物業(yè)服務(wù)合同問(wèn)題探析

物業(yè)服務(wù)合同的有名化

物業(yè)服務(wù)合同并不在《合同法》所列舉的 15 種有名合同之列，盡管它是復(fù)合性合同但仍然是無(wú)名合同。而對(duì)于無(wú)名合同的適用規(guī)則問(wèn)題，無(wú)名合同可以適用合同法總則以及分則的相關(guān)規(guī)定，也可以參照適用最為接近的有名合同或者適用總則的相關(guān)規(guī)定。但相較于有名合同的適用問(wèn)題，無(wú)名合同的法律適用就顯得確定性不足。盡管目前學(xué)界對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同的委托合同、復(fù)合性合同性質(zhì)的認(rèn)知已漸成共識(shí)，但反對(duì)的聲音也一直未曾停息，導(dǎo)致法律實(shí)務(wù)方面物業(yè)服務(wù)合同的法律適用也是仁者見(jiàn)仁、智者見(jiàn)智，這樣一種結(jié)果的出現(xiàn)既損害了法律的嚴(yán)肅性，有有悖于法制統(tǒng)一的目的，在一定程度上也威脅著和諧穩(wěn)定的社會(huì)秩序。故此，將物業(yè)服務(wù)合同的有名化，使得其法律適用問(wèn)題有一個(gè)行之有效的衡量標(biāo)準(zhǔn)，為實(shí)務(wù)操作提供制度支持和保障就顯得彌足珍貴。

筆者認(rèn)為將物業(yè)服務(wù)合同有名化的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)已然存在，而在大陸法系的國(guó)家中，將隨著社會(huì)法制化程度不斷深入而出現(xiàn)的新類(lèi)型的合同，通過(guò)特別立法使其典型化、有名化的做法已被普遍運(yùn)用，值得借鑒。

完善業(yè)主委員會(huì)的法律地位

業(yè)主委員會(huì)性質(zhì)問(wèn)題，一直是學(xué)界爭(zhēng)論的焦點(diǎn)，曾有“社會(huì)公益團(tuán)體說(shuō)”、 “法人組織說(shuō)”等，無(wú)論哪種學(xué)說(shuō)都曾試圖賦予業(yè)主委員會(huì)成為獨(dú)立的法律主體。

但自《物業(yè)管理?xiàng)l例》頒布以來(lái)，其性質(zhì)已經(jīng)明確，即業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，法律性質(zhì)應(yīng)當(dāng)屬于非法人組織。在具體的司法實(shí)踐中，業(yè)主委員會(huì)的法律地位大多被實(shí)用性的認(rèn)為它是否可以以自己的名義起訴或者應(yīng)訴。一般而言，業(yè)主委員會(huì)并不天然享有訴訟權(quán)利，而是必須有業(yè)主的明確授權(quán)，作為受托人參與訴訟。所以，盡管 2003 年最高院曾經(jīng)批復(fù)承認(rèn)過(guò)業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴訟主體資格，但最終由于其缺乏能獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任的財(cái)產(chǎn)，這一觀點(diǎn)在并未被廣泛接受，而且籠統(tǒng)的賦予業(yè)主委員會(huì)的獨(dú)立訴訟主體資格，有違訴訟平等的嫌疑，也確實(shí)有不當(dāng)之處。但不容忽視的社會(huì)現(xiàn)實(shí)是，正是由于業(yè)主委員會(huì)的法律地位處于較為尷尬的局面，無(wú)法充分發(fā)揮其應(yīng)有的作用，業(yè)主的自治權(quán)也就很難實(shí)現(xiàn)。一些弱勢(shì)的業(yè)主委員會(huì)甚至成為物業(yè)服務(wù)企業(yè)的傀儡，當(dāng)然也有個(gè)別強(qiáng)勢(shì)的業(yè)主委員會(huì)，公然忽視物業(yè)服務(wù)合同，另辟蹊徑，武力解決問(wèn)題。為避免物業(yè)服務(wù)糾紛成為影響社會(huì)穩(wěn)定的大問(wèn)題，賦予業(yè)主委員會(huì)一定的訴權(quán)，以法律的手段來(lái)解決問(wèn)題也是必由之路。筆者認(rèn)為在一定程度上賦予業(yè)主委員會(huì)有限的訴訟主體資格不失為一個(gè)不錯(cuò)的嘗試和探索，如賦予其原告的訴訟主體資格但卻限制其作為被告的訴訟角色出現(xiàn)，盡管如此，對(duì)于業(yè)主委員會(huì)作為原告的角色出現(xiàn)時(shí)，也應(yīng)當(dāng)限制在一定的范圍之內(nèi)，可以規(guī)定其行為不得參與物業(yè)管理無(wú)關(guān)的活動(dòng)，一旦其行為超越物業(yè)管理活動(dòng)的范圍就將其認(rèn)定為越權(quán)的無(wú)效行為。

