湖北省住宅市場有效供求狀態分析

鄧保同，朱 明，袁 園

0 引言

改革開放以來，我國房地產業進入了復蘇階段，1992～1993年全國范圍出現房地產熱，隨著緊縮性宏觀政策的實施，房地產業進入收縮階段。經過隨后幾年的消化吸收，1996年提出將住宅建設作為經濟增長點。1998年下半年要求停止住房的實物分配，逐步實現住房貨幣化[1]。在此宏觀背景下，1995年湖北省住宅的銷售面積僅有211萬平方米，2010年的銷售面積則達到3236.88萬平方米，16年內住宅銷售面積增加了近14倍。研究湖北省住宅市場在住房貨幣化改革前后的發展狀況，了解其不同時期住宅市場的有效供求狀態，對于促進其住宅市場的穩定發展具有重要的現實意義。非均衡理論與方法體系為研究這一問題提供了嚴謹的理論依據與堅實的方法論基礎。

1 理論、模型與數據

1.1 模型設計

房地產市場非均衡模型一般有兩種形式：最小原則模型和市場聚合條件下的非均衡模型。1.1.1 最小原則模型

上式中，Dt為房地產有效需求量；St為房地產有效供給量；Xdt和Xst分別為影響有效需求和有效供給的外生變量；Udt和Ust是隨機擾動項；Pt是房地產交易價格；Qt是房地產實際交易量。

1.1.2 市場聚合條件下的非均衡模型國內外學者在非均衡市場聚合研究中，主要考慮兩種形式的聚合方程，即CES型指數聚合方程和雙曲線型聚合方程。CES型指數聚合方程的市場體系模型的參數估計較為復雜。鑒于此，本文主要考慮雙曲線型指數聚合條件下的非均衡模型，其由以下3個方程構成：

上式中，r為市場的聚合程度系數，r越小，說明市場上交易摩擦程度越低，聚合后的宏觀市場就越接近于短邊規則成立的市場情況。同時，r＞0為市場常態，因此，對于任意r(r＞0)，都存在 Qt＜min(Dt,St)且Qt=min(Dt,St)。多數國內外專家學者認為，雙曲線型聚合方程更貼近經濟生活現實。因此，湖北省住宅市場有效供求的非均衡經濟計量模型采用雙曲線型市場聚合方程。通過分析發現，影響住宅有效供給的主要因素有：住宅價格水平、竣工房屋造價、產業政策及開發商對市場的預期等。影響住宅有效需求的主要因素有：住宅價格水平、居民收入水平、城市規模與城市人口及購房主體對市場的預期等[2]。在考慮以上影響因素的基礎上，結合現有統計數據的可得性，本文構建的湖北省住宅市場有效供求非均衡經濟計量模型如下：

上式中，Dt和St分別表示t時期湖北省住宅市場的有效需求量和有效供給量；Pt是t時期湖北省住宅銷售價格；INCt是t時期湖北省城鎮居民可支配收入；HCt是t時期湖北省竣工房屋造價；Udt和Ust為隨機擾動項。

1.2 數據來源與處理

模型中各變量的數據均來源于歷年《中國統計年鑒》和《湖北省統計年鑒》。湖北省城鎮居民可支配收入的原始值由湖北省城鎮居民人均可支配收入乘以湖北省城鎮人口得到；湖北省住宅銷售價格原始值由湖北省住宅銷售額除以湖北省住宅銷售面積得到。上述所有名義變量均采用以1995年為基期的城鎮居民消費價格指數進行調整以剔除通貨膨脹因素的影響；為消除異方差影響，對各變量進行對數化處理，最終得到的湖北省城鎮居民可支配收入、住宅銷售價格、竣工房屋造價及住宅銷售面積分別用INCt，Pt，HCt和 Qt表示。

