中國房價構成因素分析

摘要：近年來，快速上漲的房價成為社會各界關注的熱點，本文從高房價形成的背景因素和金融體制推動作用兩個方面對房價上漲的因素進行了分析，以期為理解高房價形成提供啟示。

關鍵詞：高房價 基礎性因素 金融體制

一、中國房價形成的背景性因素

中國巨大的人口基數一直被認為是一種不可估量的市場潛力，這種體現在每個人生活方方面面的市場潛力自然也會體現在房地產市場上。隨著中國經濟的不斷發展，基于中國巨大人口而產生的對房屋的剛性需求構成了房價的基礎性因素。

首先，中國不斷推進的城市化進程為房地產市場的蓬勃發展提供了充足的動力。未來5年至10年，我國將進入城鎮化快速發展的重要階段，到2020年，我國城市化率將達到55%至60%。目前，我國城鎮人均住房面積為26.65平方米，按照城市化率每年增長1個百分點，將新增1000萬城鎮居民來計算，至少需要新增2.6億平方米的住房供給。經濟學的基本理論告訴我們，巨大的增量剛性需求使得房地產市場的供需平衡被打破，房地產的需求曲線受城市化進程推進的影響而向右移動，在供需重新達成平衡的時候，飛漲的房價就不難理解了。

其次，伴隨著改革開放的進程成長起來的80、90后一代相繼進入購房年齡，這個群體即將或者已經成為了我們國家的勞動力的中堅力量，他們對房屋的需求也自然不可忽視。有房屋需求預期并不直接影響剛性需求，形成剛性需求的是其對于房屋的現實支付能力，而普遍存在的父母為期購買房屋的“跨代消費”現象提高了部分“剛性需求”的現實支付能力，構成了其實際的增量剛性需求。

另外，中等收入家庭的改善性需求一定程度上也是“剛性需求”。中等收入家庭在首次置業之后，隨著收入的進一步改善以及家庭人口結構的變化，住房條件已不能滿足需要，二次置業成為大量中等收入家庭的必然選擇。因此，基于上述原因，剛性需求將一直是構成我國房價基礎性因素。

如果說僅僅有巨大的剛性需求，中國房價或許并不會上漲得如此之高，如此之迅速，在剛性需求的基礎上，真正推高中國房價的因素應該是當前中國經濟中過剩的流動性。數據顯示，2002年之前房地產投資資金來源小計均超出投資額20%，2003年以后超出率超過30%且逐年上升，2006年提高到38.7%，比2002年提高13.6個百分點。有30%以上的超額資金追逐房地產市場，自然導致房價大漲，房地產投資過度增長。2005年房地產投資資金來源合計超出額為5488.6億元，2006年上升到7497.7億元，分別占全社會投資口徑資金超出額的94.4%和92.0%，即流動性過剩絕大部分為房地產吸收。

那么這些過多的涌向房地產市場的流動性究竟從何而來呢？

首先，中國經濟在經歷改革開放的30多年來的發展之后已經進入到了一個高速增長的路徑，而經濟的這種快速增長在客觀上要求要有增量的流動性的支持。根據凱恩斯的貨幣需求理論，人們對貨幣的需求是基于三種動機，即交易動機、預防動機和投機動機。在中國經濟快速發展的背景下，經濟運行中因為交易增多和投資機會增多帶來的交易動機和投機動機的增強必然增加對貨幣流動性的需求增加。同時，高速運行的經濟也給人們帶來了一定的不確定性的預期，從經濟心理學的角度看，人們的持有流動性的預防性動機也會增加。

另外，金融危機后，全球經濟的總體走勢是呈下行趨勢，美國、歐洲、日本等傳統的大型經濟體紛紛采取降低利息和寬松的貨幣政策的方式來增加其經濟中的流動性，以刺激其經濟的恢復與發展。因此，在全球流動性過剩的大背景下，跨國資本流動活躍，而中國以其快速發展的的經濟和人民幣的升值預期成為了廣受國際投機者的投機對象，大量國際過剩資金涌入了我國。這一點，從我國近年來GDP增速和外匯儲備增速的巨大差異得到了明顯的體現，兩個增速的差距部分就反映了國際資本涌向中國的事實。

經濟學家詹姆斯？布坎南曾經說過，在流動性過剩的條件下，貨幣作為資產的一種形式并不能很好地保護人們的財產權利，理性人的選擇將是將流動性的貨幣資產轉化為真實的非金融資產。布坎南的話很好地解釋了在當前流動性過剩的條件下人們投資房地產市場的保值增值動機和投機動機，而這種來自國內外的大量流動性向房地產市場的涌入將不可避免地推高房地產業及相關產業的總體價格水平。

綜合上面的分析我們可以看到，剛性需求構成了當前中國房價的基礎性因素，而過剩的流動性則是推動中國房價快速增長的外生性客觀因素。

二、銀行金融機構在房價中的推手作用

1999年，中國建設銀行發行了第一份住房按揭貸款，由此開啟了銀行貸款的房產助推器時代。房屋作為一種不動產對購買的現實支付能力提出了很高的要求，這就決定了銀行的貸款對于大多數房地產的消費者是極其必要的。同時，開發商在進行房地產投資開發的時候往往也需要有銀行的信貸支持。因此，銀行金融體系實現資本在時間與空間上的轉移的功能對于房地產市場參與者的雙方都有極其重要的作用。目前，我國銀行體系向開放商和個人的房地產貸款占了全部銀行貸款比例的20%～30%，是銀行體系最大的貸款方向和收入來源。而一旦房市泡沫破滅，房價的崩潰將使得個人貸款中停止向銀行償還貸款，開發商也將因為資金來源的斷裂無力償還貸款。這種呆壞賬的產生不僅使得銀行體系無法從其貸款業務中獲取利益，還將由于貸款無法收回帶來系統性的金融風險，這對于銀行體系來說無疑將是致命的打擊。

這樣，不論是出于銀行體系對于國家金融秩序穩定乃至經濟穩定和社會穩定的考慮還是出于對保障銀行體系有效有利潤的運行的要求，銀行金融體系都將需要提供充足的流動性以保證房地產經濟的持續運行，哪怕這個經濟目前已經在流動性的充斥下是一種泡沫經濟了。所以說，在流動性過剩的背景下，銀行金融體系就成為了向房地產市場中注入流動性的重要渠道，它也自然而然地成為了房價飆升的推手。

參考文獻：

[1]詹姆斯*布坎南.財產與自由[M].社會科學出版社，2002

[2]弗雷德里克？S？米什金.貨幣金融學[M].中國人民大學出版社，2006