以房養(yǎng)老：中國老齡化社會養(yǎng)老模式探討

● 翟思達

按照聯(lián)合國的新標準，一個地區(qū)65歲以上人口達到總人口的7%，即表明該地區(qū)進入了老齡化社會。按此標準，我國在1999年就已步入老齡化社會。第六次全國人口普查顯示，截至2010年，我國60歲及以上人口為1.78億人，占全國總人口的13.26%，其中65歲及以上人口為1.19億人，占8.87%。我國成為世界上唯一老年人口超過1億人的國家，而且老齡化進程正在加速。據《中華人民共和國老年人權益保障法》執(zhí)法檢查報告提供的預測分析，2014年我國老年人口將超過2億，2025年達到3億，2042年老年人口比例將超過30%。

一、人口老齡化對社會化養(yǎng)老的挑戰(zhàn)

1．老年撫養(yǎng)比上升給社會養(yǎng)老金加壓

由于老齡化的加速，我國老年撫養(yǎng)比已由1964年的6.4%上升到2009年的11.6%。負擔1個老人的勞動年齡人口，2010年大約是5個；而據最新預測，2020年只有3個，2030年僅為2.5個。我國已基本確立了社會養(yǎng)老保障體系，參加城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險人數達到2.36億人，已有5806萬離退休人員領取養(yǎng)老金；新型農村社會養(yǎng)老保險今年將覆蓋60%的縣，截至2011年5月底，參加新型農村社會養(yǎng)老保險人數達1.9億人，5170萬人領取養(yǎng)老金。近年來，城鎮(zhèn)離退休金的增速大大快于我國經濟的增速，這些均增加了社會養(yǎng)老金的壓力。

2．“未富先老”增大養(yǎng)老難度

西方發(fā)達國家邁入老齡化社會時，人均GNP達1萬美元的占36%，人均GDP一般都為6000美元以上，可以說無論國家還是個人財富，都足以支持老年人的養(yǎng)老。而我國在人均GDP不到1000美元時，就提前進入了老齡化社會。即使到2009年人均GDP為人民幣25575元時，按照人民幣年匯率均價6.831折合成美元也只有約為3700美元，遠低于發(fā)達國家邁入老齡化社會時的富裕水平。我國作為典型的“未富先老”的國家，將面臨更艱巨的養(yǎng)老問題。

3．傳統(tǒng)的養(yǎng)老模式面臨挑戰(zhàn)

我國嚴格計劃生育的政策加快了老齡化的速度，帶來了嚴重的人口結構問題：人口結構呈現嚴重的倒三角形，家庭結構呈現出“4-2-1”的模式，一對年輕夫婦要撫養(yǎng)他們的子女，同時還要贍養(yǎng)他們的父母共4位老人，將來年輕人負擔的養(yǎng)老任務勢必越來越艱巨。

4．壽命延長和醫(yī)學發(fā)展增加醫(yī)療成本

隨著生活水平和醫(yī)療條件的不斷提高，老年人的壽命將不斷延長，同時增加了患病的可能性，從而帶來相應醫(yī)療費用的增加。表1就清楚地顯示了年齡和人均醫(yī)療消費之間的關系，年齡越大，相應的醫(yī)療費用支出就高。另外，現代醫(yī)學的發(fā)展也大大增加了醫(yī)療成本。二者都加劇養(yǎng)老的資金緊張狀況。

5．社會養(yǎng)老機構發(fā)展緩慢

當前社會養(yǎng)老機構的發(fā)展速度遠遠落后于老齡化的速度。雖然養(yǎng)老服務機構的床位數在不斷增長，但距離社會的要求依然相差甚遠，據全國老齡工作委員會提供的數據，我國目前擁有各類養(yǎng)老社會福利機構約4萬個，床位約300萬張，平均每千名老人擁有床位9張，遠小于發(fā)達國家的50至70張。

