關于我國商品房買賣合同中霸王條款的探討

摘 要：對商品房買賣合同中霸王條款的成因、特征、表現形式和危害等方面進行深入剖析，力求從多個角度展示商品房買賣合同中的霸王條款對消費者造成的經濟損失，進而探討消費者應采取哪些有效的法律措施來保護自己的合法權益使其不受侵害，也讓社會公眾如何提高自身法律知識，增強自身維權意識和防范意識。

關鍵詞：商品房；霸王；條款；買賣

中圖分類號：D920.4 文獻標志碼：A 文章編號：1002-2589（2012）36-0115-02

改革開放以來，中國經濟取得了快速發展，已由計劃經濟向市場經濟轉軌，人們的物質文化生活體系的建設也取得了重大進展。隨著人們對日常居住條件和生活質量要求的不斷提高，對住房的各方面需求也變得越來越高，使得房地產業成為我國經濟增長的主要產業，商品房買賣已越來越為全國百姓關注的焦點[1]。

近年來，在房地產業已成為實現我國國民經濟新的增長的戰略背景下，商品房交易也成為事關我國市場經濟發展的戰略目標的實現。作為現代市場經濟不可分離的交易形式格式合同也成為商品房開發商為牟取利益所普遍運用。然而，在開發商追求利益最大化的過程中，格式合同的背后卻是損害著消費者的利益，是一種隱形契約即所謂的霸王條約。隨著商品房買賣市場的不斷增大，買賣合同中存在的霸王條款引發的各類訴訟案件呈逐年上升的趨勢。霸王條約不但損害了消費者的利益，同時也損害了房地產市場的良好體制，很不利于房地產市場健康可持續發展。消費者對它是痛不欲生，甚至有除而后快的心態。它在很大程度上干擾與破壞了我國市場經濟體制，也極大地損害了消費者的合法權益，使法律對消費者的保護有時也形同虛設[2]。結合實際，本文對商品房買賣合同中霸王條款的成因、特征、表現形式和危害等方面進行深入剖析，力求從多個角度展示商品房買賣合同中的霸王條款對消費者造成的經濟損失，進而探討消費者應采取哪些有效的法律措施來保護自己的合法權益使其不受侵害，也為社會公眾如何提高自身法律知識，增強自身維權意識和防范意識，提供參考。另外，國家有關部門也應采取一定的有效措施，為建立健康、高效、公平的商品房買賣市場競爭機制提供保障，從而維護社會主義市場經濟的穩定與可持續健康發展。

一、商品房買賣中霸王條款存在的原因及表現形式

二十世紀中期以后，市場經濟較為發達的許多西方國家，為了市場經濟交易的簡約化和締約化，發明了新的交易形式格式條款，促使其快速發展并日趨為人們所接受。在我國進行的經濟市場改革開放，取得較好發展的大環境下，這一交易形式也被引入我國，并對我國經濟建設和發展也產生了極大的促進作用。在我國商品房買賣作為人們交易的大宗商品，其交易的公平與安全直接關系到我國社會經濟的安全與穩定。然而，商品房買賣交易中開發商多采用以霸王條款為主要表現形式的格式合同或契約，使得商品房買賣中供求關系失衡，使得某些霸王條款肆意侵犯消費者利益甚至不容協商，極大地損害了消費者的合法權益。

所謂霸王條款，主要是指一些經營者單方面制定的逃避法定義務、減免自身責任的不平等的格式合同、通知、聲明、公告或者行業慣例等，對消費者權利多方面限制，嚴重侵害廣大消費者的權益。如果向前追溯的話，商品房買賣中霸王條款的形成與政府也有一定的關系。在社會主義市場經濟開始的初期，購房者并沒有作為市場經濟的主體出現，政府部門主要考慮的是企業的最大利益，而卻把消費者應該享有的權益放在了一邊，這是導致不平等條款大量存在的原因之一。目前大量的格式條款的存在就是當初在政府幫助或者指導下制定而成的[3]。一位房地產開發商就曾向記者透漏，在他們的霸王條款中，有不少是根據政府主管部門的內部文件制定出來的。

由于房地產市場是不完全競爭的市場，在與購房者未協商的情況下，商品房開發商一方在使用前就已經擬定好，希望購房者無條件地同意自己提出的條款，盡早完成交易。這種談判能力的失衡，也是霸王條款形成及存在的重要因素。在商品房買賣條款中，作為一種特殊的條款合同，它應體現合同法的平等、自愿、公平和誠實信用的基本原則。任何一方都不能單方面在對方無知情的情況下制定合同，購房合同的內容應該在雙方平等協商并最終達成一致意見后才能確定，任何一方不能夠強迫對方接受高于對方提出的條款，購房條款一旦依法有效成立，雙方當事人就必須平等地受合同約束。但在現實生活中，大多數的商品房買賣合同，某些房地產開發除了利用供求關系失衡因素外，往往還利用這種買賣雙方談判能力失衡原因制定霸王條款來損害消費者的合法權益，自己獲得巨大的利益。

另外，這種霸王條款之所以能夠橫行，背后也是借助了這些霸王企業的力量。商品房生產周期長、投入資金量大和價值高等特點決定了可購買的商品房商數量有限，單個開發商可能占有市場較大的份額，僅可以控制商品市場的價格，能夠自由出入商品房市場也相對困難。其次，開發商建造不同質量的住房，利用消費者對其住房的不同樣式和偏好索取更高的價格。其三隨著無形市場經濟的快速發展，商品房交易過程也日益復雜，使得供求雙方信息的不對稱，交易成本也更高[4]?？梢?，要消除霸王條款對購房者的侵害，重要的是要打破壟斷，引入競爭機制。只要建立了可以充分競爭的市場體系，消費者就可以對其商品房和服務進行自由的選擇，在這種情況下，誰再制定霸王條款侵害消費者，誰將會失去市場。

