論居民小區車位車庫的法律性質

摘 要：近年來，由于房地產業的迅猛發展和有車一族的不斷增多，關于車輛停放和小區車位的權屬問題引發的糾紛呈愈演愈烈之勢，中國《物權法》原則上規定了小區車位所有權的歸屬的確認原則，但缺乏實踐操作性，因此，有必要從理論上對該問題進行系統性研究。

關鍵詞：車位；車庫；居民小區；法律性質

中圖分類號：D92 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）09-0092-02

一、車位、車庫的類型

當前的小區車位及車庫可以分為三種形式:第一種形式為地表停車位、車庫。地表停車位是取得政府規劃部門頒發的《建設工程規劃許可證》，在商品房住宅小區內直接設置于地面、以劃線分割方式標明的無任何構筑物、可供多人同時使用、具有開放性的停車設施。地表獨立車庫是在小區地表獨立建造的四周以墻壁和庫門與外界空間隔離的具有專用性的停車位；第二種形式為架空層停車位、車庫。這是將樓房的首層以墻、柱等架空，依附于樓房形成的停車位。第三種形式為地下車庫、停車位。是利用小區地下空間建造的停車位，內部設有若干個畫線編號且沒有墻壁隔離的停車位。

二、車位、車庫的權屬問題

《物權法》第74 條第1款規定：“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業主的需要。”第2款規定:“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。”可以看出建筑區劃內規劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權歸屬于開發商，開發商再通過買賣合同、贈與合同或租賃合同，分別出售、附贈或出租給具體的購買人。《物權法》第74條第3款規定：占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有。由于地面停車場并不是建筑物，僅僅是設置在土地表面的停車位，故不可能獲得房地產權的初始登記和房地產證。因此，地面停車場應歸于小區全體業主共有。

關于地下車庫的權屬問題，可以從兩個方面來分析。

1.土地使用權與房屋所有權的關系。《城市房地產管理法》第31條規定：“房地產轉讓、抵押時，房屋的所有權和該房屋占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押。”可以看出，中國實行的是 “房隨地走”的模式。開發商向房屋買受人出賣了房屋所有權，土地使用權也一并轉讓。如果將房與地分開，其權利分別由不同的主體享有，就會造成土地權利人和房屋權利人都難以使用房屋和土地的局面。小區的車庫大都建設于小區內，依附于小區土地和建筑物而存在，既然房屋所有權和土地使用權都一并轉移給了房屋買受人，那么小區車庫就應該屬于房屋買受人所有。

2.建筑物區分所有權。根據建筑物區分所有權原理，建筑物區分所有權的客體分為專有部分和共有部分，建筑物區分所有權的共有部分不得作為單獨所有權的客體，而應當歸全體建筑物區分所權人共有。如果車庫是建筑物區分所有權的共有部分，車庫應歸全體區分所有權人共有，反之亦然。

實踐中，小區車庫并不是隨著專有部分的轉移而當然的轉移給房屋買受人，房屋買受人簽訂租用合同，繳納租金才可取得使用權，但并不影響其作為共用部分的法律屬性。即使簽訂租用合同一般也是在小區業主內部，也是必須依據共同關系所生的成員權才具有租用資格的。將小區車庫定性為共用部分將會對小區業主的利益進行很好的保護，是符合現代建筑物區分所有權理念的。

三、存在的缺陷和解決辦法

1.《物權法》第74條第1款中的“應當首先滿足業主的需要”的規定過于寬泛，缺乏可操作性。實踐中，開發商往往以高于市場價格的價格迫使業主在購房時不得不放棄購買或出租車位車庫的權利。如此一來，開發商就可以此作為理由將其出售或出租給業主以外的人使用。對此，立法應當作出禁止性規定，政府建設部門必須要對開發商進行監管，應將車庫等部分的價格進行核算，做出公示，如果車庫已經算入業主公攤面積，開發商轉讓或出租的價格必須降低。

2.《物權法》第74條第2款中雖將小區車位車庫歸屬交給當事人約定，但卻沒有規定約定不明或沒有約定的情況下的歸屬問題。此時，應推定為業主共有。理由在于：第一，開發商在經濟上具有優勢地位，可以爭取最大利益。開發商掌握建造商品房的成本，可以證明車庫的歸屬。如果沒有在合同中規定車庫的歸屬，就可以推定開發商已經放棄主張車庫權利；第二，從合同解釋的角度來看，房屋銷售合同通常是開發商單方起草的格式合同。如果發生爭議，應當作出不利于開發商的解釋。

3.車庫面積在規劃時是否要計入總的建筑面積。開發商建造車庫，必然要獲取收益。所以，將車庫面積計入建筑面積時，開發商以單獨出售車庫或分攤車庫面積來獲取收益；不將車庫面積計入建筑面積時，開發商就會將車庫成本打入房屋的總成本，然后通過出售房屋的方式來獲得收益。因此，車庫面積計不計入總建筑面積，從開發商的角度來講于其利益沒有什么分別。計入建筑面積的好處就在于明確了車庫可以出售的法律地位，以權利證明書的形式明確了車庫的歸屬，減少了權屬的糾紛，起到了定紛止爭的作用。不計入總面積的弊端就是權利的歸屬不直白，易被不良商人所利用，謀取不當之利。

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