高校住房改革的若干對策思考

高校公有住房的出售，無疑是“一石多鳥”之舉，既甩掉了職工住房建設的“包袱”，又可以填充職工住房建設的經費“空洞”；同時使職工住房由福利分配方式改變為以按勞分配的貨幣分配方式，加快了住房建設和改善住房條件，滿足了教職員工不斷增長的住房需要等，開辟了新的科學、合理的局面。然而，在其住房體系改革中，尤其是在目前公有住房管理中，不可避免地會出現這樣或那樣的困難與問題。因此，如何辨析和解決這些新情況、新問題，具有十分重要的理論意義和實踐意義。

存在的問題

自公有住房改革以來，產生了經濟效益和社會效益的“雙盈”，它突破了原有的實物福利性分配觀念與方式的羈絆，是社會主義市場經濟住房商品化、社會化的創造性突破。可是作為高校房管職能部門，在其管理體系的轉軌過程中遇到系列的問題，歸納起來有以下幾個方面：

·新舊制度的碰撞

1、 投資渠道的改變：由于所有權的變更，高校教職工住房投資渠道也自然由國家、單位統包改變為國家、單位、個人三者合理負擔。從目前集資建房造價上看，個人則負擔了相當大的一部分。高等院校教職工僅靠工資收入的確壓力很重，所以各高校檔次、小規格的建房是不可避免的。此外早些年修建的舊宿舍和超期服役的危房，由于國家建設資金短缺和所有權的問題也很難得到改造。

2、分配制度的改變：長期以來高校教職工住房都是以實物形式福利性分配的，歷來是按資歷、貢獻等條件配給的。實際上高校教職工住房從某種意義上講是一種待遇、一種補償。新的住房分配制是貨幣工資形式，按投入的多寡來分配住房，且售房享有繼承權。這在將來，勢必造成一種新的失衡，因為在高校的大多數教職工很難在社會競爭中成為高薪族。

·觀念上的碰撞

1、部分產權的觀念。住房制度改革后，可以說購房后住戶已投入了相當部分資金，但仍有一部分是國家和單位投資的，如土地、區域的水電、戶外環境等。因此，住房個人必須服從單位或者物業管理單位的統一管理，但目前住戶轉讓者有之，出租者有之，更有甚者是把住房租賃給個體工商戶做生意，且不服從管理。原住戶認為是私有財產，而承租者認為出了錢的，我想怎么用就怎么用，與單位無關。這里在觀念上須有產權與管理權的明晰問題。首先九三年對職工出售的標準價住房，職工擁有部分產權和使用權、有限的收益權和處理權。既然是部分擁有上述權力，那么維修的權力也應是部分的，這樣“職工購買的住房、室內各項維修開支由購房者負擔”的提法，在法律內涵上是自相矛盾的。

2、整體觀念。每棟住宅相對來說應是個整體，如上下水、煤、暖氣管道、供電、通信、閉路電視線路、垃圾通道等，而對職工出售的劃段的居住空間（住宅以內），這就使本系統的管理，通道等被人為分段了。因而在實際生活中常常會出現鄰里間的矛盾。如：下水道堵塞。因堵塞的原因是復雜的，一般而論，堵塞處以上管道的用戶者有責任，但受害者只是被堵的那一戶。可疏通下水管道的經費僅由出事那一家支付則是極不合理的。然而，不合理又能怎樣呢？所以在新的住房管理實踐中，類似的矛盾還很多，容易造成鄰里糾紛。

3、合理負擔維修經費的觀念。隨著住房制度的改革，高校職工住房逐步向商品化、社會化過渡。即住房的維修不再由學校包攬，而是逐步變成誰住房誰維修誰出資。但敏感的是這類經營服務與學校戶外設施的新建、維修、改造、管理，如戶外電線管道、變電站及屋面漏水等是否發生關系，學校還是統包？統包了是否合理，不合理怎么辦？從現狀看，這筆經費仍由學校統包。問題是，以前住房人員百分之百是在校教職工，可售后職工有繼承權，隨時間的推移，住戶的成分結構改變，那些校外人員同在校職工享受這類“福利型”服務是否合理？

對策與措施

·做好宣傳、轉變觀念

由于長期受計劃經濟模式的影響，人們仍習慣那種住房分配統統由學校包下來的福利性住房管理制度，市場經濟觀念還沒有被廣大教職工正確理解與接受。國家、省市和高校為了使各項房改政策宣傳到位深入人心，使廣大師生員工能自覺的參與到房改工作中來，筆者認為，必須加大輿論宣傳工作力度，運用多種形式，打造聲勢，做到家喻戶曉。具體可采取3個結合的方法進行房改政策的廣泛深入的宣傳。

