京投銀泰：高息借款重負

　　10月29日，京投銀泰（600683.SH）發布的三季度業績報告顯示，公司2012年1-9月凈虧損1.9億元，虧損額位居房地產上市公司前列。
　　此前，京投銀泰在業績預虧公告中稱，公司投資規模加大導致財務費用增加。京投銀泰三季報顯示，公司2012年前三季度財務費用為1.28億元，同比增長130.38%；同時，公司應付利息達到2.13億元，同比增長144.13%。
　　本刊記者發現，自2009年通過定增引入新的控股股東北京市基礎設施投資有限公司（下稱“京投公司”）以來，京投銀泰只在當年享受了向京投公司委托貸款利率為銀行同期貸款基準利率的待遇，此后的兩年多里，京投銀泰固然可以享受向大股東借款的便利，但高息貸款亦使其付出不菲的代價，不斷攀升的利息支出吞噬了公司大量利潤。
　　向大股東高息貸款
　　2009年3月，京投銀泰向京投公司和中國銀泰投資有限公司（下稱“中國銀泰”）非公開發行21160萬股，發行完畢后，京投公司持有上市公司29.81%的股權，成為控股股東；原控股股東中國銀泰持股比例則降為24.83%，成為第二大股東。
　　由于京投公司是北京國資委的全資子公司，在北京城軌沿線土地的一級開發上具有先天優勢，且具有通暢、強大的融資能力，二股東中國銀泰擁有豐富的商業開發經驗，此次合作被券商分析師點評為京投銀泰“完全具備了地產公司成功的三大因素：錢、地和開發能力?！敝亟M當年，京投公司即承諾向京投銀泰提供不少于8億元的股東貸款，利率不高于同期銀行的貸款利率。
　　2009年，京投銀泰的確享受了來自大股東的資金福利，其全資子公司北京京投置地房地產有限公司（下稱“京投置地”）獲得京投公司的委托貸款9.5億元，年利率為基準利率的5.31%。此后，京投銀泰向京投公司的巨額貸款利率卻遠高于基準利率。
　　京投銀泰公告顯示，2010年，京投公司向京投銀泰提供委托貸款24億元，其中一年期貸款15億元，年利率為銀行同期貸款基準利率上浮10%，二年期貸款9億元，年利率為12%；2011年，京投公司向京投銀泰累計提供借款11.73億元，年利率為10%，提供委托貸款28.25億元，其中一年期和二年期共計17億元貸款利率由銀行同期貸款基準利率上浮10%調整為年利率12%，16.75億元三年期貸款年利率為10%；2012年上半年，京投公司再次向京投銀泰提供委托貸款8.1億元，年利率為12%。
　　截至2012年上半年末，京投公司累計向京投銀泰提供資金69.05億元，其中借款余額11.73億元，年利率為10%，累計提供委托貸款余額57.35億元，其一年期和一年內到期的40.6億元委托貸款年利率為12%；三年期的16.75億元委托貸款年利率為10%。
　　值得補充的是，2010年，京投銀泰金額前五名的1年內到期的長期借款利率位于5.35%-5.94%之間，公司向建設銀行（601939.SH，00939.HK）寧波第三支行和華夏銀行（600015.SH）寧波分行的一年期借款利率皆為5.31%，且京投置地向浙商銀行股份有限公司北京分行所借的3億元二年期貸款年利率也為5.94%。即使在5.94%基礎上上浮10%，也僅為6.534%，幾乎是12%的一半。
　　再看2011年，除京投公司外，公司當年金額前五名的1年內到期的長期借款利率在5.35%-7.315%之間，其孫公司湖南湘誠壹佰置地有限公司與北京銀行（601169.SH）長沙分行簽訂的三年期貸款年利率為8.645%，上浮10%后也僅為9.5095%。
　　京投銀泰在回復本刊記者的郵件中表示，“京投公司為我司提供貸款期間，房地產企業在金融機構借款為同期貸款利率上浮30%-50%，其他金融途徑借款利率遠遠超過12%，京投公司提供我司的借款利率均經我司董事會、股東大會審議通過，符合審批程序。”
　　一位會計人員表示，從2009年至今，銀行貸款利率并未提高，反而有所下降，目前房地產企業借款利率一般也就在銀行同期貸款基準利率上浮10%。而目前的一年期基準是6.5%左右，在此基準上浮50%也才9.75%，要到12%至少要上浮80%，京投銀泰超過10%的貸款利率肯定高了，CdE400c5lh8Lma4yCExAFQ==沒幾個房地產公司銀行貸款利率超過10%的。
　　貸款利率超同行趕信托
　　從實際情況來看，同樣是向大股東貸款，與資產規模相當的中航地產（000043.SZ）相比，京投銀泰付出的代價顯然更為昂貴。
　　2009年，中航地產向其控股股東中國航空技術深圳有限公司（下稱“深圳中航”）借款不超過15億元，年利率在銀行同期基準利率基礎上上浮不超過10%，其當年年報顯示，公司期初向深圳中航借款本金為6.49億元，當年借款本金為11.05億元，向深圳中航支付利息共計5779.35萬元，粗略計算可得知，其貸款利率約為6.58%。
