，是一種房地產使用保有稅。

自十六屆三中全會提出物業稅以來，中國出現房價高漲、高房價與高空置率并存、廣大人民無力購買住房等一些情況。在這種背景下推動物業稅研究和試點，可能有下面的一些原因：（1）面對房價高漲，房地產市場需求中，投資需求與投機需求膨脹，房地產市場有出現泡沫經濟的征兆，希望通過物業稅的開征來打擊投資需求與投機需求，從而降低房價，防止泡沫經濟的發生。（2）中國目前的房地產稅收制度存在許多不合理因素，阻礙了稅收應有功能的發揮，期望通過合理設置的物業稅的開征，充分發揮稅收對經濟的調節功能，促使房屋需求結構與供給結構的優化，使房地產各個利益主體的市場行為更加理性化，最終使房地產市場健康有序的發展。（3）為地方政府的財政建立主力稅種，培植新的地方稅源，緩解地方財政壓力。自20世紀90年代分稅制改革以來地方財政狀況惡化了，在城鎮建設上對土地出讓金的依賴性很大。地方政府要獲得高額土地出讓金，對高房價就會是暗中支持的態度。物業稅的開征，開辟了新的稅源，增加了地方財政收入，降低了地方政府在城鎮建設上對土地出讓金的過度依賴，為地方政府約束房價不合理的上漲提供了經濟基礎。

二、物業稅的實行需要面對的一些問題

物業稅是為了解決中國房地產稅制弊端的而提出的，要想使物業稅在開征后發揮積極的作用，還有一些關鍵問題需要解決。

1．是否取消土地出讓金，把土地出讓金合并到物業稅中去。在對物業稅的討論中，有一種看法認為土地出讓金可以合并到物業稅里面去，把政府過去一次獲得的土地出讓金，通過物業稅逐年分批收回。目前中國的商品房開發建設中，土地成本在房屋總成本中占有很大的比重，取消了土地出讓金，房屋開發建設的初始成本就會大大降低，可以降低目前奇高的房價。但是把土地出讓金合并到物業稅里也有一些問題：一是如果土地出讓金加入到物業稅里，那么原來已經收過土地出讓金的房屋還收不收物業稅呢？如果收，相對于后來沒有交納土地出讓金的業主，原來交納過土地出讓金的業主就會很不公平；如果不收，物業稅所含蓋的內容不僅僅是土地出讓金，而是多種稅負的統一，這樣對征收物業稅的業主來說不公平，而且不利于物業稅經濟調節功能的發揮。二是如果把土地出讓金取消，那么開發商是根據什么來獲得土地呢？如果由土地主管部門決定，關系就起到了很大作用，擴大了尋租空間。我們已經建立的土地競拍制度，獲得了土地出讓金，也盡可能的避免了腐敗的發生，土地競拍制度還應該堅持和完善。

實際上土地出讓金取消，會降低房屋開發成本，卻不一定會降低房價。目前土地出讓金確實在房屋開發建設總成本中占據很大的比重，但是現在房價遠遠地超過了包括地價的房屋總成本，這說明奇高的房價不僅僅是成本造成的。成本決定了房屋最低要求的價格，卻不能決定房屋的最高價格，因為房地產市場是一個競爭不充分的市場，市場可以被操縱，價格可以高于成本。如果其他的條件不發生變化，僅僅去降低成本是很難降低房價的。此外，收取土地出讓金國家是以國有土地所有者的身份，轉讓土地使用權獲得的收益，征收物業稅國家是以政權組織者的身份，憑借政治權力依法征收。所以收取土地出讓金和開征物業稅并不沖突。政府還可以采用一些有效的政策制度減輕業主負擔，那就是延長土地使用年限。由于房屋建造質量的提高，今后可能會出現房屋還能使用而土地使用期限到期的情況，所以開征物業稅后，國家可以延長土地使用年限，甚至開征物業稅后賦予業主永久的土地使用權。

2．物業稅如何計征，也就是物業稅依據什么來計稅。一般來說，房地產業的稅收可以依據原值、評估值、租金或者面積來計稅。中國的物業稅應該依據什么計稅呢？就當前對物業稅的爭論來看，主要的觀點是按照評估值計稅。因為評估值反映了房屋市場價值的變化，以當前房屋的市場價值作為物業稅的稅基，使得物業稅能隨著房屋的價值上升而上升，隨著房屋的價值下降而下降，這樣設計的物業稅既公平又能更好地調節房地產市場。

依據評估值計稅的缺點也是明顯的：首先，它關注的是房屋的市場價格而忽視了房屋的使用價值。房屋的價格上漲了很多，但是它的使用價值可能變化的并不大，物業稅因此要多交，這對于房屋用于自住的業主來說不是很合理；其次，把評估值作為物業稅的稅收依據有一個關鍵前提，那就是要有一個完善的評估體系，還要有一個公平公正的社會大環境，有一個有法可依，有法必依，違法必究、執法必嚴的法制大環境 。離開了這些前提，以評估值作為計稅依據的物業稅就很難保證公平公正，也很難實現其調節房地產市場的作用。中國目前與上面的要求還有不小的距離，以評估值作為計稅的依據開征物業稅，還有很長的路要走。