1、是廣泛動員與重點宣傳相結合，必須召開全校職代會，就房改政策進行廣泛宣傳和動員。同時，對有些不理解房改、鬧情緒的職工實行重點宣傳。可采取交心談心，耐心說服工作，消除他們思想上的陳舊觀念，從不愿意到自覺地參與到房改工作中去。

2、是把政策宣傳與實際分購房工作相結合起來。停止住房的實物化分配不是停止住房的分配工作，而是用貨幣化的方式，使分配更加公平，住房和解困工作進行的更加迅速。在每次分購房工作之前，房改部門須在廣泛征求職工意見的基礎上，制定分購房方案討論稿，連同有關房改政策之規定分發給每個部門，動員廣大干部職工對方案進行討論修改完善，充分發揮民主、集思廣益。這樣不僅使制定的方案更加科學、合理、完善，而且使國家房改工作更加深入人心。

3、住房制度貨幣化與積極開拓校外房源相結合。面臨著教職工的住房現狀，學校一方面無房可供分配，一方面又無法在校內和周邊地區建設住宅。而房改政策已明確，住房分配貨幣化即將啟動，學校又存在著巨大的資金缺口，一時無法全部兌現和發放住房貨幣補貼。在這種情況下，可采取貨幣化補貼“輪后”方法，本著“少花錢，多辦事”的基本原則，用好有限的資金，轉變思想觀念。通過市場機制積極開拓，尋求新的房源，制定相應的售房政策，多種方式幫助教職工逐步改善住房條件。

·積極探索和實踐住房制度改革后的管理體系

1、積極探索適合高校住房改革的理論與實踐，制定適合高校特點的有關政策。在組織形式上，可以充分利用高校房產管理專業委員會，組織各校際間的實踐上的相互幫助、相互支持；在理論上，相互切磋，相互探討，爭取在理論上有所突破。特別是爭取與政府房改部門達成在高校以“教育”為中心的共識，力爭凈化高校教育氛圍，并且在政策上給予高校以優惠。

2、建立健全與改革相適應的管理體系。現在高校住房是后勤房管部門管理，但也有一些單位在物業管理方面探索出了一些有益的經驗。究竟是房管部門還是物業管理中心來管理高校教職工住房，這要看是否有利于高校事業的發展，是否有利于教師隊伍的穩定，是否有利于高校教職工住房條件的改善，是否有利于“教書育人”環境的凈化。這在管理體系上無需強求一致。

·建立適合高校住房管理的服務體系

1、建立適合高校教師經濟特點的住房制度。高等院校的教師在相當一段時間內不可能成為高薪族，而目前的住房公積金制度，對年資稍長的教師幾乎與事無補。因此，要建立適合高校教師經濟特點的住房制度，實行國家住房貨幣化補貼政策，采用“一次性補貼和逐月補貼相結合的方式”。不能一刀切，要讓教職工能夠負擔得起，不能使這批人喪失信心，產生抵觸情緒。

2、建立適合高校特點的物業管理服務體系。隨著人們生活水平的提高和住房制度的改革，人們對生活環境包括居住條件的要求也隨之提高，居室的裝修、環境衛生、安全問題、鄰里關系等等越來越突出，單靠行政手段的管理很難適應現實的要求，因此，采取服務的方式，疏導的方式解決，不失為今后高校房管部門的一條新路子，故有必要充分考慮教育屬性和教職工群體特點，探索和建立一個適合高校特點的住房服務體系，把矛盾化解在服務之中，為廣大教職工提供優雅舒適的居住生活環境。

3、培養一批高素質的管理人才。隨著高校職工住房由福利性分配方式轉變為按勞分配方式的貨幣分配方式，這不僅是觀念的更新，同時也是管理體制的更新。這樣原有的管理人員不僅在觀念上要轉變要同步，重要的是要在管理方法的更新上要同步。因此，要進一步加強房改隊伍業務水平的建設，采取不同形式，對房改人員進行培訓，在穩定隊伍的基礎上不斷提高素質，逐步培養出一批專業型的房改管理骨干隊伍。要開設適應市場經濟發展的有關專業知識的課程，重點培養有關專業的新型人才以真正適應社會主義市場經濟條件下，住房商品化、社會化的新型體系的建立與順利發展。

（作者單位：武漢大學后勤保障部 ）