商品住宅市場預警方法研究

摘 要：商品住宅市場作為房地產市場的主要組成部分，對其進行預警研究便于政府部門把握市場發展態勢，適時進行宏觀調控；同時為開發商和投資者的投資決策提供依據。常用的預警方法有景氣循環法、綜合模擬法、專家經驗法、景氣調查法等。綜合比較各種預警方法，結合被研究市場的自身特點，商品住宅市場預警比較適合運用綜合模擬法作同時結合定性分析，在此基礎上建立準確可行的市場預警系統。

關鍵詞：商品住宅；市場預警；預警方法；比較選擇

中圖分類號：F293.35 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）09-0134-02

一、商品住宅市場預警的研究背景

1.房地產業的發展具有舉足輕重的地位。隨著中國城市化進程的加快，近年來房地產業供求量都保持了旺盛態勢，成為中國經濟發展的支柱產業和經濟增長點。國家統計局統計數據顯示，房地產業作為第三產業的重要組成部分，2008年及2009年，在第三產業增加值的構成中，房地產業分別占11.2%及12.6%；房地產業增加值占GDP增加值的比重分別為4.7%及5.5%。根據國際經驗數據，一個產業的增加值占GDP的比重達5%時就可稱為支柱產業。可見，房地產業在國民經濟發展中占有舉足輕重的地位，它的健康發展關系到社會及廣大人民群眾的切身利益。

2.房地產市場在波動中不斷發展。中國房地產市場自20世紀80年代末期開始正常發育。同其他新興市場一樣，房地產市場的發展充滿了活力和空間，但由于房地產市場周期性以及作為新興產業的發展不成熟等綜合因素影響，房地產市場一直處在波動之中。回顧中國房地產業的發展史，1992年房改全面實施后，各地房地產投資額迅速增長，投資結構失衡，房價猛漲，房地產行業出現明顯過熱。1993年末由于政府宏觀調控以及房改的深化實施，房地產市場在低迷中經歷著不斷的調整。至1998年，房地產市場復蘇后出現高速增長現象，全國大中城市房價大幅上漲，同時帶動中小城市的房屋價格普遍上漲。根據國家統計局統計，2009年商品房銷售價格同比上漲23.5%。2011年房地產市場在不斷強化的調控措施作用下，逐漸趨向理性。限購、限貸政策的實施，有效抑制了非合理住房需求和投機需求。統計數據顯示，2011年全國房地產開發投資比上年增長27.9%，增速比上年回落5.3%，房地產市場逐漸降溫。

3.商品住宅在中國現行住房供應體系中占主要地位。隨著住房制度改革的深入發展，中國住房體系的不斷完善，現行住房體系具體包括：針對低收入家庭的廉租房、經濟適用房供應體系；針對中等收入家庭的中小套型普通商品住宅；以及以高收入家庭為對象的高檔大套型商品住房。其中，經濟適用房、廉租房承擔著政府解決城市低收入家庭住房困難的重要職能，服務對象有限制，政府對其價格和規模進行嚴格管理，屬于有限的市場運作。商品住宅則不同，是以營利為目的的市場行為，面向社會上有住房需求的購買者。商品住宅是中國現行住房供給的主要方式，是影響城市房地產市場的最要因素，因此，有必要對商品住宅市場進行預警研究。

二、商品住宅市場預警的研究意義

商品住宅市場預警，是指通過對商品住宅市場的運行過程中反映出的現象和數據進行科學分析整理，同時結合房地產業整體發展狀況，通過選擇和建立主要指標體系，對商品住宅市場的發展運行狀態和局部特征變化進行準確的把握，并對其發展趨勢作出正確的預期與評價，以此為相關群體作出正確決策提供支持，促進商品住宅市場的健康良好運行。

當前建立商品住宅市場預警系統，具有重要的意義。房地產業在發展過程中所存在的波動現象，往往造成資源的不合理配置，若不采取適當的應對措施，每一次超常波動都會給經濟發展、群眾生活造成負面影響。商品住宅市場作為房地產市場的主要組成部分，其運行發展不可避免的會出現波動等現象。因此對商品住宅市場進行預警研究，一方面可以使政府部門把握各地商品住宅市場的發展態勢、與宏觀經濟的協調比例關系，依此作出有利于實現資源優化配置的決策，適時進行適度的宏觀調控，維護房地產市場秩序，防止市場大起大落。另一方面為開發商、購房者作出合理投資決策提供依據，引導理性投資，規避市場風險，弱化市場震蕩等現象的不良影響。

三、商品住宅市場預警方法選擇

從房地產預警國內外研究進展來看，預警方法層出不窮，從定性預警到定量預警，從單一指標預警到綜合指標預警，預警方法各有優勢和局限。綜合近年來研究較為深入的幾種預警方法，大致有以下幾種：景氣循環法、綜合模擬法、專家經驗法、景氣調查法。通過對以上幾種預警方法的特點及適用范圍進行比較分析，結合被研究市場的自身特點、發展狀況，選擇適合的預警方法，是決定商品住宅市場預警系統能否準確的發揮其預見、監測功能的關鍵因素之一。

