住宅產業化發展現狀及對策的研究

李 軍李燕燕李明濤

（1.中國礦業大學工程管理研究所，江蘇 徐州221008;2.蘇州工業園區建設監理有限責任公司，江蘇 蘇州 215021）

引言

隨著城市化進程的不斷推進，我國城鄉住宅建設量正大幅提高，住宅產業的生產方式仍處于粗放型、低層次的傳統階段，大大的制約了住宅質量和品質的提高。調查研究表明，住宅產業化以高效的建設效率、效益和價值，加速了住宅產業結構調整和生產方式的轉變，成為解決我國人口居住問題最有潛力的方法之一。我國住宅產業化進程緩慢，面臨許多實際問題和法律瓶頸，值得我們深入分析研究，尋找相應對策。

1 住宅產業化的內涵

住宅產業化是一個技術與經濟的集成概念，目前比較權威并被廣泛接受的定義由我國學者李忠富在其著作中提出，即讓住宅納入社會化大生產范疇，以住宅建筑為最終產品，做到住宅開發定型化、標準化、建筑施工部件化、集約化，以及住宅投資專業化、系列化。即以大規模的成型住宅開發來解決城市居民的住宅問題。

在理解住宅產業化時，應注意以下幾點：

1）住宅產業化在設計中采用標準的設計方案、構配件、部品和建筑體系，施工方便。

2）住宅產業化以建筑產品生產規模化、現場施工機械化和組織管理科學化實現裝配式建設。

3）住宅產業化以住宅生產企業為龍頭，專業化協作的方式使各相關部門組成一定程度的利益共同體。

4）住宅產業化以住宅生產的集中化、專業化和協作化代替分散的個體生產。

2 住宅產業化的發展現狀

國外的住宅產業化主要是二戰后發展起來的，瑞典80%以上的住宅采用通用部件，是世界上工業化住宅最發達的國家之一。丹麥是世界上第一個將模數法制化的國家，成為國際標準化組織的ISO模數協調標準的藍本。日本的住宅產業呈現出工業化大生產的高水平、大規模、低成本、高效益、綜合化與專業化相結合的格局。

國際上，眾多學者對住宅產業化也有較深入的研究。Barlow J教授認為在住宅產業中運用大規模定制生產模式能滿足顧客的個性化需求。Matsumura J認為通過發展電子商務技術，立足開發商供應鏈網絡化和整合行業資源可以實現降低生產成本。

聶梅生指出標準規范的制定跟不上規劃設計的要求，而技術開發與推廣跟不上住宅建設的要求是目前制約我國住宅產業化技術發展的主要因素。孟艷結合當前的信息化、網絡化的飛速發展指出構建住宅虛擬企業是住宅產業化的突破點。鄧志旺認為推動住宅產業化必須進一步提高工業化住宅的性價比，使置業者充分認識并接受其價值。

以上研究表明，我國住宅產業化經過十多年的推廣，取得了一定的成果，但仍遠遠落后于國外發達國家。潘桂森根據羅斯托的經濟“起飛”階段理論，結合相關發展戰略規劃，認為經過十多年的鋪墊，我國住宅產業化已經進入快速發展期階段。因此，需要抓住時機，通過各方共同努力，加快我國住宅產業化進程。

3 住宅產業化對策研究

3.1 政府角度

1）建立有效的工作機制

住宅產業化的推進應健全工作機制，建立統籌全局的決策機制，明確方向，確定推進工作的指導原則、具體目標、工作程序和政策措施，做到總體規劃、重點明確、力量集中和分步實施。把住宅建筑的標準化放在首要的位置，完善建筑標準化體系和模數協調體系，制定有效的政策，加強對標準制定，并監督實施。

2）標準化工作

通過對發達國家住宅產業化的研究，發現國外的住宅部品標準化已經達到了普及的程度，我國住宅部品標準化通用化的程度還比較低，政府要加強部品標準化的政策制定，減少不必要的資源消耗，提高生產效率，實現住宅產業化的可持續發展。

3）完善配套政策

由于住宅產業化的主體企業短期內不能獲取直觀的經濟效益，致使住宅技術水平停滯不前，產業化進程受阻。需要政府通過投資、財政、稅收和技術政策，刺激企業按照政策導向，參與產業化進程，形成以市場為導向的自我發展、自我創新、自我完善的激勵機制。

3.2 消費者角度

1）完善住宅消費市場

我國的住宅市場發育還不完善，存在住房保障體系不健全，結構性矛盾突出，房價上漲過快，房屋空置率過高等問題。住宅產業化的良好健康發展需要有穩定、充足、合理且有效的市場需求，應對市場需求進行深入調查研究，優化資源配置，營造并完善住宅消費市場，進而充分發揮住宅企業的生產能力，加快我國住宅產業化進程的推進。

2）滿足消費者個性化需求

產業化住宅標準化與消費者需求多樣化的矛盾一定程度上影響了市場需求，在滿足部品標準及模數標準并保證主體質量的前提下，增大裝飾設計效果的選擇范圍，通過大規模定制的方式，實現住宅產業資源全面共享，并通過現代信息技術實現網上訂購，使住宅產業規模化生產個性化的住宅產品，可有效解決這一問題。

3）提高產業化住宅的性價比

我國產業化住宅目前處于性能優勢階段，但由于較高的價格，加上消費者對產業化住宅性能優勢的了解程度和鑒別能力有限，對是否物有所值持懷疑態度，導致產業化住宅的市場較小，無法大面積推廣。因此，應對住宅產業化技術提高加大資源投入，使產業化住宅加工及施工技術日趨成熟，降低生產成本，提高住宅性能，制造高性價比住宅。

3.3 住宅企業角度

1）形成規模化經營

住宅產業化的主體房地產企業通過聯合、兼并、收購和重組等方式，形成一批實力雄厚、競爭力強的龍頭企業或企業集團，同時注重配套工程的工業化，通過規模的擴大和資源的優化配置，提高企業生產效率，降低企業運作成本，為住宅產業化目標的實現提供住房的有效供給。

2）加強內部技術創新

由于我國還處在轉型時期，對技術創新缺乏強有力的激勵措施，制約了住宅企業技術的創新。住宅產業相關企業應從產權、組織制度、管理制度和企業文化等因素加強對內部技術創新的激勵，留住企業內部人才，并加強與高校、科研等單位的合作，加強產業技術創新，提高住宅的科技含量。

結語

推進住宅產業化工作是一項復雜的系統工程，目前我國住宅產業化進程中還存在一定的問題和障礙，應從政府、消費者和相關企業角度全面系統的研究相應的對策，為加快我國住宅產業化進程提供各方的決策參考和依據。

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