2 模型的參數估計結果及其現實解讀

2.1 湖北省住宅市場有效供求的均衡估計

對于上文設定的模型，參數估計采用統計軟件Eviews6.0。假設市場出清，分別對有效需求方程和有效供給方程的系數進行OLS估計。但是，大多數宏觀經濟數據都是非平穩序列，若把非平穩時間序列當作平穩序列，對它進行回歸分析，就可能造成偽回歸。對于非平穩時間序列的建模，Engle和Granger(1987)提出了協整理論及其方法。具有協整關系的經濟變量間具有長期的穩定關系，是可以使用經典回歸模型方法建立回歸模型的。因此，在采用宏觀經濟時間序列做回歸分析時，首先要檢驗序列的平穩性。若非平穩，則檢驗多個變量是否同階單整，再進行變量間的協整檢驗。從變量直接是否具有協整關系出發選擇模型的變量，其數據基礎是牢固的，且其統計性質是優良的。

對模型中涉及的變量 Qt，INCt，HCt和 Pt序列進行 ADF單位根檢驗，發現變量Qt，INCt，HCt和Pt均為I(1)序列，具體的檢驗結果如表1所示。

表1 水平序列和差分序列的ADF單位根檢驗結果

根據協整理論并結合單位根檢驗的結果，采用EG兩步法檢驗有效需求模型中各變量的協整關系。首先對有效需求模型進行回歸，再對方程的回歸殘差進行ADF單位根檢驗，發現殘差序列是平穩的，這表明變量間存在著如下長期穩定關系：

回歸結果顯示INCt和Pt系數估計值對應的t統計量均非常顯著；調整的R2為0.88，擬合效果較好。

類似地，采用EG兩步法檢驗有效供給模型中各變量的協整關系。先對有效需求模型進行回歸，再對方程的回歸殘差進行ADF單位根檢驗，發現殘差序列是平穩的，這表明變量間存在著如下長期穩定關系：

回歸結果顯示所有變量系數估計值的t統計量均非常顯著；調整的R2為0.91，擬合效果較好。

2.2 湖北省住宅市場有效供求的非均衡估計

由于只有16年的序列數，交易量方程采用簡化式，即r=0。采用非線性最小二乘法(NLS)估計雙曲線型市場聚合方程：

在如今的音樂教學中有不少的教師對民族文化的傳承和教育不夠重視，一些教師在教學中受傳統教學思維影響，不重視對學生的音樂教育，不愿意進行對學生的深入教育，沒有進行有效的教學方式改革，使得教學效率不高，還有些教師即使是進行音樂教育，也過于重視教學技巧，而忽視了對學生的情感教育，使得學生不能有效進行對音樂文化的學習和欣賞，不利于音樂教育目標的實現。

非線性最小二乘法是采用迭代算法估計模型，進行參數估計時要求給模型系數設定初值。參數的初值設置地越接近真值越好，因此將對有效供給和有效需求方程進行均衡估計時得到的參數作為初值，具體的估計結果如表2所示。

表2 交易量方程的參數估計結果

從回歸方程解釋變量系數估計值t檢驗的顯著性來看，有效需求方程和有效供給方程中各變量系數估計值的P值均小于顯著性水平5%，這說明上述回歸系數能夠較好地解釋說明因變量的變化。從擬合優度來看，調整的R2為0.959，擬合優度非常高。D.W值非常接近于2，說明不存在一階序列相關性。由此，可以得到湖北省住宅市場有效供求的非均衡經濟計量模型：

有效需求方程：Dt=3.883*INCt-2.877*Pt

有效供給方程：St=-1.369*HCt+3.334*Pt-8.020

交易量方程：Qt=min(Dt,St)

根據上述模型，將1995～2010年的湖北省住宅市場相關數據代入后可以發現湖北省住宅市場模擬交易量與實際交易量擬合得較好，如圖1所示。

圖1 1995～2010年湖北省住宅市場實際銷售量與模型擬合值示意圖

從以上方程的參數可以看出，湖北省住宅市場有效供求量與有關變量存在一定的關系。

首先，從有效需求來看，有效需求量與城鎮居民可支配收入呈正相關關系，這表明，當城鎮居民可支配收入增長時，住宅市場的有效需求量也會隨之放大；有效需求量與住宅銷售價格負相關，這與一般商品的需求量與價格呈負相關關系相同，說明價格機制能夠較為靈敏地反映住宅市場的需求狀況。

