農村房屋買賣合同的效力

近年來，隨著城鎮化的進程，以及房屋拆遷帶來的巨大利益的影響，城鎮周邊的農村房屋買賣日益增多，由此產生的糾紛不斷涌現。由于對農村房屋買賣合同的效力在認識上的不一致，導致審判實踐中各地法院對于農村房屋買賣合同糾紛案件的處理結果也不盡相同，從而影響了司法的統一性。

一、農村房屋買賣合同糾紛產生的背景

農村房屋買賣合同之所以被房屋出賣人起訴認定無效，很大程度上是因為農村土地增值以及城中村改造拆遷補償等因素，房屋現價或拆遷補償價格高于房屋買賣價格，出賣人受利益驅動而反悔，有的要求直接收回已交付的農村房屋，有的要求與買受人共沾拆遷利益。從現狀來看，有的房屋已經過裝修、翻建、改建等添附行為，如果確認買賣合同無效，還涉及對因房屋翻建、擴建、添附等價值評估鑒定、費用補償標準難題，甚至遭遇執行難題。

二、對農村房屋買賣合同效力的分析

對農村房屋買賣合同是否有效的問題，存在不同的意見。

第一種意見認為農村房屋買賣合同為無效合同。北京高級法院下發的《關于農村私有房屋買賣糾紛合同效力認定及處理原則研討會會議紀要》認為，農村房屋買賣必然涉及宅基地，而宅基地的買賣是我國法律、行政法規禁止的，進而認定農村房屋買賣合同應為無效。如備受關注的北京通州宋莊“畫家村”農村房屋買賣糾紛案件，一、二審法院就是依據該《會議紀要》的指導精神，均認定買賣合同無效，買受人的損失可另行起訴。

第二種意見認為農村房屋買賣合同為有效合同。浙江省高院1992年出臺的《關于審理房屋糾紛案件研討會紀要》規定：“買賣農村的私有房屋，如雙方自愿并立有契約，買房已交付購房款，并實際使用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續不完善的，應認定買賣關系有效，但應責其補辦有關手續。”江蘇省高院《關于審理房地產案件若干問題意見》也持相同意見，就是說根據民法理論的誠實信用原則，只要買賣合同是當事人的真實意思表示，亦不存在合同無效或可撤銷的情形，即應認定合同有效。

持第一種意見的主要理由是：農村房屋買賣合同的標的物不僅是農村房屋，還包括該房屋的宅基地使用權，而宅基地的使用權是農村集體經濟組織對其內部村民基本生活的福利性保障，不允許非本集體經濟組織的他人享有，是不允許轉讓的，故合同無效。

筆者認為，農村房屋買賣合同應認定為有效合同，理由如下：其一，農村房屋買賣合同只要沒有違反法律、行政法規的效力性強制規定，則應認定有效。根據民法的一般原則，法無禁止的皆可為，根據《合同法》第52條的規定，只有違反法律、行政法規的強制性規定的合同才無效。《合同法》及司法解釋規定，人民法院確認合同的效力，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院頒布的行政法規為依據，地方性法規和部門規章不能直接作為確定合同效力的依據。目前我國的法律和行政法規并沒有明確規定農村村民不能向所在的集體經濟組織以外的人出賣房屋，所以農村房屋買賣合同應認定為有效合同。其二，從保障農民房屋所有權的完整性和維護社會交易秩序的角度來看，農村房屋買賣合同亦應當認定為有效合同。根據《物權法》的規定，農民合法建造房屋后就取得了物權，擁有了對房屋的所有權，所有權包括四個權能，即占有、使用、受益和處分，而處分權是核心權能。所以農民應有權處分自己所有的房屋，限制農民買賣房屋也于法無據。《合同法》的立法目的就是保障交易安全，鼓勵交易，遵循契約自由原則，限制農村房屋買賣恰恰違反了這一原則。其三，從現有的法律規定來看，農村房屋和宅基地是可以轉讓的。《土地管理法》第六十二條第四款規定：農村村民出賣、出租房屋后，不得再申請宅基地。由此可以看出我國法律是允許農村房屋買賣的，而且也并沒說不能賣給集體組織外的人，只是禁止再次申請宅基地。《物權法》第一百五十五條規定：“已經登記的宅基地使用權轉讓或消滅的，應當及時辦理變更登記或者注銷登記。”這實際上說明了宅基地使用權是可以轉讓的。目前關于宅基地轉讓問題的規章及規定有國家土地管理局《確定土地所有權與使用權的若干規定》第169條：“宅基地使用權不得單獨轉讓。建造在該宅基地上的住房所有權轉讓的，宅基地使用權同時轉讓。”這里禁止的是單獨轉讓，但其效力只是行政規章。

（作者單位：鎮平縣人民法院）