我國節能型住宅發展的制約因素與對策

徐召紅

(山東財經大學工商管理學院，山東濟南 250014)

近年來，隨著我國經濟的飛速發展，能源問題成為制約我國長遠發展的戰略問題。在全球低碳經濟大環境下，我國低碳經濟的發展方向主要有三個方面:第一是住宅領域，第二是交通領域，第三是火力發電領域。我國的節能住宅是低碳經濟前提下發展潛力最大的一個領域，推廣和普及節能型住宅已經成為一種必然趨勢。2010年9月國務院出臺《關于加快培育和發展戰略性新興產業的決定》，明確指出:“十二五”期間我國將重點培育和發展節能環保、新一代信息技術、生物、高端裝備制造、新能源、新材料和新能源汽車等七大產業。從大處看，節能環保關系到人類的未來和經濟發展的可持續性;從小處看，節能環保關系到每個人的日常生活。破解我國經濟發展困境，節能環保一馬當先。因此，節能環保產業被放在了第一位，成為新興產業的“領舞者”。目前我國建筑能耗達到全社會總能耗的27.5%，且每年遞增1%［1］。根據發達國家的經驗，隨著居民生活水平的提高，建筑用能將持續快速增長并成為最主要的用能領域。在我國房地產宏觀調控的關鍵時期，我們應該把握發展機遇，倡導節能環保理念，積極推進節能型住宅的開發建設。

一、節能型住宅發展現狀

我國節能住宅的推廣還處于初期發展階段，節能型住宅僅占總供給的10%左右，節能效果差成為房地產開發的通病。隨著社會經濟的不斷發展和居民生活水平的逐步提高，建筑能耗占全社會總能耗的比例將逐步接近發達國家33%的水平［2］。目前，我國房屋總面積已經超過400億平方米，既有建筑的單位面積能耗相對較高。我國每年新增建筑面積約20億平方米，為全球新建建筑的40%以上，其中，仍有95%以上屬于高耗能建筑，到2020年將新增建筑面積200億平方米。

目前我國建筑使用的能耗約占全社會總能耗的28%，未來20年內這一比重有可能達到35%［3］。發展節能型住宅對于我國應對氣候變化、推動低碳經濟發展具有重要意義。

目前，我國還沒有形成一套完善的社會信用體系，也沒有規范的評估機構對新建節能型住宅的節能效果進行評價，房地產開發商在住宅銷售中的宣傳得不到有效的約束，有些房地產開發商甚至以節能作為賣點，將節能作為提高銷售價格的理由。另一方面，大多數消費者不具備建筑方面的專業知識，對有關節能住宅的建設標準和性能指標不甚了解，不能確定所要購買的住宅是真正的節能住宅還是房地產開發商的炒作。消費者無法確保自己所購買的住宅是節能住宅，就不愿意按節能住宅的價格付款，因此消費者對節能住宅持觀望態度［4］。消費者的普遍懷疑造成節能住宅銷售困難，房地產開發商也失去了開發節能型住宅的動力。

在資源短缺的形勢下，當前我國仍維持著高耗能的住宅建設方式。從能源成本和建筑全壽命周期的角度分析，住宅節能效益不僅能消化初期投資的增加，還能為全社會節約能源。節能住宅作為一項系統工程，涉及建筑的規劃、設計、建設、使用、維護以及廢棄等各個環節，政府需要發揮主導作用促進節能型住宅的發展。對政府來說，節能型住宅的推廣主要包括政策引導、從業人員的宣傳和培訓、節能設計審查、施工過程監督、節能質量監督和驗收、示范項目推廣等環節。我們應該認真探討制約節能型住宅發展的因素，從制度建設、經濟激勵、行政監督和意識教育等方面采取措施，促進我國節能型住宅的推廣和普及。

