經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

[摘 要]經(jīng)濟(jì)適用房制度的實(shí)施必將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展產(chǎn)生巨大影響，文章首先闡述了經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的現(xiàn)狀，然后對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響進(jìn)行了簡(jiǎn)單的分析，為目前房地產(chǎn)企業(yè)解決面臨的問(wèn)題提供了一些借鑒。

[關(guān)鍵詞]經(jīng)濟(jì)適用房 房地產(chǎn) 影響

我們知道房?jī)r(jià)居高不下不僅會(huì)危及民生，還很可能會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)泡沫化，將房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)散到整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)。所以，這就需要政府發(fā)揮其宏觀調(diào)控的優(yōu)勢(shì)，使房地產(chǎn)行業(yè)回歸理性，平穩(wěn)發(fā)展。從目前來(lái)看，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)節(jié)手段主要有稅收政策、利率政策、經(jīng)濟(jì)適用房等。稅收手段只有短期效果，如果長(zhǎng)期實(shí)施對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控有很大的負(fù)面影響。另外，因?yàn)槲覈?guó)還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)利率的市場(chǎng)化，因此，利率政策的有效性還有待于商榷。所以，經(jīng)濟(jì)適用房成為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵手段，從1998年經(jīng)濟(jì)適用房首先在北京亮相以來(lái)，經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)走過(guò)漫漫14年的春秋，那么它對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展究竟帶來(lái)了哪些影響呢？

一、目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)中的現(xiàn)狀

1.沒(méi)有對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的供給對(duì)象進(jìn)行明確的界定

由于目前對(duì)經(jīng)濟(jì)適用住房的供給對(duì)象還沒(méi)有明確界定，使得不少經(jīng)濟(jì)適用房受益群眾不是城市的低收入者。據(jù)有關(guān)調(diào)查顯示，從1998年至今，建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用房有兩成落入到了高收入人群的手中，甚至有些高收入階層把經(jīng)濟(jì)適用房當(dāng)成了自己的投資工具。這種現(xiàn)象不但加劇了經(jīng)濟(jì)適用房的供需不平衡，而且褻瀆了經(jīng)濟(jì)適用房制度的原本性質(zhì)。

2.經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)不斷增加，完全超出了低收入者的購(gòu)買能力

從經(jīng)濟(jì)適用房改革的2003年到2011年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)在逐年增加，下表是這九年的經(jīng)濟(jì)適用房的平均售價(jià)。

表 我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房年銷售均價(jià)（元/平方米）

從表中可以看出，從2003年到2011年，我國(guó)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格始終保持著上漲趨勢(shì)，而且，可以看出售價(jià)的漲幅也在你不斷擴(kuò)大。這種持續(xù)的上漲已使得我國(guó)大部分的經(jīng)濟(jì)適用房的售價(jià)完全超過(guò)了很多低收入者的承受能力，漸漸遠(yuǎn)離的經(jīng)濟(jì)適用房的宏觀調(diào)控目標(biāo)。

3.不少經(jīng)濟(jì)適用的住宅品質(zhì)太低

大多經(jīng)濟(jì)適用房都存在著建筑設(shè)計(jì)老套、建筑質(zhì)量比較粗糙、建筑環(huán)境較差的現(xiàn)象，大多的經(jīng)濟(jì)適用房都位于城市遠(yuǎn)郊，環(huán)境、交通及公共設(shè)施等方面相對(duì)較差，大多經(jīng)濟(jì)適用房的基礎(chǔ)設(shè)施與配套設(shè)施有較大缺陷，甚至有嚴(yán)重的質(zhì)量問(wèn)題。例如，合肥市的經(jīng)濟(jì)適用房主要都集中在肥西、肥東等城市郊區(qū)地段。這些經(jīng)濟(jì)適用房到達(dá)市中心的距離有20Km左右。有些經(jīng)濟(jì)適用房入住后，陸續(xù)出現(xiàn)墻根、衛(wèi)生間滲漏等一系列的質(zhì)量問(wèn)題。例如，杭州的后珠辰秀嘉園小區(qū)，存在著如地面潮濕漏水、凈高不足以及通風(fēng)管道銹跡斑斑等諸多質(zhì)量問(wèn)題。