表1 城鄉(xiāng)老年人人均醫(yī)療消費狀況 （單位：元）

我國如此嚴峻的老齡化社會養(yǎng)老問題，一直受到理論和實踐的關注。如何在眾多約束，特別是資金約束的前提下，解決好社會化養(yǎng)老問題，“以房養(yǎng)老”不失為一個解決方案。

二、以房養(yǎng)老——一種可行的養(yǎng)老路徑選擇

1．“以房養(yǎng)老”的界定

“以房養(yǎng)老”是指，擁有住房的老年人與特定機構（如銀行、保險公司或房產機構）訂立合同，把自己的房產所有權有償轉讓給銀行或特別設立的特定機構（如養(yǎng)老機構）。特定機構房屋的評估價值減去預期折損和預支利息，將其房屋的價值分攤到預期壽命年限中去，按年或月支付現金給老年人，一直延續(xù)到老年人去世。老年人在取得現金的同時，繼續(xù)擁有房屋的居住權并負責維護。當老年人去世后，相應的金融機構獲得房屋的產權，進行銷售、出租或者拍賣，從而取得房產升值部分的利益。

2．“以房養(yǎng)老”的理論依據

“以房養(yǎng)老”的理論依據主要來自兩方面：一是生命周期理論。一個理性消費者追求其生命周期內一生效用的最大化，而不僅考慮某一特定的消費行為或項目的決策安排時個人效用最大化。即追求在個人生命周期各階段里，一生收入與一生支出兩者間的平衡。而“以房養(yǎng)老”正是出于房屋生命周期與家庭生命周期的差異性，試圖將老人去世時房屋的剩余價值變現出來，并在老人有生之年消費掉，從而實現房屋財富在老年人整個生命周期中的合理優(yōu)化配置。二是期貨期權理論。“以房養(yǎng)老”實質上就是一種住房“期貨化”形式：擁有房屋所有權的老年人將住宅作為“期貨”，預售給銀行、保險公司等金融機構或特定機構，并從那里獲得固定的年（月）金，而此時老年人對該房產依然擁有居住權，直到老年人離開人世，房產才進行交割，所有權歸貸款機構所有。

3．“以房養(yǎng)老”的現實基礎

我國大多數退休老人，雖然手中的現金存款很少，難以維持其正常的養(yǎng)老生活，但是在計劃經濟向市場經濟轉型過程中，卻坐擁一套市價可觀的房產。將住房和養(yǎng)老兩類社會保障資源重新整合一下，從而把住房資源轉變?yōu)橹匾酿B(yǎng)老資源，就能使得老年人能夠從中獲得穩(wěn)定的持續(xù)性的資金收入以提高晚年的生活質量，進而使得養(yǎng)老難題得以解決。“以房養(yǎng)老”的核心就是將不動產——房產轉變成為流動性資金，使得老年人能夠擁有充足的現金頤養(yǎng)天年。

我國家庭的資產結構也為此提供了可能性。《中國家庭金融調查報告》顯示，我國家庭的非金融資產以住房為主，自有住房擁有率為89.68%，世界平均住房擁有率為63%，美國為65%，而日本為60%，我國自有住房擁有率處于世界前列。其中，城市自有住房擁有率為85.39%，農村更高一些，為94.60%。且擁有2套以上住房的家庭在城市達到19.07%，農村達到14.40%。

與此同時，我國住房收益率也很高。隨著近年房地產價格的迅速攀升，家庭自有住房的收益非常可觀。我們以購房的成本價格和住房的當前價值的差價來體現收益，差價越大，表明住房收益越高。在城市中，2011年中國城市戶均擁有住房已經超過1套，為1.22套。城市家庭擁有兩套以上住房的占19.07%，第一套住房平均收益率均值為340.31%，第二套為143.25%，第三套為96.70%（見表2）。