二、節能型住宅發展的制約因素

(一)節能建筑相關法律法規不健全

1986年建設部頒布了《北方地區居住建筑節能設計標準》，1995年頒布了《民用建筑節能設計標準(采暖居住建筑部分)》，2006年頒布了新的《民用建筑節能管理規定》，對建設單位、設計單位和施工單位做出關于推廣節能住宅的強制性規定。2006年5月，建設部與國家質檢總局聯合發布了《住宅建筑規范》、《住宅性能評定技術標準》和《綠色建筑評價標準》三部國家標準，這些法律法規的頒布有利于提高我國住宅和公共建筑的品質。另外，2006年出臺(2009年修訂)的《中華人民共和國可再生能源法》，2007年修訂的《中華人民共和國節約能源法》，2008年頒布的《民用建筑節能條例》和《公共機構節能條例》，2009年實施的《中華人民共和國循環經濟促進法》等也對建筑節能做了相關規定。可見，我國已經制定和實施了促進建筑節能的一系列法律法規和政策措施，但多數以行政命令方式推行，有法不依、執法不嚴的現象比較嚴重。

發展節能型住宅，必須建立應用建筑節能技術的有效機制，并輔之以積極的鼓勵政策，充分發揮行政手段和經濟手段的積極作用。目前，我國節能建筑相關法律體系尚處于初創階段，專門性立法較少。政府應該結合國情，借鑒國外先進經驗，通過政策與法律的銜接或修訂法律等方式加以完善，促進節能型住宅的發展。

(二)建筑節能技術相對落后

在宏觀層面上，建筑節能工程涉及規劃設計、施工調試、運行管理、設備維護及設備更新等一系列環節。節能型住宅建設的各個環節都應該遵循可持續發展的原則，對建筑進行科學的規劃、設計和建設，將能耗降至最低，充分發揮能源的使用效率。節能型住宅的施工是一項系統工程，要求墻體、門窗、屋面等圍護結構都要達到技術指標，否則會影響節能型住宅的整體節能效果。就建筑節能技術而言，其所涉及的各門學科都是當前國際科研的前沿領域。節能型住宅的建設具有較高的科技含量，對從業者的素質要求比較高，從業者需要具有較為廣泛的知識背景，較深的節能理論素養，較豐富的工程實踐經驗。

目前，我國建筑節能產品的研發技術力量薄弱，節能材料供應商數量較少，大多數施工人員是節能專業知識相當貧乏的民工隊伍。我國建筑節能產品研發投入較少，財政支持不足，許多節能產品依賴國外進口，節能建筑的設計也幾乎被國外設計公司壟斷。建筑節能工程是一項系統性綜合性工程，如同經濟學中的木桶理論，在一系列環節中如果有一個環節沒有做好，將會降低整個工程所能達到的實際節能效果［5］。

(三)節能型住宅價格較高

節能建筑與傳統建筑的工藝不同，節能建筑的設計及施工比普通建筑復雜，需要使用新型節能建筑材料，施工要求非常高，這就意味著建造節能建筑需要投入較多的開發成本。然而，我國還沒有形成完善的節能建筑材料生產標準，社會的需求量較小，尚未形成社會化大生產的規模效應，節能建筑材料的價格相對較高。一般而言，節能型住宅的成本要比普通住宅成本高10%左右。

假如，未開發節能型住宅之前，房地產市場上供給和需求達到均衡狀態，S0、D0為普通住宅的供給曲線和需求曲線，供給曲線S0和需求曲線D0相交于均衡點A，普通住宅的均衡價格和均衡數量分別為P0、Q0。開發節能型住宅以后，如果其他條件沒有發生變化，由于節能型住宅的成本上升，供給曲線S0將向左移至S1［6］。此時，需求曲線D0不變，供給曲線S1和需求曲線D0相交于均衡點B，節能型住宅的均衡價格和均衡數量分別為P1、Q1。如圖1所示，房地產市場上，均衡價格上升，均衡數量減少。

圖1 節能型住宅成本提高對房地產市場的影響

(四)社會節能意識比較薄弱

目前，我國許多住宅設計盲目求洋，過分追求通風、采光和視覺通透等效果，不考慮節能，用電和用熱要求較高，不僅增加了業主的居住成本，也不符合社會大力倡導的建筑節能理念。另外，我國按建筑面積計算采暖費，而且供熱采暖系統采用垂直單管串聯方式，用戶無法自行調控供暖量，外網也不能進行動態控制和調節，致使能源浪費嚴重。在這種收費體制下，供熱企業缺乏自主經營的動力，無法滿足用戶對熱舒適程度的要求，用戶也沒有節約采暖用能的積極性，這種收費體制從一定程度上影響了節能型住宅的推廣。