1.景氣循環法。景氣循環法是國民經濟監測預警常用的方法，在房地產市場預警方面也有著廣泛的應用，又稱為景氣指數法。最具代表性的應用就是由國家統計局較早編制的房地產預警系統——國房景氣指數。國房景氣指數是全國房地產開發業綜合景氣指數的簡稱，其編制采用景氣循環法，根據指標之間的時差關系和周期變動，編制房地產經紀的綜合指數和擴散指數，使房地產業發展變化趨勢和變化程度得以量化反映。該指數由房地產開發投資等八個分類指數合成運算而成并以百分制表示，以100分為界劃分景氣狀態與不景氣狀態。基于景氣循環的房地產預警的基本思路是：根據指標在經濟總體變動時序上的不同，把指標分為先行指標、同步指標、滯后指標三類。商品住宅市場總體運行出現異常的前兆主要反映在先行指標的變動上；同步指標則能反映商品住宅市場景氣波動的當前態勢，利用先行指標的變化和與同步指標之間的關系進行經濟景氣的預警。景氣循環法的優點主要體現在先行、同步、滯后三類指標的劃分。但同時該方法也具有一定的局限性。一方面，合成后的綜合指數的波動雖可以反映市場整體波動狀況，但也容易掩蓋指標的個別異常情況，可能忽略某個重要指標的信息，不利于確定警源，以針對具體的經濟變量進行調控。另一方面，先行、同步、滯后三類指標的判斷警情狀態需要進行相關時差分析，而中國房地產市場化時間尚短，各相關指標的時間序列數據較少，難以滿足時差相關分析的數據要求，所以景氣指數法的運用受到一定的局限。

2.綜合模擬法。綜合模擬法又稱為統計預警法，是指采用綜合集成形式并通過實證模擬建立市場運行監測預警分析環境的一種方法。統計預警方法的實施原理是首先找出最能反映發展的一個綜合警情指標，然后找出警兆指標，根據警兆找變動情況，確定警兆警級，綜合警兆重要性進行警級的綜合，最后預報警度。綜合模擬法和景氣循環法最大的區別在于，綜合模擬法不分析指標的因果關系，而是對經濟系統或需要反映的目標做整體的分析評價。綜合模擬法是一種定量的方法。首先根據一定原則選取一組與當前經濟景氣變動密切相關的指標體系，不分先行、一致、滯后指標，根據統計數據對各指標進行計算評價，確定其臨界點，為房地產經濟波動劃分若干判斷區間，最終將所有指標綜合計算分值，設置模擬燈號及燈號值，并據此對市場運行狀態作出監測預警。綜合模擬法在警情發生時可以通過各警兆指標的警度推斷警情發生的主要原因，在警情未發生時，就可以根據各個警兆指標所處的區間，明確宏觀調控的目標和調控的方向。由于指標選取時，不分先行、一致、滯后指標，不要求分析指標間的時差關系，而側重于整體評價，既可以看出經濟活動的升降，又可以反映各指標的綜合結果，不僅監控整體經濟活動的波動，還可以監測每一個指標的波動，并明確支持調控的目標和方向，易找出警源。因此，這種方法能夠較好的實現預警目標。

3.專家經驗法。專家定性評估分析法是借助一批具有自然科學、社會科學和交叉科學專業知識和經驗的專家學者進行評估，評估專家根據個人的經驗知識和所掌握的警兆信息來對環境中的有利因素與不利因素進行全面分析，然后進行不同時期的對比研究，最后結合直覺、經驗及其他有關人員的估計對警情做出判斷或者預測的預警方法。專家經驗法具有不受警兆信息規范程度的限制的突出優點，并可隨新信息逐步修正預警結果，比較靈活實用，適用范圍較廣。但同時該方法具有較強的主觀性，在預警的準確程度上稍有欠缺，且容易出現專家的意見不一致，難以形成統一結論的現象。

4.景氣調查法。景氣調查方法是第二次世界大戰以后出現的一種方法，以定性為主、定量為輔，定性定量相結合的景氣指標為體系，采用問卷表方式收集調查對象關于景氣變動的判斷，調查對象只需就關于景氣變動的上升、不變和下降三個答案作出選擇，最后經過擴散指數將定性判斷定量化，反映本期的實際景氣狀況和下期景氣狀況的走勢。景氣調查法需要進行大量的問卷調查作為數據支持，其運作成本和難度較高。而且受調查對象主觀因素的影響較大，無法排除被調查者預測判斷失誤的情況，因此對于中國商品住宅市場預警研究來說，可以用做預警結果的初步主觀檢驗與驗證該方法，不能作為主要研究方法。

四、結語

通過以上分析比較看出，當前商品住宅市場乃至房地產市場處于在波動中快速發展，市場的不平穩性可能會導致各項經濟指標發生較大的波動。在這種客觀情況下，商品住宅市場預警比較適合運用綜合模擬法作為預警系統設計的基礎，通過對數據的科學處理建立預警模型，同時予以客觀的定性評價，彌補統計預警法受數據樣本限制的不足，以此實現優勢互補，進行更加科學的預警，建立一個完善的商品住宅市場運行預警系統。

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