通過以上分析可知，在我國推行“以房養(yǎng)老”模式不僅具有較強的針對性，而且具備了一定的實施條件。此外，推行“以房養(yǎng)老”業(yè)務，還可以盤活住房這種價值不菲的固定資產，實現個人一生中經濟資源的優(yōu)化配置，切實提高老年人的生活質量。

三、“以房養(yǎng)老”的實踐

表2 住房的獲得成本和當前價值 （單位：萬元）

“以房養(yǎng)老”起源于荷蘭，而發(fā)展最成熟、最具代表性的當屬美國。美國開展此項業(yè)務始于20世紀60年代。前期發(fā)展比較緩慢。到20世紀90年代，該業(yè)務開始顯著增長。取得一定經驗后，美國議會在2005年通過了贊成法案，由住房及城市發(fā)展部具體負責制定實施細則并進行審批和管理。

美國 “以房養(yǎng)老”的對象為62歲以上的老年人，此項業(yè)務的推出大大改善了美國老年人的生活條件。據估算，65.3萬處于貧困線的老年婦女能夠提高其經濟地位，收入可以超過貧困線的20個百分點。此外，“以房養(yǎng)老”項目還有效地緩解了社會保障的壓力，促進了金融市場的繁榮和發(fā)展。隨著世界老齡化問題的普遍加劇，英國、加拿大、澳大利亞、日本、新加坡等國也相繼開展此項業(yè)務。

從2005年開始，我國也陸續(xù)出現了一些類似于“住房養(yǎng)老”的實踐性操作。南京市湯山留園老年公寓打出“給我你的房子，我替你養(yǎng)老送終”口號，推出了“以房換養(yǎng)”的變通養(yǎng)老模式，擁有南京當地60平方米以上產權房且年屆六旬以上的孤殘老人，可將其房產抵押，經公證后入住老年公寓，終身免交一切費用，而房屋產權將在老人逝世后歸養(yǎng)老院所有。該項試點持續(xù)了兩年的時間。

2006年上海地區(qū)推出了名為“以房自助養(yǎng)老”的協(xié)議，具體做法是：老人直接與上海市住房公積金管理中心進行房產交易，辦理過戶，老人一次性收到房款，同時以市場價格與公積金管理中心簽訂返租協(xié)議，租期雙方協(xié)定，租金一次性付清。租期滿時，若老人健在，則過后直到老人故去的這段時間租金全免；若租期未滿老人就故去了，則公積金管理中心將剩余租金退還給繼承人。

2007年北京地區(qū)出現了 “養(yǎng)老房屋銀行”，提供租房養(yǎng)老的金融服務。老年人將自己的房屋委托給專業(yè)公司，進行房屋的出租以及養(yǎng)護，而獲得的租金則供給老年人住養(yǎng)老院，這樣不僅為老人提供了現金來源，而且解決了空巢老人在家的內心孤寂的問題。這種方式不會改變房屋的所有權，可以說適應了國人重視自家房產的傳統(tǒng)，并且不違背父母與子女兩輩人之間贍養(yǎng)與傳承的“倫理”。

上述試點，一些因為難以適應我國國情和市場的需要已經退出運營，一些則還有待時間的檢驗，而且也并未得到大范圍推廣。究其原因，主要是由于“以房養(yǎng)老”在操作過程中還面臨各種難以回避的風險。

四、“以房養(yǎng)老”在操作過程中面臨的風險

我國“以房養(yǎng)老”在現實操作過程中，主要面臨以下幾個方面的風險：

一是市場風險。房屋估值是確定養(yǎng)老貸款金額的關鍵，而房屋價值是隨著房地產價格的波動而起伏的。房價上行時，不排除有部分早年抵押房屋的老人悔約；房價下行時，抵押房屋的貶值給金融機構帶來風險。房地產市場的變數不可控，使得雙方對房屋估值難以達成一致。