　　2011年7月，中航地產繼續向深圳中航借款，最高余額不超過15億元，期限2年，年利率不超過10%。
　　2012年3月，中航地產向深圳中航借款最高余額提高至不超過25億元，期限2年，年利率為7%-13%，由中航地產2012年半年報可知，深圳中航上半年向上市公司提供資金期初余額為10.8億元，當期發生額為21.38億元，期末余額為19.39億元，支出利息6937.09萬元，粗略計算可得知，其貸款利率約為8.62%。
　　由此可見，不管是哪一年，中航地產向控股股東的貸款利率都比京投銀泰要低。
　　從表1可以看出，資產規模與京投銀泰相當的南京高科（600064.SH）和格力地產（600185.SH），向大股東委托貸款的利率都為同期銀行貸款基準利率。資產規模比京投銀泰小的榮安地產（000517.SZ），向大股東榮安集團股份有限公司的臨時借款也是按銀行同期貸款基準利率支付資金占用費，而2012年上半年，榮安地產金額前五名的一年內到期的長期借款利率在6.2843%-6.9825%之間。
　　一位不愿具名的證券分析師告訴記者，從2011年開始，房地產企業向銀行貸款的利率多為同期貸款利率上浮10%-15%，12%-15%的利率是房地產信托的利率水平。事實上，即使是中航地產向關聯方中航信托股份有限公司（下稱“中航信托”）的信托貸款利率，也低于京投銀泰支付給大股東的利率。
　　2010年7月1日，中航信托受興業銀行（601166.SH）委托向中航地產發放兩年期信托貸款4.6億元，利率為同期同檔次國家基準利率上浮54%。中航地產年報和半年報顯示，2010年、2011年和2012年上半年，該筆信托貸款利率分別為8.624%、10%-11%和10.24%，皆低于京投銀泰的12%。
　　利息支出吞噬凈利潤
　　招商證券分析師賈祖國和孟群曾認為，京投公司能夠以較低的利率融資，京投銀泰將受益匪淺。
　　但從現有數據來看，京投銀泰向京投公司借取的巨額資金并未享受較低利率，反之，高額的利息支出導致其財務費用節節攀高，2009年至2011年，京投銀泰的財務費用從1159.42萬元增長近7倍至9201.88萬元，2012年前三季度進一步增至1.28億元的新高。
　　公開資料顯示， 2009年-2011年和2012年上半年，公司分別向控股股東京投公司支付利息1517.09萬元、6729.44萬元、3.15億元和3.12億元，占總利息支出的比例從18.9%增至67.97%。另據本刊記者統計，在7家資產規模相當的房地產上市公司中，2012年上半年，京投銀泰利息支出占借款（指短期借款與長期借款之和）的比重居首，為8.51%，比重最低的陽光城僅為0.32%。
　　大額利息支出導致京投銀泰的財務費用逐年大漲，進而影響公司的凈利潤。被分析師稱為“錢管夠、地不缺、有開發能力”的京投銀泰，僅在2010年實現凈利潤翻倍增長，此后的2011年歸屬于上市公司股東的凈利潤為1.19億元，同比下滑50%以上，2012年前三季度虧損約1.9億元。
　　據京投銀泰解釋，今年前三季度業績虧損的主要原因之一即為“公司投資規模加大導致財務費用增加”，財務費用增加繼而歸因于“貸款增加、利息增加”。
　　京投銀泰將采取什么措施來解決財務費用大增的問題呢？京投銀泰回復本刊記者稱，公司將具備銀行貸款條件的項目積極申請銀行貸款，便于置換大股東貸款，同時公司將加強現金流控制，積極盤活資產，降低負債規模，以降低財務費用。資料顯示，2010年、2011年和2012年前三季度，京投銀泰經營性現金已分別流出16.57億元、29.43億元和2.41億元。
　　同時，資金緊張的京投銀泰卻為關聯公司提供借款、墊付工資、社?？畹取＝刂?012年上半年末，京投銀泰累計向聯營企業上海禮興酒店有限公司提供借款、墊付工資社保等款項共計3.65億元；累計向合營企業寧波市錢湖國際會議中心開發有限公司提供借款、墊付工資社保等款項共計6.81億元。
　　相對于京投銀泰，控股股東京投公司的融資成本則低廉得多。公開資料顯示，2009年至今，京投公司已發行短期融資券和中期票據共計15次，總計融資400億元，僅2012年上半年，京投公司就融資3次共計70億元。400億元融資中，京投公司2009年發行的30億元1年期短融利率僅1.6%，最高的一年期短融利率也僅為2011年的4.35%，其三年期票據利率位于3.49%-5.7%之間，五年期票據利率則位于3.9%-5.74%之