目前比較很現實的選擇是讓物業稅根據面積來計稅。雖然已經開征物業稅或類似物業稅的國家大部分是根據評估值或核定租金來計稅的，但是也有一些國家如波蘭、捷克和以色列等按照面積計稅，這說明依據面積來計稅是可行的。事實上把面積作為物業稅的計稅依據也有不少優點：首先是簡單容易操作，征稅的成本較低；其次是根據面積采用累進稅制，有利于優化房地產市場房屋戶型大小的需求結構和供給結構；最后是可以避免房屋價值評估過程中出現的一系列不公平不公正的問題。

3．物業稅的稅率和稅負如何設計。物業稅應該實行累進的差別稅率，這也是理論界的普遍看法。筆者認為，如果按面積計征則累進的差別稅率應該包括兩個方面：一個方面是根據城市大小的差別累進；另一個方面是城市差別的基礎上再根據房屋的面積大小差別累進。對于物業稅具體稅率和征稅范圍的設計，一定要考慮到最后帶給納稅人的稅負的大小是多少，這種稅負一定要與中國仍然是發展中國家，低收入階層占很大比例的國情相符合，既要發揮稅收的調節作用，又要將稅收的負面作用盡可能的減少。所以征稅范圍不宜太大，稅率的大小應該科學的測算，反復斟酌，防止物業稅成為加重廣大民眾尤其是低收入階層民眾負擔的一種壞稅。

三、物業稅對房地產市場的影響

1．物業稅對住房需求結構和供給結構的影響。物業稅的征收會增加居民住房的使用成本，累進的物業稅會使不同大小的房屋的保有成本產生差別，房子越大保有成本越大，總成本也越大，結果會促使一些經濟實力稍微差的居民放棄購買大房子，轉而購買面積較小的房子。這樣，累進的物業稅會對房屋的需求結構產生一定有利影響，即高檔的、大面積的房屋的需求會減少，低檔的較小面積的房屋的需求會增加。需求結構的改變會通過房地產市場影響供給結構，促使房地產供給結構發生變化。一方面，面積大的戶型由于總體擁有成本的增加而需求下降，導致大戶型的價格走低，利潤率的下降會促使開發商減少大戶型房屋的供給；另一方面，中小戶型房屋的由于總體擁有成本的下降導致需求上升，需求增加會拉高價格，開發商自然會增加中小戶型的供給。結果是大戶型的供給會減少，中小戶型供給會增加。

不過房地產市場是一個競爭不充分的市場，需求結構的變化對供給結構的影響作用可能是有限的，因為房地產開發商可以利用這個不充分的市場，采用其他手段影響房屋價格。由于房地產商對房地產市場有一定的控制力，可能會出現供給結構影響需求結構的局面，消費者在房地產市場上的弱勢，被動的接受現有的房屋供給，形成違背自己愿望的需求結構。但是不管房地產商對市場有多大的控制力度，還是要受到市場的制約。長遠來看，需求結構變化最終會促使供給結構發生變化，物業稅對房屋結構的優化仍然會產生積極的作用。

2．對房價和房地產泡沫的影響。房屋的價格決定于房地產市場的供求。房地產市場的需求有三種，投資需求、投機需求和消費需求。投資需求出于資本長期獲得收益的目的，投機需求出于短期套利的目的，只有消費需求是為了滿足生活的需要而產生的需求。所以對于消費需求應該支持，而對于投資需求尤其是投機需求應該加以限制。投資和投機需求增加了房地產市場的總需求，進而會拉高房價，使房地產市場產生虛假繁榮，尤其是投機需求會造成房地產市場繁榮時更繁榮蕭條時更蕭條，不利于房地產市場的健康發展。無論是投資需求還是投機需求都是出于獲利的目的，獲利的可能性越大，風險越小這兩種需求就越大。物業稅的開征能夠增加房屋的使用保有成本，使得購買房屋的獲利性減小，在一定程度上可以打擊房地產市場上的投資需求和投機需求。就消費需求而言，物業稅的開征有利于改變居民對房屋的需求結構，對大戶型需求減少對中小戶型需求增加，如果房屋需求數量不變，則對房屋總的需求面積就減少了。如果其他條件不變，物業稅的開征有利于降低房地產市場的總的需求。

當然，對物業稅開征后的作用也不能期望過高。由于物業稅是分期征收的，每年收的數量相對來說并不大，對房地產市場調節作用的發揮需要一個過程，未必會立刻見效。所以對房產市場調控還需要采取一些其他的措施。

參考文獻：

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