淺淡房地產(chǎn)業(yè)與人口發(fā)展

摘要 房地產(chǎn)業(yè)一度成我國新想經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，它與人口的發(fā)展有著密切的關系，本文試從兩者的關系入手進行分析。

關鍵詞 房地產(chǎn)業(yè) 人口發(fā)展

中圖分類號：F279 文獻標識碼：A

房地產(chǎn)業(yè)一度成為我國新的經(jīng)濟增長點和國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)，在2008年后又成為國家打壓的重點產(chǎn)業(yè)。一方面房地產(chǎn)市場供求關系、消費者需求等方面不斷發(fā)生變化，引起了國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間的競爭加劇；另一方面，國家政策采取限貸、限購等緊縮手段一定程度打擊了房地產(chǎn)的前進與發(fā)展。

從西方發(fā)達國家的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展歷程來看，都有著周期性規(guī)律。而我國短短幾十年的房地產(chǎn)發(fā)展過程其周期性也特別明顯，即房地產(chǎn)業(yè)總是從蕭條走向繁榮，而房地產(chǎn)市場一般不會永遠持續(xù)繁榮，它總是與經(jīng)濟增長質(zhì)量、增長速度、市場需求及購買力聯(lián)系在一起，并在高潮期以后進入調(diào)整期，在調(diào)整中醞釀新的高潮。把握房地產(chǎn)市場周期性變化規(guī)律，有利于調(diào)控市場供求矛盾，避免社會資源浪費，優(yōu)化社會資源配置。同時，也有利于正確把握住房金融的經(jīng)營策略，通過優(yōu)化資源配置調(diào)節(jié)市場行為，規(guī)避行業(yè)風險乃至金融風險。

人口發(fā)展與房地產(chǎn)業(yè)息息相關， 尤其在有著傳統(tǒng)思想的中國，兩者關系顯得更加地密切。近些年來，我國的人口結(jié)構(gòu)、人口流動性、人民收入、人口素質(zhì)等均有很大變化，我國已經(jīng)進入老齡化社會，城鎮(zhèn)化發(fā)展把我國的城市人口、農(nóng)村人口比例大大改變，人民收入大幅度提高，人口中的大學生占比大大提高等等這些都改變了人口對房地產(chǎn)的需求，從而影響了房地產(chǎn)業(yè)的供給發(fā)展。衣食住行是人類生存的最基本要求，是馬斯洛需求層次理論中最底層最基本的人類最低層次需求。社會之穩(wěn)定、經(jīng)濟之發(fā)展都以人的低層次滿足為必要條件。人生而為“居者有其屋”而奮斗，社會的統(tǒng)治者或管理者為消滅“居者無其屋”而努力，如何在人口發(fā)展與住房建設完美結(jié)合共同發(fā)展才是社會和諧的一部分人。

居民收入、居民消費、人口遷移等因素影響房地產(chǎn)價格波動；城市暫住人口比例、市區(qū)人口數(shù)量和消費密度對房地產(chǎn)投資有直接影響到；人口結(jié)構(gòu)變化與住房需求變化直接相關，住房需求直接影響房地產(chǎn)需求，房地產(chǎn)需求變化影響房地產(chǎn)周期，通過分析人口年齡的余波效應對房地產(chǎn)周期的影響，預測房地產(chǎn)的人口周期，以期為房地產(chǎn)政策與房地產(chǎn)開發(fā)提供依據(jù)。房地產(chǎn)的快速發(fā)展侵占耕地、城市用地，影響生態(tài)環(huán)境并改變了人們的生活環(huán)境；房地產(chǎn)近年來的高價格影響人們的消費與投資方向；房地產(chǎn)的資源分配與人口素質(zhì)有密切關系；房地產(chǎn)價格的波動與資源分配直接影響著社會人的幸福指數(shù)、影響了人的價值取向與生活方式選擇等等。因此，研究人口與房地產(chǎn)的復雜而密切的關系對經(jīng)濟可持續(xù)性發(fā)展、社會安定和諧都有著重要意義。

在人口與房地產(chǎn)上存在很多的突出問題，現(xiàn)如今房價居高不下，國家實施限購政策、限貸政策都只小部分對房價有松動，卻限制了房屋成交量的大幅下跌；居民的投資渠道單一，一度集中在房地產(chǎn)上，但這樣的投資傾向?qū)е路績r高漲，而房價高漲更加吸引更多的投資，從而進入了惡性循環(huán)；各地區(qū)為追求經(jīng)濟快速增長、加大財政收入在這幾年房地產(chǎn)發(fā)展勢頭好的時期，大面積開發(fā)土地開發(fā)房地產(chǎn)，但其中又存在規(guī)劃不統(tǒng)一不長遠、開發(fā)土地不合理等等問題；在城鎮(zhèn)化發(fā)展的道路中，房地產(chǎn)也成為其中發(fā)展的焦點，城鄉(xiāng)房地產(chǎn)需求不同、發(fā)展力度開發(fā)程度不同；房地產(chǎn)的發(fā)展在1998年政府放開市場后發(fā)展突飛猛進，在快速發(fā)展的同時必然會存在許多不完善的地方，政策體制的出臺速度跟不上產(chǎn)業(yè)本身的發(fā)展速度。

分析人口與房地產(chǎn)的復雜關系，房地產(chǎn)滿足了人的生存與安全需要，但高房價推動人們的高儲蓄行為、非理性消費行為抵消了房子本身帶給人的幸福感，房地產(chǎn)業(yè)對土地的過度消費與侵占以至影響人們的生活環(huán)境和生活質(zhì)量，房地產(chǎn)的興衰影響了人們的投資傾向與擇業(yè)方向、以及許多相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展等等。而人口的諸多因素，如人口結(jié)構(gòu)、人口流動性、人口數(shù)量、人口素質(zhì)、人口紅利等等，都影響著房地產(chǎn)的發(fā)展走向。在疏理清這諸多關系的基礎之上，解決人口與房地產(chǎn)的和諧互促的發(fā)展，實現(xiàn)共同的互利的可持續(xù)發(fā)展。在人口與房地產(chǎn)復雜關系的基礎上分析人口發(fā)展對房地產(chǎn)發(fā)展的制約和影響；房地產(chǎn)發(fā)展對人的生活要求的滿足程度及對經(jīng)濟發(fā)展的貢獻，得出在尊重人的生存需要的基礎上，適當?shù)卣{(diào)整人類活動以促進房地產(chǎn)業(yè)的順利發(fā)展以滿意足經(jīng)濟發(fā)展需要及人的生存需要，而同時在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)時應該注意到房地產(chǎn)業(yè)對人的收入、人口的流動性等方面的影響。

（作者：經(jīng)濟學碩士，遼寧社會科學院助理研究員，研究方向：產(chǎn)業(yè)技術創(chuàng)新）