改革開放以后，隨著我國住房制度的不斷改革，福利性住房分配制度逐步被取消，以城鎮居民住宅的貨幣化和市場化商品房開始出現。商品房買賣合同隨之便出現在人們的日常生活中。商品房合同是一種特殊的買賣條款，一般多采用格式合同的形式出現，當社會中存在著談判能力的失衡或供求關系失衡時會使得其中某些條款轉變成霸王條款。這種霸王條款具有多種表現形式，但主要體現在：（1）開發商為自己減免責任，逃避應該承擔的義務；（2）讓購房者承載較多的負擔，減免消費者應該享有的權益；（3）開發商違反合同中的規定，擅自增加自己的權利或減免購房者的權利；（4）在購房者不十分熟悉條款的情況下，利用合同中的模糊條款侵害購房者的合法權益。

二、商品房買賣中霸王條款的危害和不良影響

在商品房買賣中，很多不平等霸王條款的存在，在很大程度上困擾著消費者，極大地損壞了消費者的合法權益，甚至對國家在其他領域的管理活動也造成了極大的阻礙與破壞[5]。開發商采取一些行為建造質量不合格的住房，成本卻很低收益卻很大，所以在其利益最大化本性的驅使下，誰都會選擇將霸王條款寫入格式合同，他們利用這種霸王條款逃避法律責任，卻給購房者的生命財產埋下了不安全的隱患；一旦這些隱患出現，會引發各種糾紛和沖突，會破壞社會的和諧與穩定。大的房地產壟斷行業會憑借其壟斷地位，將一些霸王條款以政府部門規定甚至法律的形式體現出來，為霸王條款的順利實施披上合法的外衣。除了以上原因，還有一個重要的原因，那就是現行市場體制我國法律的缺陷。我國市場經濟體制法律法規眼下還不完全成體系，商品房行業的市場化改革還在摸索中進行中。

它的負面影響主要表現為：（1）開發商利用霸王條款進行無形的限制，甚至剝奪消費者的合法權益；（2）開發商利用霸王條款逃避合同或法律對購房者的嚴格消費責任；（3）開發商事先確定，不可變或格式標準化；（4）開發商承諾條款的無耐性，或條款的不可協商更改性。如今，商品房交易正在迅速蓬勃發展，由于涉及的方面比較廣泛，受侵害的消費者眾多，此類情況已嚴重影響消費者的購房意識，應得到有關部門的重視。所以，基于商品房買賣中的霸王條款的不良性，有學者斷言稱，二十世紀以來，格式合同的普遍使用已威脅到市場經濟的契約正義和交易安全[6]。

三、購房者遇到霸王條款時，應當采取什么樣的措施維護自己的權益

商品房買賣中霸王條款的存在會直接影響到一個地方或一個區域的形象和經濟發展水平，也關系到社會主義市場經濟的真實性和可靠性。因此，商品房買賣中的合同的公平制定處于市場經濟管理的重要地位，這無疑也給市場經濟管理者提出了更高的要求。在這種情況下，消費者也需采取有效的措施提高自己的法律意思，在購房時保護自己的合法權益不受侵害。

首先，在購房時，消費者應了解開發商的過去歷史、信用和評價等，應仔細嚴格審閱合同。購房者應提高自我保護意識，應仔細閱讀購房條文，對其不理解的地方應詳細詢問開發商；應注意對開發商提供的合同是否合法和公平，有無霸王條款的存在，有無公布的示范文本。

其次，消費者發現自己的合法權益受到損害時，及時向有關維權組織尋求幫助，用法律武器來維護自己的合法權益。購房者如果遇到霸王條款時，可以向消費者協會和工商管理部門等投訴，有維權機構查出協調解決。目前，中國消費者協會最常用的方式就是通過公函或通報，指出來自消費者的投訴意見，直接點出房地產開發商和經營者所做違規之處，勸諭開發商和經銷商盡快修改不合理條款或及時中止侵害消費者正常權益的行為。

最后，應加強行政機關的社會監督，完善和制定相關法律來消除霸王條款的存在。目前，從我國行政部門的職能和分工來看，我國霸王條款的行政規制應該是由我國各級工商行政管理部門和地方行業主管部門共同監督管理的，其中以工商行政管理部門的監管為主。行政機構具有主動性原則，可采取積極的措施對商品房買賣合同中的霸王條款進行行政規制。隨著社會主義市場經濟的快速發展，商品房買賣也在順應市場的發展進行著改變，行政機關應對這種對社會公共利益影響極大的霸王條款進行嚴格審查。因此，我國行政機關應適時采取審批制與備案制，加強行政監管力度。

綜上所述，隨著社會主義市場經濟中商品房買賣法律制度的不斷完善和發展，我們相信，在激烈的商品房市場競爭條件，抵制和根除霸王條款，營造放心、公平和安全的購房環境，切實維護購房者的合法權益，已經成為全社會的一個共同愿望。

參考文獻：

[1]梁慧星.民法總論[M].北京：法律出版社，2007.

[2]董藩.房地產金融[M].大連：東北財經大學出版社，2009.

[3]周莉萍.淺析我國商品房銷售中的霸王條款[J].經濟與開發，2006，（15）.

[4]陳德生.論商品房預售的霸王條款[J].福建論壇：人文社會科學版，2008，（52）.

[5]姚星明.商品房買賣合同中霸王條款存在原因及規制措施[J].山西高等學校社會科學學報，2006，18（8）：60-62.

[6]謝經榮，呂萍，喬志敏.房地產經濟學[M].北京：中國人民大學出版社，2002.

（責任編輯：陳雅莉）