綠色建筑物業管理創新研究

王建廷，蔡海玉

(天津城市建設學院，天津 300384)

隨著可持續發展理念的深入人心和建設“資源節約型、環境友好型”社會目標的提出，綠色建筑在我國得到了迅速發展.但是，目前我國綠色建筑的發展尚處于初級階段，從全壽命周期的角度來看，綠色建筑的發展尚存在很多問題，物業管理階段的問題尤為突出.如何進行綠色建筑物業管理理念、制度、模式、技術創新，以滿足綠色建筑“四節一環保”的要求，已成為推動綠色建筑發展的首要任務.

1 我國綠色建筑的發展面臨的問題

1.1 我國綠色建筑發展現狀及趨勢

自2006年國家頒布《綠色建筑評價標準》之后，我國綠色建筑的發展進入一個新的階段.國家及各省市關于綠色建筑法規、條文、標準不斷出臺，全社會“綠色”意識不斷增強，綠色建筑建設速度加快，新技術、新材料不斷推廣，綠色建筑評價及標識工作穩步開展.截止2011年9月15日，已有243個項目獲得《綠色建筑評價標準》(GB/T 50378—2006)認證[1]，多個省市自治區已有自己的綠色建筑評價標準或規范.

近日，財政部與住房和城鄉建設部聯合出臺了《關于加快推動我國綠色建筑發展的實施意見》，明確將通過建立財政激勵機制、健全標準規范及評價標識體系、推進相關科技進步和產業發展等多種手段，力爭到2020年，綠色建筑占新建建筑比重超過30%.力爭到2014年政府投資的公益性建筑和直轄市、計劃單列市及省會城市的保障性住房全面執行綠色建筑標準，到2015年，新增綠色建筑面積10億平方米以上.

我國正處于城鎮化快速發展時期，至2011年底，城鎮化水平已達到51.27%，未來20年內，城鎮化率將繼續保持一個較高的水平.因此，中國綠色建筑市場巨大，發展的前景廣闊.

1.2 我國綠色建筑發展面臨的主要問題

全壽命周期是綠色建筑有別于傳統建筑的顯著特點，但目前國內關于綠色建筑的研究和實踐大多集中在設計、施工和竣工驗收階段，對于綠色建筑物業管理的研究和實踐則極少.國內通過《綠色建筑評價標準》(GB/T 50378—2006)認證的項目很多，但大多數局限于設計階段評價，通過運營階段評價的綠色建筑極少.

“四節一環保”是綠色建筑的核心目標，傳統物業管理在理念、制度、模式、技術等方面均不能滿足綠色建筑目標的要求.因此，現實生活中，盡管一些建筑已被評為綠色建筑，但在運行中出現了設備運營管理落后、環境管理差、能耗設計水平和運行水平嚴重不符、社區和諧亟待提高等情況，嚴重影響了綠色建筑的實施效果.綠色建筑物業管理階段的相對滯后，已成為制約綠色建筑健康發展的主要因素，客觀需要改變傳統物業管理理念，依據綠色建筑發展的內在需求，進行綠色建筑物業管理的創新.

2 綠色建筑物業管理滯后已成為制約綠色建筑發展的瓶頸

2.1 綠色建筑內涵

《綠色建筑評價標準》(GB/T 50378—2006)將綠色建筑定義為：“在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源(節能、節地、節水、節材)、環境保護和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑.”

綠色建筑遵循“以人為本”、“因地制宜”、“可持續發展”的理念，注重建筑物全壽命周期的“四節一環保”.“以人為本”不僅要求在生產階段做到尊重人民訴求，更要求在物業管理階段做到人民利益最大化、人居環境最優化、人與自然和諧化；“因地制宜”不僅體現在以當地自然、社會、經濟、人文環境為基點進行規劃、設計和施工，在物業管理階段更要結合項目內在及外在實際情況，在運營管理中做到“四節一環保”；綠色建筑硬件設施產生于生產階段，更需要物業管理階段的保障，才能做到真正意義的“四節一環保”和可持續發展[2].

2.2 物業管理在綠色建筑全壽命周期中的地位與作用

(1)綠色建筑全壽命周期的階段劃分.綠色建筑的全壽命周期是指由建設單位綠色建筑概念的形成到綠色建筑拆除結束的全過程.按時間順序依次包括概念階段、規劃設計階段、施工階段、竣工驗收階段、物業管理階段以及拆除階段.其中，概念階段、規劃設計階段、施工階段、竣工驗收階段為綠色建筑“生產階段”，物業管理階段為綠色建筑“使用階段”，拆除階段為綠色建筑“結束階段”.綠色建筑物業管理階段占其全壽命周期的95%以上，充當綠色建筑“監護人”的角色[3].綠色建筑全壽命周期的階段劃分如圖1所示.