二是壽命預測風險。貸款年限是根據老年申請人的壽命來確定的，而預測壽命是個難題，貸款年限的不確定性致使每月發(fā)放的養(yǎng)老金數額也難以確定，隱含著貸款發(fā)放期和壽命期不合帶來的風險。如果養(yǎng)老貸款發(fā)放到期，而老年人還健在，無法償還貸款致使抵押權實現，老年人不僅將失去房屋，而且將面臨生活失去經濟來源的困境。

三是金融利率風險。時間跨度長、金額數目大是以房養(yǎng)老業(yè)務的特點，數十年利率變動的積累會對以房養(yǎng)老業(yè)務的收益影響很大，特別是在未實現完全利率市場化的我國。

四是政策風險。我國經濟處于快速城鎮(zhèn)化過程的高拆遷率，國內房屋平均30年壽命，住宅建設用地使用權70年到期，都會增加交易過程中的成本。

上述諸多風險的存在，直接導致了“以房養(yǎng)老”業(yè)務收益的不確定性。所以，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境是推行以房養(yǎng)老的重要前提條件。

五、構建“以房養(yǎng)老”順利實施的環(huán)境

1．完善消費者保護機制和貸款機構保護體系

“以房養(yǎng)老”機制予以采納和實施，很大程度上取決于風險的控制。對年老者的保護機制的建立，使其老有所依；對各類參與機構的保護，使其愿意為其利益參與其中，各取所需才可實現“以房養(yǎng)老”的設想。擔保機制的建立，尤其是政策性擔保機制的建立，有利于降低業(yè)務的經營風險，提高機構開展此項業(yè)務的積極性。新加坡的“以房養(yǎng)老”業(yè)務，就是由住房公積金管理中心來做的，該中心是擁有政府背景的公益性組織。

2．建立金融貸款、擔保、資產評估等機構及個人的信用系統(tǒng)

“以房養(yǎng)老”涉及房地產、銀行、保險、社保及行政管理多個領域，其推廣需要各方共同的配合和協(xié)調，這是“以房養(yǎng)老”得以實施的“軟件保障”。在該項業(yè)務實施的過程中，涉及資格評審、房產評估、貸款發(fā)放和償還、保險精算、信用評估等方面；而活躍完善的房地產市場更是必不可少。這些制度的完善和相互配合都有賴于相關機構的積極參與、探索和協(xié)調。

3．調整經濟政策以創(chuàng)造“以房養(yǎng)老”的寬松環(huán)境

一是征收遺產稅的征收。“以房養(yǎng)老”在美國等國家之所以流行，與其征收高額的遺產稅和超前消費觀念有很大關系。與其遺留下的遺產要交高額的稅負，不如在生前將房產變現以期生活得以改善提高。二是延長現有的居民住宅70年土地使用權政策以減少交易成本，提高房屋交易市場的可操作性。三是對從事“以房養(yǎng)老”相關業(yè)務的機構給予一定的稅收優(yōu)惠，使其有利可圖。

4．轉變傳統(tǒng)觀念使“以房養(yǎng)老”得以實施

我國傳統(tǒng)的財富代際傳遞觀念根深蒂固，如何讓民眾接受新的消費理念，除了在經濟上的措施以外，現代理財理念的推廣也是至關重要的。通過理財教育提高人們對“以房養(yǎng)老”這種新型理財模式的認同感。而經濟體制改革的深入，社會流動性的增強，代際之間的物質聯(lián)系的減弱，也為這種理念的推廣創(chuàng)造了實施條件。

1．柴效伍、胡平：《美國反向抵押貸款發(fā)展歷程及對我國的啟迪》，載《經濟與管理研究》，2010年第4期。

2．鮑家偉：《“以房養(yǎng)老”——一種新型養(yǎng)老模式的探索》，載《中國經貿導刊》，2012年第6期。

3．范雪蕾、高子健：《“以房養(yǎng)老”模式的國情分析及其實施構想》，載《商業(yè)時代》，2009年第8期。

4．袁友文：《以房養(yǎng)老：國際經驗及中國前景分析》，載《現代經濟探討》，2006年第6期。