一方面，房地產開發企業、設計單位、施工單位和監理單位等工程建設主體普遍存在建筑節能意識淡漠的現象。另一方面，當前我國房地產業發展迅速，由于投資和投機因素的影響，房價已經超出大多數居民的收入水平。多數消費者缺乏全壽命周期成本的概念，往往只關注購房時的房價，不考慮分攤在每個“使用年”上的價格。對于普通人來說，綠色建筑依然是一個比較模糊的概念，相對于住宅的省地節能環保效用，消費者關注的主要是房價，短期內節能型住宅推廣和普及的難度較大。在人類的衣食住行中，住的資源消耗占很大比重，住房消費中的奢侈和浪費加劇了資源和環境的不可持續性。因此，必須審視我國住宅大規模發展中存在的可持續危機，堅持節能環保的理念，實現人與自然、人與環境的和諧發展。

三、節能型住宅的外部性分析

外部性是指邊際私人成本與邊際社會成本、邊際私人收益與邊際社會收益不一致的現象。外部性存在兩種情況:當邊際私人成本小于邊際社會成本時，存在負外部效應;當邊際私人收益小于邊際社會收益時，存在正外部效應。節能型住宅可以減少業主采暖費用和空調費用的支出，提高居住舒適程度，同時可以減少能源消耗，使供暖部門減少熱源投資費用、供電部門減少應付用電高峰的設備投入，還可以減少廢水、廢氣和廢渣的排放，有利于環境的改善。可見，節能型住宅給業主帶來好處的同時，也給特定部門和整個社會帶來巨大的經濟效益、社會效益和環境效益。但是，相關利益主體在享受好處的同時并沒有支付相應的報酬，使業主的邊際私人收益小于邊際社會收益，邊際私人成本大于邊際社會成本，節能型住宅表現出典型的正外部性特征。

外部性導致資源配置效率低下，使得對資源進行優化配置的市場機制失效，造成社會福利的巨大損失。圖2中，MR為邊際私人收益，即需求曲線;MC為邊際私人成本，即供給曲線;MSR為邊際社會收益。邊際私人收益MR與邊際私人成本MC相交于A，邊際社會收益MSR與邊際私人成本MC相交于B。由于具有正外部性，邊際社會收益MSR高于邊際私人收益MR，導致了節能型住宅的市場需求不足。可見，由于節能型住宅存在正外部性，私人活動的水平(Q1)低于社會要求的最優水平(Q2)，帕累托最優狀態沒有實現。

經濟學認為，可以通過一系列措施使邊際私人成本與邊際社會成本、邊際私人收益與邊際社會收益一致，從而讓外部性內部化，最終實現社會福利的最大化。外部性的存在會導致建筑節能領域的市場機制失靈，作為公共利益代表的政府應該在市場失靈的領域發揮調控作用。根據現代財政理論，中央政府應該提供惠及全國的公共物品，地方政府則應該提供惠及地方的公共物品。從節能型住宅的實用功能上看，受益方是業主、供熱部門及供電部門;從節能型住宅的節能環保效果來看，受益方是全體人民。因此，中央政府與地方政府應該共同向節能型住宅市場提供政策支持和經濟激勵。需要說明的是，政府對節能型住宅市場進行調控時，應該注意區分中央政府與地方政府的不同責任。