二、經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響

1.經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的影響

經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的大力實(shí)施，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)了巨大的影響，這就相當(dāng)于面臨一場(chǎng)行業(yè)洗牌。經(jīng)濟(jì)適用房的政策會(huì)使得房地產(chǎn)商在未來(lái)拿地競(jìng)爭(zhēng)會(huì)變得更加激烈，成本會(huì)越來(lái)越高；市場(chǎng)中的購(gòu)買方將被分流出去，同時(shí)市場(chǎng)的剛性需求也將大幅削減，房地產(chǎn)企業(yè)受到巨大沖擊；有實(shí)力大型房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)產(chǎn)生顛覆性的影響，而中小型企業(yè)必將打起價(jià)格戰(zhàn)，垂死掙扎。

2.經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量的影響

經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的存量影響受控因素主要有：經(jīng)濟(jì)適用房的同期上市量，上市的商品房檔次，群眾對(duì)政府房地產(chǎn)政策的期待。所以從這三個(gè)受控因素出發(fā)進(jìn)行分析，經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)存量的影響主要有以下幾個(gè)方面。第一，住房產(chǎn)權(quán)受限?，F(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)適用房要么要求住滿幾年后才能轉(zhuǎn)讓，并且會(huì)收取一定的費(fèi)用，要么產(chǎn)權(quán)不完全，這使得普通低價(jià)的商品房更受歡迎，如果這樣下去會(huì)致使經(jīng)濟(jì)適用房賣不去的窘境。第二，從客戶群看，當(dāng)經(jīng)濟(jì)適用房與中低價(jià)位、中小戶型以及普通商品房的價(jià)位相近時(shí)，勢(shì)必會(huì)減少群眾對(duì)普通商品房的需求；另外，從租賃市場(chǎng)看，廉租房與政策性租賃住房市場(chǎng)將進(jìn)一步擠壓住房租賃市場(chǎng)，進(jìn)而對(duì)商品房市場(chǎng)，包括新建住房與二手房市場(chǎng)的需求產(chǎn)生重大影響。

3.經(jīng)濟(jì)適用房對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

正常來(lái)說(shuō)經(jīng)濟(jì)適用房的大力推進(jìn)將抑制、拉低房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)的商品房銷售價(jià)格。如果經(jīng)濟(jì)適用的推廣力度大、數(shù)量多，必然會(huì)慢慢蠶食商品房的市場(chǎng)，從而在根本上改變了供求關(guān)系，使得房?jī)r(jià)下降。保障性住房，尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量增大必將在一定程度上降低商品房的價(jià)格，特別是對(duì)城市周邊項(xiàng)目以及普通商品房的銷售價(jià)格。但是，這種拉低商品房的影響是建立在一定基礎(chǔ)之上的。因?yàn)槲覀兎治鰰r(shí)只考慮了供給量的關(guān)系，如果把需求量考慮進(jìn)去情況就不太一樣了。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求量大于供給量的狀態(tài)時(shí)，房?jī)r(jià)可能還要再被抬高，這時(shí)的經(jīng)濟(jì)適用房的供給政策對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)并不能起到拉低房屋價(jià)格的作用。

三、結(jié)語(yǔ)

經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)過(guò)十多年的發(fā)展，由于各種各樣建設(shè)缺陷，經(jīng)濟(jì)性住房目前并沒(méi)有成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的主體，可是如今，隨著政府重新確立了加大建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的方針，勢(shì)必會(huì)給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了翻天覆地的變化，所以從事房地產(chǎn)行業(yè)的人員必須要對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房帶來(lái)的行業(yè)影響進(jìn)行深刻的認(rèn)識(shí)，才能在日益競(jìng)爭(zhēng)的房地產(chǎn)行業(yè)中把握市場(chǎng)動(dòng)向，贏得市場(chǎng)先機(jī)。

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