圖1 綠色建筑全壽命階段劃分

(2)物業管理階段與“生產階段”的交互作用.相對于“生產階段”提供了綠色建筑“硬件產品”，物業管理階段更注重的是“軟件支持”.綠色建筑“生產階段”是物業管理階段實施的基礎，物業管理階段是實現綠色建筑目標的保障.

兩者的交互作用主要包括如下方面：①設施及設備維修，通過對“生產階段”產出的綠色建筑實行設施及設備的及時檢查、維修和養護，使綠色建筑能夠按照原有設計水平實現自身價值；②綠化養護，通過對社區內綠化進行管理和養護，保證社區綠化效益最大化實現；③安全保護，通過對社區內人員及財產進行安全保護，營造和諧社區；④節能，通過節能技術運行優化、節能事務民眾參與、節能管理規程制定等，實現節能目標；⑤節水，通過節水技術運行優化、節水事務民眾參與、節水管理規程制定等，實現節水目標；⑥節材，通過適宜性技術改造、維修保養時進行節材措施，實現節材目標；⑦環境保護，通過提高垃圾處理、環境保護、污染防治水平，實現環境保護目標；⑧其他菜單式服務，給予社區提供其他貼心服務，如代理洗護、合同能源管理、幼兒護理、家政服務等[4].

2.3 傳統物業管理已無法滿足綠色建筑的目標要求

(1)傳統物業管理理念無法滿足綠色建筑目標要求.綠色建筑目標重點是“四節一環保”，即：節能、節水、節地、節材、環境保護.傳統物業管理遵循的是保值增值、安全使用的理念，其對“四節一環保”目標的實現僅部分體現在環境保護上，貢獻極其微小，滿足不了綠色建筑目標的要求.

(2)傳統物業管理制度無法滿足綠色建筑目標要求.目前我國物業管理法規不健全，在對物業管理公司資質管理、物業管理事件處理、物業管理主體責權關系處理等問題上存在嚴重缺陷；政府對于物業管理的培訓、監督、管理力度不夠，使得物業管理發展存在政策性缺陷；企業對于具體物業管理工作沒有按照“四節一環保”的目標實施，沒有制定針對業主的激勵措施.這些傳統物業管理制度問題的存在，嚴重阻礙了綠色建筑全壽命周期的健康發展，無法達到綠色建筑的目標要求.

(3)傳統物業管理模式無法滿足綠色建筑目標要求.傳統物業管理模式為物業管理企業接受業主委員會委托，進行物業管理服務，缺乏第三方評價機構參與，物業管理約束力不強，同時缺乏激勵政策，物業管理服務積極性不高.因此，傳統物業管理模式達不到高質量物業管理，無法滿足綠色建筑的目標要求.

(4)傳統物業管理技術無法滿足綠色建筑目標要求.傳統物業管理技術主要集中在設備及設施維修技術、綠化養護技術上，技術水平簡單，與綠色建筑已有的設施、設備不匹配，不能保證綠色建筑的順利運行，達不到“四節一環保”的目標.

2.4 進行綠色建筑物業管理創新已迫在眉睫

目前，我國綠色建筑的數量不斷增加，大量綠色建筑即將進入運營階段，部分綠色建筑已經進入運營階段，但傳統物業管理已達不到綠色建筑物業管理的目標要求，實現綠色建筑健康發展，綠色建筑物業管理創新已迫在眉睫.

(1)綠色建筑物業管理理念創新.傳統物業管理理念以“保值增值”為重點，綠色建筑物業管理理念核心應轉變為“創造價值”.“創造價值”應貫穿在綠色建筑全壽命周期中，公眾參與，以人為本.通過實施新的制度、模式和技術，做到“四節一環保”，為綠色建筑和公眾創造更高的價值.

(2)綠色建筑物業管理制度創新.傳統物業管理制度以“計量考核”為重點，重點是數量的考核.綠色建筑物業管理制度核心應轉變為“績效考核”.“績效考核”既含有數量的概念，更注重節能、減排和環保的效果.國家層面要健全物業管理法規，資質限定物業管理公司，提高物業管理人員素質，評價物業管理效果，推廣合同能源管理等；企業層面應根據企業實際和項目實際制定圍繞“四節一環保”目標的各項物業管理制度、規程，實施合同能源管理等.