圖2 節能型住宅的外部性分析

四、節能型住宅發展的對策分析

(一)改革建筑能源消費制度

我國能源體制改革落后于其他經濟領域的改革。由于市場機制不完善，能源價格由政府控制，能源價格很少考慮能源供給和消費的社會成本，不能反映能源的稀缺性。例如，煤炭生產企業的生產成本幾乎就是開采成本，基本上不反映國家的煤炭所有者權益，也不反映對所破壞的生態環境的補償等社會成本［7］。能源的低價格降低了節能型住宅的優勢，與此同時，現行的建筑能源消費收費制度不鼓勵節約能源。我國北方地區城鎮建筑占全國城鎮建筑的10%左右，但是北方地區城鎮建筑冬季耗能約占全國同類建筑耗能的40%，從減排二氧化碳和減少能源消耗的角度講，北方地區供熱計量改革是重中之重［8］。當前，我國供熱部門主要按照建筑面積進行收費，使用節能型住宅的用戶無論節省了多少熱量，其繳納的熱費與普通住宅沒有區別，這背離了建設節能建筑的初衷。

改變現有的能源體制，使能源價格能夠充分反映其稀缺性和社會成本，使能源價格能夠調節能源供求關系;同時改變現行的建筑能源消費制度，形成自動運行的節能機制，有利于節能型住宅的推廣。

(二)出臺有效的經濟激勵政策

1.節能型住宅的供給激勵

政府應該從供給和需求兩方面進行調節，促進節能型住宅市場的發育和成熟。從供給方面講，政府應該發揮積極的引導作用，改變我國高能耗的住宅建設現狀，對節能產品供給者和房地產開發商進行有效的經濟激勵，最終增加節能型住宅的供給，使節能型住宅的供給曲線右移。

從增加節能型住宅供給的角度出發，政府可采用的干預手段包括以下幾個方面。首先，政府可以通過稅收、補貼等方式降低節能住宅的初始建造成本，可采取的措施包括對建筑節能設備實行優惠貸款政策及特別折舊、稅收減免，對節能住宅的推廣和示范項目實行補貼制度，對建筑節能技術的開發給予財政補貼等。其次，政府可以通過產業技術政策，轉移節能住宅開發的技術風險，促進節能住宅領域的技術進步，提高生產效率，降低開發成本。最后，政府可以重點扶持部分符合條件的房地產開發商，加速開發商實現規模化經營，降低節能型住宅的單位開發成本。

2.節能型住宅的需求激勵

雖然節能環保建筑已經有了一定程度的發展，但多數消費者仍對購買該類住房持遲疑態度。從需求方面講，政府應該對消費者進行有效的經濟激勵，增加節能型住宅的有效需求，使節能型住宅的需求曲線右移。

積極的經濟激勵政策不僅可以使節能型住宅的開發成本得到一定程度的降低，還可以增強消費者的購買能力，使房地產市場在其他條件不變的情況下達到更高水平的均衡。從經濟學的角度講，消費者預期費用的節省增強了當前的消費需求，使需求曲線D0右移。如果這種補償剛好等于房地產開發成本的增加，那么房地產市場會保持原來的均衡數量Q0(見圖3)。S1為節能型住宅的供給曲線，D1為節能型住宅的需求曲線，P1、Q0為節能型住宅的均衡價格和均衡數量。

從增加節能型住宅需求的角度出發，政府可采用的干預手段包括以下幾個方面。首先，政府可以通過信息透明化政策，消除節能住宅市場的信息不對稱，使節能型住宅預期能源費用節約盡量接近實際能源費用節約，使節能型住宅在房地產市場上獲得價值認可。其次，政府可以通過稅收優惠或補貼政策向消費者提供經濟激勵，提高消費者購買節能型住宅的積極性。最后，政府可以降低節能型住宅的首付款比例和抵押貸款利率，提高消費者對節能型住宅的購買能力，降低購買成本。

圖3 消費者預期費用節省對房地產市場的影響

(三)制定權威的節能標準和規范

目前，世界各國都在大力加強建筑節能的科學研究，發展新的建筑節能技術，采用新的節能材料和設備;與此同時，發達國家還十分注意選擇經濟合理的建筑節能技術，重視節能建筑試點和節能園區的示范及推廣作用，并繼續修訂完善建筑節能技術標準，頒布配套的行政法規，不斷提高節能要求，挖掘節能潛力。

