論房屋轉(zhuǎn)租中次承租人的優(yōu)先購買權(quán)

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)制度

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)，是指在房屋租賃關(guān)系中，承租人依據(jù)法律規(guī)定所享有的，在出租人轉(zhuǎn)讓租賃房屋產(chǎn)權(quán)時，在同等條件下有優(yōu)先于他人購買租賃房屋的權(quán)利。房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)制度始于羅馬法，并被《法國民法典》和《德國民法典》所采納。作為民法領域一項悠久的制度，房屋承租人的優(yōu)先購買權(quán)的設立主要基于以下考慮：第一，維護房屋的使用關(guān)系，做到物盡其用，也有利于維持承租人生活的穩(wěn)定。承租人對于其租賃的房屋已經(jīng)在一段時期內(nèi)占有并使用，并在生產(chǎn)、生活上對其形成了一定的依賴，賦予承租人對該房屋的優(yōu)先購買權(quán)能夠使承租人在房屋所有權(quán)發(fā)生變動時，在同等條件下優(yōu)先購買房屋，可保證房屋承租人對房屋的持續(xù)使用，這有利于維持房屋的使用關(guān)系以及承租人的生活穩(wěn)定。第二，減少交易成本，提高效率。賦予承租人在同等條件下的優(yōu)先購頭權(quán)，一方面不損害出租人利益，另一方面承租人可以繼續(xù)維持原有的使用關(guān)系，并可以按自己的意志優(yōu)化其使用方式，滿足其生產(chǎn)生活需要。同時優(yōu)先購買權(quán)制度有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進交易效率。

對于優(yōu)先購買權(quán)的適用，一般認為應符合以下幾個條件：其一，承租人的優(yōu)先購買權(quán)發(fā)生于出租人轉(zhuǎn)讓租賃物的所有權(quán)時；其二，承租人僅在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)，同等條件一般指價格的同一，包括價格、付款期限和付款方式，如果出租人處于某種特殊原因給予其他買受人一定的優(yōu)惠價格，而此種優(yōu)惠能以金錢計算的，則應折合金錢加入價格中，如果不能以金錢計算的，那么應以市場價格來確定房價；其三，承租人應在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)，最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》將此期限界定為 15 天。

由此可見，優(yōu)先購買權(quán)是為保護使用房屋之承租人的利益，此種利益主要體現(xiàn)為使用房屋而產(chǎn)生的對房屋的依賴關(guān)系。而這也是對出租人權(quán)益的一種限制。

房屋轉(zhuǎn)租中次承租人的優(yōu)先購買權(quán)

我國《合同法》第二百三十條僅規(guī)定了承租人享有優(yōu)先購買權(quán)，但對于轉(zhuǎn)租下次承租人優(yōu)先購買權(quán)問題并未涉及。學者關(guān)于此則存有爭議，反對次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的學者主要依據(jù)有：其一，法無明文規(guī)定；其二，優(yōu)先購買權(quán)以承租權(quán)為基礎，為承租人所獨有，并不隨轉(zhuǎn)讓；其三，會增加出租人之義務，尤其是多次轉(zhuǎn)租的情形。而贊成次承租人享有優(yōu)先購買權(quán)的學者主要依據(jù)是：轉(zhuǎn)租使承租人的承租權(quán)虛化，承租人脫離房屋使用，次承租人與房屋使用更緊密，更應享有優(yōu)先購買權(quán)，并且給予次承租人優(yōu)先購買權(quán)，有利于簡化交易程序，降低交易成本，增進效率，也優(yōu)先購買權(quán)制度的設計目的相符。

對于次承租人是否應享有優(yōu)先購買權(quán)，筆者認為應持肯定態(tài)度。從優(yōu)先購買權(quán)設立之目的來看，優(yōu)先購買權(quán)是為了維護租賃關(guān)系中基于承租人地位而產(chǎn)生的占有、使用并為簡化交易、降低成本而設立的。而在轉(zhuǎn)租合同中，次承租人相對轉(zhuǎn)租人而言也是承租人，而且此時，次承租人基于對房屋的使用已與房屋產(chǎn)生依賴關(guān)系，此種依賴關(guān)系即為優(yōu)先購買權(quán)所保護之依賴關(guān)系。而對于出租人而言，無論幾人主張優(yōu)先購買權(quán)，其主張時均需符合“同一條件”，與出租人利益并無實質(zhì)損害。

此時需注意的是，承租人作為房屋的承租方，其當然享有房屋優(yōu)先購買權(quán)，只是在轉(zhuǎn)租情況下，次承租人亦享有優(yōu)先購買權(quán)，則兩者之順位關(guān)系必須理順。因次承租人為房屋之實際使用人，次承租人對房屋的依賴關(guān)系更加緊密，故次承租人的優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)于承租人。

出租人是否負有通知義務

我國《合同法》第二百三十條規(guī)定了出租人在出賣房屋時對承租人的通知義務，但未規(guī)定在轉(zhuǎn)租情況下出租人應對何人負通知之義務。對于未經(jīng)出租人許可的轉(zhuǎn)租，出租人只需對承租人進行通知即可，因為出租人未必知曉次承租人之存在，且其并未同意轉(zhuǎn)租行為，如果仍要出租人對次承租人承擔通知義務，則顯屬擴大出租人之責任。而基于承租人與次承租人的轉(zhuǎn)租關(guān)系，承租人應當在接到出租人通知之日起的合理期限內(nèi)通知次承租人。如果承租人違反此義務的，次承租人可以要求承租人承擔違約賠償責任。

次承租人優(yōu)先購買權(quán)行使的期限

次承租人行使優(yōu)先購買權(quán)也是基于其承租人地位，故也應與租賃合同中的承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的條件一致，其中就包括在合理期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)。按照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定，承租人行使優(yōu)先購買權(quán)的合理期限為 15 天。在未經(jīng)出租人許可的轉(zhuǎn)租中，出租人僅對承租人負有通知義務，而對次承租人不負通知義務，故此 15 天的合理期限應從出租人履行通知義務之日起計算。次承租人在接到通知后，應在合理期限內(nèi)（此合理此限不應超過從出租人履行通知義務之日起的 15 天）向出租人提供證明其次承租人地位的證據(jù)，并可要求行使優(yōu)先購買權(quán)。如果承租人在接到通知的合理期限內(nèi)未履行通知次承租人義務的或者承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)，導致次承租人無法行使優(yōu)先購買權(quán)的，次承租人也不能請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效，而只能按照最高人民法院《關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第二十一條之規(guī)定要求承租人承擔違約責任。

（作者單位：北京市公安局）