云南旅游地產觀察

曾有業內人士說，城市住宅的黃金十年已經在2008年終結了，而未來黃金十年則屬于旅游地產的。放在云南乃至全國，還真有這么回事。

旅游業：最具發展潛力的新興產業

談旅游地產，當然離不開對旅游的探討。日前，國家旅游局局長邵琪偉透露，2011年，中國入境過夜游客達5758萬人次，出國出境旅游達7025萬人次，有26.4億人次的中國國民通過各種形式在國內旅游。

早在2005年，云南省就提出了旅游“二次創業”的舉措，通過房地產進一步加快旅游實現轉型升級，從傳統的觀光旅游到休閑度假。作為一出生就有旅游和氣候資源天然稟賦的云南，旅游業在云南整個GDP的創收中也是作出積極的貢獻。據數據顯示，2011年，云南接待海外旅游者395.4萬人次，旅游外匯收入達16.1億美元；接待國內旅游者1.63億人次。旅游業總收入為1300.3億元，同比增長29.7%。

單從數據上看，每年到云南的旅游者就接近1.7億人次，假如每年有1‰的旅游者選擇留在云南置業的話，每年就會有17萬人在云南購房，相信這是非常客觀的數據，并且按照目前發展速度，這個數據在遞增。

從另一角度而言，旅游產業的發展也將帶動包括城市建設在內的投資。據公開資料顯示，業界認同度較高的全球十大知名酒店品牌中，只有德國凱賓斯基國際酒店集團還沒有進駐云南，這其中還不排除已在暗中布局只是沒有對外公開的可能性。

另外，旅游業的發展對于GDP的貢獻是顯而易見的，而地方政府也正在成為當地旅游業和旅游地產最熱衷的支持者。據統計，中國至少27個省區市制訂的“十二五”規劃都把旅游業作為支柱產業或第三產業中的領頭產業。而今年年初召開的在云南省第十一屆人民代表大會第五次會議上，云南省就提出了1450億的旅游業年度“置業”目標，對旅游資源的挖掘有著更長遠的考慮。

旅游地產：未來行業發展新藍海

城市住宅在調控下舉步維艱讓越來越多的房企尋求轉型，而商業地產的投資過熱也讓全行業意識到風險，唯有旅游地產成為諸多房企投資轉型的新藍海。

面對如此之大的投資市場，地產企業心里早有盤算。以海南為例，上百億的旅游地產項目早已星羅棋布，當然，海南當前的旅游地產熱，除了國家政策的支持外，品牌房企的進駐開發也是給海南帶來很大的發展機會。而目前，云南的旅游資源也正被認可，萬達、恒大、保利、中海、龍湖、雅居樂等地產大鱷也紛紛搶灘云南，在境內大理、騰沖、麗江、普洱等地，幾千畝甚至幾十平方公里規模的項目隨處可見。據不完全統計，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元。包括萬科、恒大、龍湖、綠地等地產龍頭企業都不斷試水旅游地產。

由萬達集團、中國泛海、一方集團、億利資源、聯想控股5家國內知名民營企業聯合投資的西雙版納國際度假區項目，旅游項目總投資150億元，是西南地區投資額最大的旅游項目。

世紀金源也在云南投資打造了昆明世紀城、騰沖世紀城、騰沖國際高爾夫旅游度假村和西雙版納濱江果園避寒度假山莊等多個項目。

在今年4月，中弘股份簽訂三個旅游地產項目的合作開發協議，其中云南西雙版納路南山旅游度假項目建設用地面積近14700畝，投資規模150億元。

而雅居樂集團在云南的西雙版納、德宏瑞麗、保山騰沖三個地方圈地合計高達6萬畝，投資總規模預計超過450億元。

另外，已經確定在冰島租地300平方公里開發度假村的黃怒波也把目光轉向云南。在3月21日中坤集團與云南省普洱市簽署的合作框架協議中，黃怒波意在云南普洱投資500億元開發占地60平方公里的原生態國際休閑養生度假區，開發周期長達10年。

2012年9月6日，云南城投旗下“夢云南”旅游地產品牌與華僑城、萬達、世茂、 龍湖、光耀、保利、華潤、雅居樂、中坤集團一并榮獲2012中國旅游地產項目品牌價值TOP10。作為云南本土唯一的上市房企，云南城投在旅游地產的土地儲備超過15000畝。

旅游地產需要理解生活方式

今典集團董事長張寶全曾在微博上表示，旅游休閑正在成為中國人生活中不可或缺的一部分。當未來年人均可支配收入超過1萬美元時，中國的旅游將全面進入度假休閑時代。面對遍地開發的旅游地產項目，不難想象，旅游地產將成為未來云南地產新出路。

但有贊同，也會有質疑，有些房企開發旅游地產是迫于生存壓力。他們“冒進”的做法，更多是熱衷于“地產”，而非“旅游”。在當地政府的“支持”下，企業拿地成本低得難以想象。而開發商更關注以開發旅游的名義而帶來土地增值，實現周邊商業地產和住宅的高回報，旅游項目正在被房地產“綁架”。

另外，商業地產重在前期規劃、招商，后期運營，而旅游地產最為重要的是后期運營管理，單從海南目前的旅游地產，空置率高達80%，而云南的旅游地產又該如何避免這樣的問題出現，顯然，這需要當地政府對旅游紫云的合理分配及科學規劃，也需要開發商更為注重對生活方式的理解，研發真正適銷對路的旅游產品。