房地產測繪特點及技術分析

中圖分類號：TU198 文獻標識碼：C文章編號：1008-925X(2012)02-0106-01

摘要：房產測繪是一項政策性很強的法定測繪工作，其成果質量關系到房屋權利人的切身利益房產測繪工作起步較晚，其發展尚處在專業化和規范化建設的起步階段。目前。房產測繪工作中存在的問題較多。有些問題已經成為消費者的投訴熱點。因此房產測繪市場亟待整頓，成果質量亟待提高。

關鍵詞：房產測繪；質量控制

房產測繪與房屋建筑面積計算管理是房地產管理的主要職能，也是政府部門對房產的權屬和面積進行管理的基本手段，同時，通過精確、及時的房產測繪可以有效加強對房產的計量和監督，因此，房產測繪在房產產權管理、產籍管理以及進一步規范市場、保護人們的合法權益等方面都有著非常重要的作用。傳統的房地產測繪的效率比較低，采用的主要測量儀器是皮尺、經緯儀、平板儀等，都是在測量現場，利用比較原始的尺規作圖的方式完成圖紙的繪制工作，優點是可以在現場進行及時核對，缺點也很多，最主要的是效率低、圖紙的質量不高。

1 房產測繪的主要工作內容

我們要想弄清楚房產測繪在房地產管理中的作用，首先要分析房產測繪的主要工作內容，因為，房產測繪的工作內容無不與房產管理有著密切的聯系，其測繪的成果在房產管理中發揮著極其重要的作用。房產測繪的主要內容有通過測量確定房屋所處的位置、房屋的形狀和面積，要完成房產分幅圖、分丘圖、分層分戶平面圖的測量和繪制工作，同時，還要做好座落、產別、層數、產權人、建成年份、產權性質、建筑結構、建筑面積、分攤面積、用途、墻體歸屬等房產要素的調查工作。在這些工作內容當中，房產圖是房地產管理部門進行房地產權屬管理的基礎資料，在通常情況下，房地產管理部門為了保證房產圖的真實性和準確性，都要組建一支專業的測繪隊伍對房產圖紙資料進行必要的補測，精確地繪制每一宗房產的分丘圖、房屋分層分戶平面圖，并進行統一的編號，這些基礎的測繪工作為有效地進行房地產管理提供了準確的、法定的成果，是房地產管理部門日常工作中的重要行政行為。國家最好資格的甲級測繪資格單位的相關資質是要通過國務院的測繪行政主管部門審批的，這樣的測繪隊的業務范圍不受限制，在實際工作中，他們進行的多是基礎測繪，一般不進行房屋建筑面積的測算以及共用建筑面積的分攤計算等，因此，雖然房產測繪部門的資質比較低，但是，為房地產管理工作。

2 房產測繪的特點和作用

房產測繪是一項專業測繪，其與普通的測繪有較大的差別，房產測繪成果產品多樣，其成果一經被房地產主管機關確認，便具有法律效力。它是產權確認、處理產權糾紛的依據。房產測繪單位受政府或房屋權利、相關當事人的委托從事房產測繪活動，是隨著我國房產業的發展而興盛起來的，因為它主要是為房產的各種管理服務的，房產測繪成果的作用歸納起來主要有以下幾個方面：

2.1 法律方面的作用。房產測繪成果既是處理各種產權糾紛，恢復產權關系、確定產權的法定基礎資料，也是房產各種管理的重要依據。

2.2 財政稅收經濟功能。房產測繪的成果是進行房產價格評估、房產契稅的征收、房產租賃活動、交易活動的主要依據，也是進行房產抵押貸款，房產保險服務不可缺少的依據。

2.3 決策參謀功能。房產測繪調查后的成果，經過統計整理之后，可以派生出很多不可多得的資料，這些資料會給城市的整體建設布局、住房制度的改革、老城區的改造、危舊房屋的改造等提供決策依據。也為城鎮測繪、市政工程、公用事業、環保、綠化、社會治安、文教衛生、水利、旅游、地下管網、通訊、電、氣等提供基礎資料和有關信息。它的服務具有廣泛性。

3 房產測繪的質量控制措施

所有標準、規范、實施細則或者暫行規定，基本原則都是一致的，但在有些具體問題上也不同程度的存在一些出入。這是因為考慮問題的角度不同，因而計算的依據和計算的方法也就不同，最終導致計算出來的商品房建筑面積不同。要做到對房產測繪的質量控制，首先應分析影響房產測繪質量的控制點，然后采取相應的質量控制措施。

3.1 外業測繪。

3.1.1 外業測繪工作準備。根據施工單位提供的竣工圖或施工圖，在計算機中繪出草圖。并且標注商品樓設計的軸線尺寸、陽臺尺寸、外墻厚度、保溫板的位置及厚度等有關數據，將草圖按一定比例打印出來，供外業使用。

3.1.2 外業數據采集。單層商品房無論建筑高度如何，均按一層計算建筑面積。外業實測建筑物外墻勒角以上的外圍水平尺寸。單層商品房內有部分樓層時也應實測其外圍尺寸，一并計算建筑面積。多層或高層商品樓除實測外圍尺寸外，還應測量結構有變化的部位的尺寸及頂層尺寸，尤其是有坡屋頂的還要測出不夠2.20m層高應縮進的尺寸。 商品樓內部的房屋開問、進深、內外墻厚度及陽臺寬度、房屋層高均應實際測量。與商品樓主體相連的公用建筑部位也應實測其外圍尺寸，如：雨篷（有柱的實測柱外圍尺寸，無柱的測頂蓋投影尺寸）、室外樓梯、走廊、檐廊等。

3.2 內業數據處理。

3.2.1 數據分析和誤差處理。外業工作結束后，內業進行數據粗處理。首先比較外業測繪的實際尺寸與設計尺寸有無變化，若無變化，或有變化且變化在±5cm以內，可視為施工誤差。不必進行改正，則按設計尺寸進行計算。若變化超過±5cm則需要分析產生該變化的原因，是外墻厚度變化、軸線尺寸作了設計調整、還是施工出現偏差。根據不同的原因進行不同的調整。若是外墻厚度變化和設計調整，則按調整后的尺寸進行計算；若是由施工偏差引起的。則要按單元進行分配。對于設計相同的陽臺，則按實際測量尺寸的平均值計算陽臺建筑面積。

3.2.2 內業計算和成果整理。按照調整的有關尺寸，在計算機中繪圖，分別計算全樓的總建筑面積、每套商品房的套內建筑面積、全樓的總套內建筑面積以及全樓的公用建筑面積和公用建筑面積分攤系數。然后按照套內建筑面積和公用建筑面積分攤系數進行填表，由計算機自動計算各套分攤的公用建筑面積和各套的建筑面積即可。

4 結束語

房產測繪發展前景廣闊，其質量只有在房產測繪管理、運作規范化、房產測繪單位及其從業人員具有優良的技術水平與職業道德，房產測繪成果管理措施完善、嚴格、系統的前提下才能真正實現測繪質量管理的最優化，才能促進房產測繪行業的健康發展。

參考文獻

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