從利益衡量的角度來(lái)講，目前雖然存在理論和制度上的阻礙，但仍應(yīng)謀求一得當(dāng)途徑保護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。當(dāng)然筆者也一再?gòu)?qiáng)調(diào)鑒于業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的制度原則上的缺失，法律在賦予其訴權(quán)的同時(shí)一定要加以限制，防止訴權(quán)被惡意擴(kuò)大化的利用，反過(guò)來(lái)?yè)p害業(yè)主的利益。具體立法操作可以從以下角度來(lái)加以規(guī)范：明確業(yè)主委員會(huì)訴訟主體資格的范圍、規(guī)定相應(yīng)訴訟主體資格的啟動(dòng)程序、簡(jiǎn)歷監(jiān)督機(jī)制和問(wèn)責(zé)機(jī)制都可以在立法中進(jìn)行借鑒。

而當(dāng)下我國(guó)的地方性立法與實(shí)務(wù)操作層面逐漸接受了業(yè)主委員會(huì)參與訴訟的現(xiàn)象，當(dāng)然業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴訟主體資格也是有一定的理論依據(jù)的，其在性質(zhì)上可以歸屬于權(quán)利保護(hù)當(dāng)事人，所謂權(quán)利保護(hù)當(dāng)事人是指為保護(hù)他人權(quán)益而參與訴訟也具有當(dāng)事人的地位，也就是將依法對(duì)特定權(quán)利事項(xiàng)享有管理權(quán)或者處分權(quán)的人歸入當(dāng)事人范圍。究其原因，業(yè)主委員會(huì)設(shè)立目的在于保護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，是業(yè)主合法權(quán)益的代言人，依法代表全體業(yè)主對(duì)物業(yè)管理和服務(wù)活動(dòng)實(shí)施管理和監(jiān)督，具有一定程度上公共權(quán)利管理者的身份。而從程序當(dāng)事人的角度來(lái)分析，業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立的訴訟主體資格有利于擴(kuò)大司法救濟(jì)的途徑，能更充分的保障業(yè)主的訴權(quán)，只是在一定程度上訴權(quán)有被濫用的嫌疑，這種理論還處于初始階段，尚未涉及法律規(guī)范的層面，而筆者也認(rèn)為前一種理論依據(jù)也就是權(quán)利保護(hù)當(dāng)事人學(xué)說(shuō)，能賦予業(yè)主委員會(huì)獨(dú)立訴訟主體資格更多的現(xiàn)實(shí)合理性。

嚴(yán)格規(guī)范行政權(quán)的介入

由于物業(yè)服務(wù)合同的特殊性，導(dǎo)致物業(yè)服務(wù)合同受到較多的公權(quán)力的干預(yù)，尤其是行政權(quán)的介入。當(dāng)然行政權(quán)的介入確有其一定的合理性，但物業(yè)服務(wù)終究是業(yè)主的私事，但凡事項(xiàng)不涉及社會(huì)公共利益，就不應(yīng)當(dāng)進(jìn)行較多的行政干預(yù)，即使介入也最好以指導(dǎo)或者監(jiān)督的形式來(lái)進(jìn)行，但《物業(yè)管理?xiàng)l例》卻出現(xiàn)了大量的強(qiáng)制性規(guī)定，在一定程度上不利于業(yè)主行使自治權(quán)，故此需要嚴(yán)格規(guī)范行政權(quán)的介入。

筆者認(rèn)為規(guī)范行政權(quán)的介入可以從以下方面來(lái)著手：（1）在前期物業(yè)服務(wù)合同中，行政權(quán)應(yīng)充當(dāng)“平衡角色”，相對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)地位，此時(shí)行政權(quán)應(yīng)充分參與到諸如物業(yè)服務(wù)企業(yè)的選聘、物業(yè)費(fèi)的收費(fèi)幅度等事關(guān)業(yè)主切身利益的事項(xiàng)，充當(dāng)好業(yè)主的保護(hù)傘；（2）規(guī)定行政權(quán)的具體行使程序，首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)要確定具體指導(dǎo)的部門(mén)和程序并負(fù)有相應(yīng)的問(wèn)責(zé)機(jī)制，如此才能使業(yè)主大會(huì)在公正的環(huán)境成立，走上良性的運(yùn)行軌道。（3）行政權(quán)對(duì)于物業(yè)服務(wù)的介入應(yīng)注重監(jiān)督手段的運(yùn)用而非直接行政干預(yù)，可采取事前監(jiān)督、日常監(jiān)督、事后監(jiān)督等手段的綜合運(yùn)用，已達(dá)到良好的效果；（4）物業(yè)服務(wù)企業(yè)更替階段要加強(qiáng)行政權(quán)的介入，以保障新企業(yè)的及時(shí)進(jìn)入，保證業(yè)主日常生產(chǎn)生活的正常進(jìn)行。

（作者單位：北京市大器律師事務(wù)所）