(3)綠色建筑物業管理模式創新.傳統物業管理模式為“委托服務”形式，綠色建筑物業管理模式應轉變為“引導行為”.“引導行為”包括兩個方面：一是政府引導企業；二是企業引導民眾及員工.政府應建立獎懲機制、成立培訓機構，引導物業管理企業服務水平提升；企業應建立良好的社區物業管理制度，人員培訓、績效考核等體系，引導員工技術及服務水平提升，引導民眾“和諧”、“綠色”行為，實現綠色建筑目標.

(4)綠色建筑物業管理技術創新.基于綠色建筑理念和“四節一環保”的要求，綠色建筑技術與傳統物業管理技術有很大區別.傳統物業管理實施技術以維持物業設備、設施的正常運轉為目的，不涉及節能減排的要求，而綠色建筑物業管理必須綜合運用系統優化、智能監測、行為引導等“現代技術”，才能保證節能、節水、節材、環境保護目標的實現.

3 綠色建筑物業管理創新的對策建議

3.1 綠色建筑物業管理理念創新

(1)民眾“綠色”意識培養.通過宣傳綠色建筑及綠色生活，培養民眾的環保、節能、節水理念，使之形成良好的行為習慣并積極配合物業管理，共建綠色和諧家園.

(2)節能減排效果衡量.綠色建筑物業管理包含傳統物業管理的全部服務內容，主要區別在于是否能夠做到節能減排.因此，綠色建筑物業管理的實施效果評價不僅應對其提供的一系列服務內容評價，更要對其節能減排效果進行衡量，并使之成為物業管理水平評價和進行物業管理企業資質認定的主要依據.

3.2 綠色建筑物業管理制度的創新

3.2.1 政府層面的制度創新

(1)資質限定、實施分級收費制度.綠色建筑物業管理對物業管理企業提出了更高的要求.政府部門要對綠色建筑物業管理公司進行資質認證，重點考察綠色建筑物業管理經驗、是否進行綠色建筑物業管理培訓、擁有綠色建筑物業管理人員情況、綠色建筑物業管理信用等級等.擁有不同資質的綠色建筑物業管理公司應實行分級收費制度，實現多層次綠色建筑物業管理，滿足不同層次消費人群的需求.

(2)推行綠色建筑物業管理人員培訓.物管人員水平是綠色建筑是否能夠成功管理的關鍵，物業管理人員的管理、技術水平是搞好綠色建筑物業管理的前提.進行綠色建筑物業管理的企業人員應進行“綠色物業管理”培訓，經過培訓和考核，擁有綠色建筑物業管理資質之后，才能進行綠色建筑的物業管理.

(3)實行綠色建筑物業管理評價.綠色建筑物業管理評價是規范綠色建筑物業管理市場的客觀需求.其包括如下主要內容：節能、節水、節材與綠化管理制度制定及實施情況；水、電、氣分戶、分類計量與收費情況；垃圾管理制度及實施情況；智能管理系統配置及實施情況；綠化及植被保養情況；設備及設施維修情況；是否通過ISO14001環境管理體系認證；業主支持度；能耗比(現有能耗與設計能耗比值)；水耗比(現有水耗與設計水耗比值)等.

3.2.2 企業層面的制度創新

(1)制定企業綠色建筑物業管理制度.企業應根據綠色建筑物業管理的要求制定相應的管理制度，如：能源計量統計制度、業主能耗通報制度、節約用電制度、節水管理規程、設備運行管理規定、照明管理規程、安全保衛制度、垃圾處理及綠化制度、設備及設施維修制度、物業增值服務制度等.綠色建筑物業管理企業針對自身，應建立企業內部員工激勵制度、員工綠色物業管理培訓制度等.

(2)實施合同能源管理.綠色建筑物業管理企業可以與業主建立合同能源管理關系.綠色建筑物業管理企業通過對既有綠色建筑進行各類改進或改造，比如：組織及管理體系改進；節能、節水、節材與綠化管理制度改進；智能化管理系統制定或改進；分類計量與收費制度制定或者改進；垃圾處理方式改進；管理、技術人員更新或培訓等.通過一系列“綠色”管理措施，使業主能源消耗水平降低，由此獲得的收益，由物業管理企業和業主共同享有，達到雙贏效果，實現綠色建筑目標[5].

(3)實行“碳交易”制度.“碳交易”制度包括物業管理企業與碳交易所其他企業的“碳交易”制度以及處在同一小區的業主之間的“碳交易”制度.前一種交易制度是在政府對小區制定節能目標后，綠色建筑物業管理企業超出或低于指標的部分可以向其他企業進行購買或者出售；后一種交易制度是在既定小區節能目標和單業主節能目標下，業主超出或低于指標的部分可以向其他業主進行購買或者出售，從而實現對企業和個人的激勵作用.