節能標準是一種強制性標準，任何新建建筑都必須滿足節能標準的要求，生產不滿足節能標準的建筑，開發商應該受到懲罰，它是使用最為廣泛的一種政策手段。節能型住宅市場是在市場經濟的指引下運作的，市場經濟的一大特點就是要按照市場規則辦事，因此制定規范節能型住宅市場有序運轉的規則尤為重要，它是推進和規范節能型住宅建設的基礎。我國現行的節能標準比較空泛，可操作性不強，我們必須修訂完善建筑節能技術標準，并根據情節輕重對不執行或擅自降低建筑節能設計標準的單位進行罰款、承擔賠償責任、責令停業整頓、降低企業資質、直至吊銷資質等級證書等懲罰。

(四)提高全民的節能意識

忽視建筑本身的實用性和環保性，將會造成有限能源的極大浪費。雖然節能型住宅的建設成本比普通住宅高，但從長遠來看，卻能給居民帶來實惠。節能型住宅不是提高了居住成本，而是總體上降低了居住成本，這里的成本是全壽命周期成本，包括一次性建造成本和消費期的運營成本及維護成本。根據國外的經驗，房屋初期成本只占壽命周期總成本的5%－10%，而運營成本和維護成本則占到了60%－80%［9］。從長期來看，品質好、能耗低的節能型住宅大大減少了房屋壽命周期內的運營成本和維護成本。從理論上講，只要下式成立，消費者購買節能型住宅就是理智的選擇。

式中，P普通住宅為普通住宅的銷售價格，P節能住宅為節能型住宅的銷售價格，A為購買節能住宅時消費者每年預期費用的節省，i為收益率，n為住宅的使用壽命。

節能型住宅市場的發育和成熟，依賴于節能理念為大眾所普遍接受。政府應該加強能源危機意識和綠色節能理念的宣傳，讓消費者樹立節能環保的意識，深刻認識到節能型住宅的優點和購買節能型住宅的必要性。我們應該樹立可持續發展的理念，保證給后人留下足夠的資源，不能無節制地占用和消費資源，認識到綠色節能住宅才是應該追求的最高品質的居住空間。

五、結 語

推行建筑節能是我國實現節能減排戰略的重要組成部分。節能型住宅是集成大量實用技術、科技含量比較高的高品質住宅，是綜合性能較好的長壽命周期的安全耐用住宅。節能型住宅的推廣需要政府、開發商和消費者三方面的共同努力和積極配合，才能更好地實現節約能源和保護環境的目標。作為政府，應該加大對開發建筑節能產品的支持力度，進一步完善節能型住宅的管理體系，完善節能型住宅的評價標準和認證體系，給予節能住宅開發企業和節能住宅購買者一定的政策支持和經濟激勵。作為開發商，應該順應節能住宅發展的潮流，積極開發節能型住宅，主動引導市場需求。作為消費者，應該樹立節能環保意識和可持續發展理念，積極購買節能住宅，全力支持節能型住宅的推廣。

［1］殷新宇.中國城鎮節能建筑已達7% ［N］.人民日報(海外版)，2007－01－19(2).

［2］楊志明，胡昊.基于能源成本分析的居住建筑節能推廣研究［J］.西安建筑科技大學學報(自然科學版)，2007，39(3):414－418.

［3］陳卿.杭州啟動低碳城市理想 房子要有“節能”出生證［N］.杭州日報，2010－01－12.

［4］陳偉珂，馮建學.制約節能住宅推廣的因素與解決辦法［J］.煤氣與熱力，2006(9):74－76.

［5］柯燕燕.建筑節能市場化初探［J］.建筑經濟，2006(3):87 －90.

［6］劉洪玉，陳偉，王松濤.我國節能住宅供求決策的影響因素與政策框架［J］.中國軟科學，2006(8):41－48.

［7］楊中東.建筑節能需要更多地利用市場機制［J］.經濟縱橫，2007(9):20－38.

［8］仇保興.中國建設節能主要障礙與基本對策［J］.住宅產業，2009(4):12－14.

［9］尹建中，柳露.論我國節能型住宅的發展對策［J］.住宅科技，2006(12):7－10.