房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略研究

摘 要：受2008年的全球金融風(fēng)暴影響，中國實(shí)體經(jīng)濟(jì)急速回落，國內(nèi)股市暴跌，房市成交量急劇萎縮，此時(shí)如何提高企業(yè)的生存和發(fā)展能力，成為房地產(chǎn)企業(yè)面臨的緊迫問題。這些問題很多是企業(yè)投資戰(zhàn)略失誤造成的，主要進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略研究。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；投資戰(zhàn)略；供求形勢(shì)

中圖分類號(hào)：F272.1 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2012）09-0016-01

一、企業(yè)投資戰(zhàn)略與分類

企業(yè)投資戰(zhàn)略是指根據(jù)企業(yè)總體經(jīng)營戰(zhàn)略要求，為維持和擴(kuò)大生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模，對(duì)有關(guān)投資活動(dòng)所作的全局性謀劃。它是將有限的企業(yè)投資資金，根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)評(píng)價(jià)、比較、選擇投資方案或項(xiàng)目，獲取最佳的投資效果所作的選擇。企業(yè)投資戰(zhàn)略是企業(yè)總體戰(zhàn)略中較高層次的綜合性子戰(zhàn)略，是經(jīng)營戰(zhàn)略化的實(shí)用化和貨幣表現(xiàn)，并影響其他分戰(zhàn)略。企業(yè)投資戰(zhàn)略可分為發(fā)展型投資戰(zhàn)略、穩(wěn)定型投資戰(zhàn)略與退卻型投資戰(zhàn)略。

1.發(fā)展型投資戰(zhàn)略。發(fā)展型投資戰(zhàn)略是企業(yè)在現(xiàn)有水平上向高一級(jí)邁進(jìn)的戰(zhàn)略，在國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的時(shí)期及企業(yè)經(jīng)營狀況良好的情況下，推行這一戰(zhàn)略會(huì)收到良好的效果。這一戰(zhàn)略的特點(diǎn)增加對(duì)企業(yè)設(shè)備、原材料、人力資源等的投資，以擴(kuò)大企業(yè)生產(chǎn)規(guī)模，提高產(chǎn)品市場(chǎng)占有率。

2.穩(wěn)定型投資戰(zhàn)略。穩(wěn)定型投資戰(zhàn)略適用于穩(wěn)定或下降行業(yè)中的企業(yè)。企業(yè)推行這一戰(zhàn)略的要點(diǎn)是，企業(yè)決策者要切實(shí)把握企業(yè)的優(yōu)劣勢(shì)，選準(zhǔn)新的產(chǎn)品為投資對(duì)象。

3.退卻型投資戰(zhàn)略。這一戰(zhàn)略多用于經(jīng)濟(jì)不景氣、資源緊張，企業(yè)內(nèi)部存在著重大問題，產(chǎn)品滯銷，財(cái)務(wù)狀況不惡化，政府對(duì)某種產(chǎn)品開始限制以及企業(yè)規(guī)模不當(dāng)，無法占領(lǐng)一個(gè)有利的經(jīng)營角度等情況，其實(shí)施的對(duì)象可以是企業(yè)，也可以是事業(yè)部、生產(chǎn)線或一些特定的產(chǎn)品、工藝。這種投資戰(zhàn)略的特點(diǎn)是，從原先經(jīng)營領(lǐng)域撤出資金，減少產(chǎn)量，削減研究和銷售人員。這種退卻型戰(zhàn)略是企業(yè)家最不愿意采用且可能扭轉(zhuǎn)敗局的戰(zhàn)略。企業(yè)采用這個(gè)戰(zhàn)略的關(guān)鍵是把握住時(shí)機(jī)，以退為進(jìn)，不要錯(cuò)過良機(jī)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)投資戰(zhàn)略研究

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部市場(chǎng)環(huán)境經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)意想不到的不利變化，由此引發(fā)多種風(fēng)險(xiǎn)，主要表現(xiàn)為：第一，嚴(yán)重的通貨膨脹、物價(jià)上漲，誘發(fā)建材價(jià)格上漲，工程造價(jià)跟著上漲。第二，貨幣發(fā)行政策和銀行信貸政策。如銀行緊縮銀根對(duì)房地產(chǎn)商就意味著籌資或變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。第三，房地產(chǎn)供求形勢(shì)的變化。房地產(chǎn)供給嚴(yán)重不足的狀況已成歷史，現(xiàn)在的情況是供過于求，房?jī)r(jià)自然就要下降，銷售難度增加，促銷成本加大，期房銷售幾乎成為不可能。第四，房地產(chǎn)政策及由此形成的大氣候。如當(dāng)前銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持重點(diǎn)從開發(fā)變?yōu)橘徺I，這不利于剛開發(fā)并需持續(xù)投入的房地產(chǎn)項(xiàng)目的開展。房地產(chǎn)開發(fā)商主觀上對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求形勢(shì)，房地產(chǎn)政策，金融政策的理解、判斷或把握上出現(xiàn)偏差。如有的發(fā)展商過分地相信自己會(huì)容易將項(xiàng)目轉(zhuǎn)手，而實(shí)際并未如愿；有的開發(fā)商在決策上項(xiàng)目時(shí)只考慮、分析了一時(shí)的市場(chǎng)供求形勢(shì)，而沒把開發(fā)的周期因素考慮進(jìn)去，或者對(duì)市場(chǎng)的估計(jì)及項(xiàng)目自身的優(yōu)勢(shì)的判斷過于樂觀，最終導(dǎo)致銷售困難；還有的開發(fā)商經(jīng)營實(shí)力（開發(fā)實(shí)力、管理能力、行銷能力）不足，項(xiàng)目運(yùn)作中難于實(shí)現(xiàn)預(yù)期的經(jīng)營業(yè)績(jī)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以將資金有選擇地投放到不同類型的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目上，投資建造不同收入層次居民所需的不同類型住宅、寫字樓、商店和娛樂場(chǎng)等，以減少未來收益的不確定性。因?yàn)楦鞣N不同類型房地產(chǎn)的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大小不一，收益高低相應(yīng)不同。一般而言，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較高的風(fēng)險(xiǎn)大，開發(fā)項(xiàng)目收益率相對(duì)較低的風(fēng)險(xiǎn)小。如果資金分別投入到不同的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，整體開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)降低，其實(shí)質(zhì)就是用個(gè)別房地產(chǎn)開發(fā)的高收益去彌補(bǔ)個(gè)別低收益的房地產(chǎn)損失，最終獲取一個(gè)較為平均的收益。房地產(chǎn)多樣化投資的關(guān)鍵是如何合理地確定投入不同類型的房地產(chǎn)的資金比例，使得既可降低開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)又可獲取較高的收益率。