3.3 綠色建筑物業管理模式創新

2007年《物業法》出臺后，帶來了物業管理模式的轉變.形成了他營式和自營式兩種模式.所謂“他營式”綠色建筑物業管理是指小區業主委員會選用綠色建筑物業管理公司，由綠色建筑物業管理公司對小區實行統一物業管理.“自營式”綠色建筑物業管理模式是指小區業主委員會聘用專業綠色建筑物業管理人員，由綠色建筑物業管理人員進行統一管理，物業管理人員選用各專業性極強的公司進行小區物業管理，從而達到綠色建筑物業管理目標.

由于綠色建筑物業管理具備較強專業性、系統性和復雜性，在現有條件下，“自營式”綠色建筑物業管理模式進行綠色建筑物業管理難度較大.本文主要以“他營式”綠色建筑物業管理模式作為研究對象.

“他營式”綠色建筑物業管理模式架構如圖 2所示.

圖2 綠色建筑物業管理模式

在如上模式架構中，綠色建筑物業管理主體包括政府、綠色建筑物業管理培訓機構、綠色建筑物業管理評價機構、綠色建筑物業管理公司、業主委員會、各類專業公司.

政府主要進行法規制定、綠色建筑物業管理培訓機構成立及監督、綠色建筑運行激勵及懲罰等.

綠色建筑物業管理培訓機構主要進行綠色建筑物業管理人員的培訓、綠色建筑物業管理知識宣傳、綠色建筑物業管理公司核準及資質頒發、綠色建筑物業管理公司處罰或降級工作等.

綠色建筑物業管理評價機構主要對綠色建筑物業管理公司管理的綠色建筑物業管理情況進行評價，并將評價結果及結論反饋給業主委員會，供業主委員會抉擇，同時將評價結果報送綠色建筑物業管理培訓機構，另配合政府部門其他工作等.

綠色建筑物業管理公司主要進行具體項目的綠色建筑物業管理、委托其他專業公司從事物業管理、與市政各部門間的溝通協調等.

各類專業公司主要是指專業的設備管理公司、垃圾處理公司、綠化公司等，接受綠色建筑物業管理企業的委托，進行專業服務.

業主委員會主要任務是選用合適的綠色建筑物業管理公司并進行委托及監督、豐富社區居民的文化生活、建立綠色和諧的社區.

3.4 綠色建筑物業管理技術創新

綠色建筑物業管理技術創新主要包括節能技術創新、節水技術創新、垃圾處理技術創新、環境綠化技術創新、污染防治技術創新等.

(1)節能技術創新.節能技術創新包括：優先采購列入國家節能產品目錄的產品；節能設施、設備檢查，維修，養護；準確合理的能耗監測；維修改造嚴格執行國家節能標準；行為節能；系統優化等.

(2)節水技術創新.節水技術創新包括：水循環利用(建立中水系統、購買中水、收集雨水、回收利用冷凝水)；用水設施選擇(運用新型管道材料、使用感應節水用具、水景景觀節水、監測檢查輸水設施)；新型綠化灌溉技術.

(3)垃圾處理技術創新.垃圾處理技術創新包括：提高生活垃圾機械化收運水平；垃圾分類收集；采用生物處理技術等.

(4)環境綠化技術創新.環境綠化技術創新包括：病蟲害防治；合理施肥、保護環境；其他綠化措施等.

(5)污染防治技術創新.污染防治技術創新包括：水污染防治；大氣污染防治；噪音污染防治；固體廢棄物污染防治；光污染防治等.

4 結 語

物業管理在綠色建筑全壽命周期中的作用巨大，傳統物業管理與“四節一環保”的目標極不適應，我國綠色建筑的快速、健康發展亟待物業管理變革、創新.本文提出的綠色建筑物業管理理念、制度、模式、技術創新具備普適性，其價值及細化內容仍需進一步研究.

［1］田慧峰，張 歡，孫大明，等. 中國大陸綠色建筑發展現狀及前景[J]. 建筑科學，2010(4)：1-7.

［2］單永娟，趙國會. 論綠色物業管理的實施與評價[J].現代商貿工業，2009(6)：33.

［3］陳 亮. 大力推進合同能源管理 實現節能降耗新突破[J]. 能源與科技，2011(3)：33-36.

［4］楊三超，王太昌，李 浩. 綠色住宅小區與綠色物業管理淺析[J]. 山西建筑，2010(23)：229-230.

［5］盛 筠，丁 猛，寧艷杰. 綠色建筑評價體系對綠色物業管理的啟示[J]. 建筑工程，2011(1)：62-63.