皆因難以承受漲租之重

隨著近年來益見成熟的商圈租金的大幅飆升，開發商希望能漲租金，但超市、賣場、餐飲服務業不願妥協，租賃糾紛屢屢上演。據聞未來3年內，零售業將迎來物業租賃大批到期的高峰。

相同的故事總在不停地重演！在大陸許多地區，最初為在一個近乎蠻荒的「新開發地段」炒熱地盤，吸引人氣，開發經營者初時將商鋪以極低的價格租給大超市、大賣場、餐飲連鎖及百貨零售等。

商業地產炒盤

租金「扯皮戰」不斷上演

隨著近年來益見成熟的商圈租金的大幅飆升，開發商希望能漲租金，但超市、賣場、餐飲服務業不願妥協，租賃糾紛屢屢上演。除了部分財大氣粗的商家，如蘇寧電器豪擲數億元（人民幣，下同）自購旗艦店以避免租賃糾紛，並向「商業地產+商業」的模式轉型，相當一部分服務業商家還是避免不了與業主或經營管理者的扯皮大戰。

最終賣場、百貨零售業因租金談不攏而忍痛關店或遷店的消息時有發生：百佳在上海開設的首家高端超市TASTE支撐一年多就關門謝客；成都的太平洋百貨、廈門的沃爾瑪都是因續約漲租問題或與業主鬧翻或被迫遷店。

據聞未來3年內，零售業將迎來物業租賃大批到期的高峰。

六大糾紛起因

應細細思考

在一、二線城市間，法院受理的商鋪租賃糾紛近幾年呈倍數增長，這也側面反應了現代服務業經濟的生存現狀。導致服務業商鋪租賃糾紛井噴的原因大致有以下幾個：

一些大賣場、餐飲店、百貨零售承租方，一方面面臨著漲勢兇兇的租金與人力管理成本；另一方面通貨膨脹，賣場百貨業過快擴張帶來的激烈競爭，及不景氣擔憂引發的消費萎縮，致使這些零售服務業利潤趨薄甚至巨損，因而導致欠租或提前解約糾紛。此類型糾紛已占租賃糾紛總數的50%以上。

商圈運營商急於招商引資，但條件欠缺或規劃不到位而產生的租賃糾紛。這類糾紛主要是經營概念性產業園區的整體租賃出租方因資金鏈斷裂等原因而引發。例如在消防、供電等設施不完善，缺乏成熟規劃的情況下就開始招租，以租金來彌補投資的不足，甚至欺瞞商戶營造熱租假相，吸引經營戶投資經營，待承租經營戶發現經營環境遠不如運營商所吹噓那麼好，以此為由拒交房租，並要求解除租賃合同、賠償損失。一旦引起群體訴訟，保全運營商的到期應收租金，導致其資金鏈斷裂風險加劇。

週邊經營環境惡化而產生的租賃糾紛。例如餐飲經營者踏足商圈服務本來是看中週邊環境優勢，經營初衷系依託週邊繁榮的賣場百貨業來積聚人氣發展餐飲市場，但百貨業的蕭條和定位轉型，也使餐飲經營「皮之不存，毛將焉附」，從而引發了租賃糾紛。

定制商業地產的解約糾紛，尤其是大賣場及依附大賣場的其他餐飲業商業，很可能是出租人根據零售商、服務商的特定設計投資建造的，一旦不景氣導致賣場及其他承租戶難以承受持續虧損提前解約，給出租方造成的損失將更為慘重，因此雙方在提前解約、違約金、固定資產的賠償上爭執不休。

整體出租運營商經營不善與產權人引發的租賃糾紛。如商圈運營商沒有充分預見市場形勢的變化，制定的發展規劃跟不上市場的變化；又由於未充分評估市場風險，向商鋪產權人承諾了較高的租金回報率。一旦遭遇經濟大環境蕭條更容易導致回報率不能實現，因而引發大量租賃糾紛。

相關政府行政職能部門管理缺位引發的租賃糾紛。種種服務業進駐開發經營之前本應履行一些必備程序，如消防設施的驗收、環境質量的評估、市場準入的審批等。由於最初急於招商引資，相關行政職能部門的管理不到位、引導措施未跟上，或避開監管大開方便之門導致某些項目先經營後補辦必要手續，隨著政策的收緊有的甚至無法補辦手續，造成經營不合法從而引發租賃糾紛。

「租金之爭」乃罪魁禍首

當首要解決

這些大賣場、百貨業、餐飲業的租賃糾紛雖千呈百態，但核心大都是因占經營成本比重過高的租金之爭引起的，要求漲租也好，提前解約也好，都不是惡意的違約訴求。如果這些服務業面臨著巨虧的局面，再勉強要求其在過高租金之重負下繼續履行，將不符合效率原則與市場經濟要求，造成資源的浪費與損失的進一步擴大。發生這些租賃糾紛，該如何適當處理呢？

首先，秉持維護社會穩定原則。特別是商業圈、概念園區的租賃糾紛，牽涉到產權人、商圈打造投資人、經營管理人、眾多大賣場、零售百貨、所依附的中小餐飲或其他服務業承租者甚至轉租關係的次承租者，有的恐怕還涉及到拆遷、商圈佈局調整換優汰次等，十分的複雜，可能影響到社會穩定，激起群體矛盾。處理這一類群體性糾紛時，在堅持依法處理的前提下，應把維護社會穩定作為首要原則來牢牢把握。

其次，堅持合同實際履行原則。發生大環境改變下的租賃矛盾，盡量促使合同雙方當事人積極改善經營管理，維護市場經濟平等主體之間的交易秩序。合同的不履行或不全面履行有多種原因，須仔細分析糾紛產生的原因，評判解除合同可能導致的一系列社會效應，從實際出發，根據合同的性質和債權人的實際要求、債務人的實際困難認定是否可以解除，有的不輕易解除合同，但若繼續履行將引起損失不必要的擴大，寧願在補足守約者經濟損失的情況下提前解約才凸顯效率。

第三，適用情勢變更原則。情勢變更原則植根於法律規定的誠實信用原則，指合同有效成立後，因不可歸責於雙方當事人的原因發生情勢變更，致合同之基礎動搖或喪失，若繼續維持合同原有效力顯失公平，允許適當變更合同內容。如在遭遇服務業整體寒冬時，出租方可以主動減少租金維護雙方利益的平衡。否則，大環境不景氣的情況下，老租戶不堪承受重負跑了，新租戶有這麼容易替補嗎？少拿租金總比長期空置好。這樣不僅化解了矛盾，合理分配了風險，而且能夠使雙方共渡危機，以暫時的「共苦」換來長期的「同甘」。在雙方當事人都無過錯的情形下，要合理運用情勢變更原則，積極促成雙方當事人協商，共同化解危機。

第四，倡導柔性執法原則。當糾紛無法調和不可避免地走上法庭時，大陸的法院在辦案過程中應以價值衡量為必要補充，以整體利益最大化、損害最小化為基本出發點，追求各方利益均衡的柔性效果，不生搬硬套部分法律規定，應結合司法精神、法律原則及案件實際情況，靈活運用法律，著眼於糾紛的解決、雙方合法利益的維護和服務業的長遠發展。