2.3 湖北省住宅市場有效供求總量的估算與非均衡度的測算

衡量房地產市場有效供求狀況的一個重要指標是非均衡度。用公式表示如下：

上式中，Zt為房地產市場非均衡度；Dt和St分別為估計的有效需求量和有效供給量；Qt為估計的市場交易量。利用上述非均衡經濟計量模型，并代入相應數據可以計算得到歷年湖北省住宅市場的有效供給量和有效需求量。進而，可以根據以上公式計算得到湖北省住宅市場有效供求非均衡度，如圖2所示。

圖2 1995～2010年湖北省住宅市場有效供求非均衡度波動趨勢圖

2.4 湖北省住宅市場有效供求非均衡度的現實解讀

基于非均衡度數值，可以把湖北省住宅市場有效供求的非均衡波動大致地分為三個階段：

第一階段為1995～1997年，非均衡度基本上處于[-0.15,0.10]的波動區間。這一時期，湖北省住宅市場有效供求非均衡度并未表現出明顯的趨勢性特征。1998年下半年國務院才要求停止住房的實物分配，在此之前，湖北省的福利化住房分配仍然占據重要地位。

第二階段為1998～2003年，非均衡度基本上處于[0,0.25]的波動區間，且此階段非均衡度處于逐年遞增狀態。這一時期，隨著住房貨幣化改革的逐步實施，湖北省城鎮居民對國家、單位福利分配式住房需求逐漸轉向面向市場的購房需求，居民對商品住宅的有效需求迅速釋放。然而，由于商品住宅開發周期較長，供給的變動相對而言存在滯后性。這一時期非均衡度均為正值且處于遞增趨勢，表明隨著湖北省商品住宅市場有效需求的不斷擴大，市場處于有效供給短缺狀態，且供求缺口越來越大。2003年，湖北省住宅市場的非均衡度達到頂峰，超過0.2。

第三階段為2004～2010年，非均衡度基本上是圍繞0.05的水平做窄幅波動，除2007年非均衡度稍低于0，其他年份均為正值。這一時期，湖北省的保障性住房尚未形成規模，商品住宅市場發展迅速。住宅銷售價格的持續上漲為開發商、政府、房地產投資者等帶來了可觀的收益，這種收益反過來進一步強化開發商等對住宅市場發展的良好預期。總體而言，這一時期湖北省住宅市場的有效需求比較旺盛。

3 政策建議

非均衡是理論分析的出發點，而均衡則是政策選擇的歸宿點。實施均衡發展戰略是房地產市場改革和發展的長遠政策目標[2]。為實現湖北省住宅市場的非瓦爾拉斯均衡向瓦爾拉斯均衡的逼近，可著力于從以下兩個方面做出改進：

（1）明確房地產市場調控手段。政府對房地產市場的宏觀調控手段主要有經濟手段、行政手段和法律手段。實證研究發現，湖北省住宅市場的非均衡度處于[-0.15,0.25]的波動區間，非均衡程度不太嚴重，基本上在一定的可控范圍內。因此，政府對住宅市場的調控應當以經濟手段為主，盡量避免直接的行政干預和政策的頻繁波動。

（2）健全房地產市場信息搜集、整理、發布機制。非均衡主要由市場競爭的不完全性、交易成本的存在、信息的非對稱性和預期的不確定性等造成。政府相關職能部門應加強對房地產市場數據的搜集與整理工作，并建立一套科學的房地產市場指標體系，綜合運用網絡、電視、報刊等媒體定期發布土地供應、規劃、房地產交易情況等信息。充分的信息有助于開發商和購房者明確對未來的預期。充分的信息以及對未來的明確預期有助于房地產市場參與者做出理性的決策，進而有助于房地產市場穩定發展。

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